융자지식69- 하이브리드 변동이자 프로그램.
하이브리드 변동이자 프로그램.
변동이자 프로그램의 대표적인 것이 하이브리드 변동이자입니다. 고정과 변동이 혼합된 형태로 특정기간 동안은 이자율이 고정이고 이후 남은 융자 기간 동안은 변동이자로 바뀝니다.
30년, 15년 고정 모기지와 함께 가장 일반화된 모기지입니다. 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 ARM 등으로 표시하는데 3/1라면 3년은 고정이자로 내고 남은 27년 변동이자로 페이먼트를 낸다는 의미입니다. 처음에 변동은 고정보다 이자율이 낮은 장점은 있지만 일정 기간이 지나면 높은 이자율이 적용 될 수 있습니다.
출처: 모기지 뉴스 데일리
신규 주택 판매는 4 월에 5.9 % 감소했습니다.
새로 지은 단독 주택 판매는 4 월에 5.9 % 감소한 연이율 8 억 63 만 달러를 기록했습니다. 하지만 매출은 전년 대비 48.3 % 증가했습니다.
NAHB (National Association of Home Builders)의 보고서에서 이전 달에 비해 하향 조정 된 것입니다. 3 월 보고서에서 매출은 2006 년 이후 가장 높은 수준을 기록했지만 1 월 이후 매출이 감소하고있는 것으로 보입니다.판매량은 2020 년 2 월 (대유행 발생 전)보다 18.2 % 증가했습니다. 최근 판매 둔화의 한 가지 분명한 이유는 끊임없는 가격 상승 때문입니다. 새 주택의 중앙값은 1 년 전보다 20.1 % 상승했습니다
문제는 최근 목재 가격 폭등과 지속적인 노동력 부족으로 인해 건축업자들은 미완성 부동산을 너무 일찍 팔고 싶지 않는다는 것입니다.
예를 들어, NAHB는 목재 비용 상승만으로도 평균 단독 주택에 36,000 달러의 비용이 추가되었다고보고합니다.그럼에도 불구하고 현재 건설중인 단독 주택의 수는 2007 년 이후 가장 높은 수준입니다. 올해는 계속 높은 수요가 유지되며 후반기에는 매매 속도가 빠르게 유지할 것으로 예상됩니다.
출처: 모기지 뉴스 데일리
융자지식68- Graduated Payment Mortgage(GPM)
Graduated Payment Mortgage(GPM)
융자금이 늘어나는 융자금은 Negatively Amortized Mortgage혹은 Graduated Payment Mortgage라 부릅니다. 이 융자 프로그램은 변동이자의 한 종류로써 융자를 시작한 후 약 3-5년의 기간 동안에 실제 이자 보다 낮은 페이먼트를 지불하여 원금이 늘어납니다.
이 융자 프로그램은 몇%의 페이먼트 상한선을 미리 정해두고 매 년 인상할 수 있는 페이먼트의 폭도 전년도 페이먼트에 비해 몇% 이상 오를지 못하도록 제한 합니다. 그래서 처음 5년 정도는 고정이자를 적용한 월 페이먼트 보다 훨씬 적습니다.
하지만 이런 최소 페이먼트만 낼 경우 원금이 줄지 않아 에퀴티가 늘어나지 않고 변동이자가 적용되어 시중 금리가 오르면 즉시 반영되기 때문에 페이먼트 액수가 증가하면 감당하기 어려울 수 있습니다.
융자지식67- Closing Disclosure(완결서류)
Closing Disclosure
Closing Disclosure는 이자율, 융자 비용을 비롯한 매매에 관련된 모든 숫자들과 정보들을 바이어가 최종적으로 검토할 수 있도록 모아둔 문서입니다. 바이어가 이 서류를 검토할 수 있도록 일요일과 공휴일을 제외한 3일의 기한을 줍니다. 대부분의 경우 CD는 이메일로 바이어에게 전달되고 전자 서명을 하게 되는데, 만약 바이어가 월요일에 이 서류를 받으면 3일이 지난 목요일이 되면 융자서류 (Loan Document)에 서명할 수 있습니다.
바이어가 3일 검토 기간에 대한 권리를 포기 (Waive) 하려면 첫번째로 “Bona Fide Personal Financial Emergency”가 있어야 하고, 바이어가 직접 은행에 재정 위기 상황을 설명한 편지를 보내야 합니다. 만약 CD의 내용이 수정되면 CD를 재발행해야 하고 추가로 3일을 또 기다려야 합니다. 여기에는 3가지의 경우가 있습니다.
1. APR 이 올라갔을 때 (고정이자는 0.125% 이상, 변동이자는 0.25%이상. 참고로 APR은 이자율과 융자 비용을 합친 통합 이자율.
2. Prepayment Penalty가 추가 되었을 때.
3. 융자 프로그램이 바뀌었을 때 (예를 들어 변동에서 고정으로)
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