LA 카운티 산업 시장이 완화되고 있습니다.

LA 카운티 산업 시장이 완화됩니다. 2020년과 2021년의 천문학적인 고점에서의 하강세가 계속되고 있습니다. 로스앤젤레스 카운티에서는 공실율이 상승하고, 임대 가능한 공간이 더 많아지며, 건설 중인 평방 피트 수가 줄고, 공급량이 감소합니다.

그러나 많은 전문가들은 걱정하지 않습니다. NAI 캐피탈의 연구 담당 이사인 J.C. 카실라스는 “우리는 아마도 더 지속 가능한 속도로 접어 들고 있다”고 발표했습니다. 2년 전의 두 자릿수 임대료 상승과 거의 없는 공실율은 건강하지도 지속 가능하지도 않았다고 카실라스는 덧붙였습니다. “하늘이 무너지고 있다고 말하기는 어렵습니다,”라고 그는 주장했습니다. “시장이 극도로 긴장될 때, 그것도 건강하지 않았습니다.”

NAI 캐피탈의 연구 결과에 따르면 LA 카운티의 4분기 공실률은 “2013년 4분기 이후 최고치”인 4.2%였습니다. 같은 기간의 Savills 보고서는 LA 시장을 평가했지만 Savills는 그 수치에 벤투라 카운티를 포함했습니다. Savills가 추적하는 LA 카운티의 7개 지역의 평균 공실률은 4%에 가깝습니다.

한편 CBRE는 2.1%의 공실률을 기록했습니다. CBRE가 발견한 공실률로는, 개발자들은 일반적으로 새로운 프로젝트를 개발하기 위해 열심히 노력할 것입니다. 그들이 그렇지 않은 것은 물가 상승을 억제하기 위한 연방준비제도의 조치의 영향을 입증하는 것입니다. “현재 대출에는 매우 엄격한 요구 사항이 있으며, 이는 시장 성장 잠재력을 더 제한하고 억압하는 것입니다,”라고 카실라스는 말했습니다. “이것은 산업 분야에서 점유자나 투자자-개발자의 의지를 나타내는 것이 아닙니다.” 일부 개발자들은 조건이 개선될 때 이를 개발할 의도로 땅을 매수하고 있습니다.

LA 카운티 산업 시장이 완화되고 있습니다.

LA 카운티 산업 시장이 완화됩니다. 2020년과 2021년의 천문학적인 고점에서의 하강세가 계속되고 있습니다. 로스앤젤레스 카운티에서는 공실율이 상승하고, 임대 가능한 공간이 더 많아지며, 건설 중인 평방 피트 수가 줄고, 공급량이 감소합니다. 그러나 많은 전문가들은 걱정하지 않습니다. NAI 캐피탈의 연구 담당 이사인 J.C. 카실라스는 “우리는 아마도 더 지속 가능한 속도로 접어 들고 있다”고 발표했습니다. 2년 전의 두 자릿수 임대료 상승과 거의 없는 공실율은 건강하지도 지속 가능하지도 않았다고 카실라스는 덧붙였습니다. “하늘이 무너지고 있다고 말하기는 어렵습니다,”라고 그는 주장했습니다. “시장이 극도로 긴장될 때, 그것도 건강하지 않았습니다.” NAI 캐피탈의 연구 결과에 따르면 LA 카운티의 4분기 공실률은 “2013년 4분기 이후 최고치”인 4.2%였습니다. 같은 기간의 Savills 보고서는 LA 시장을 평가했지만 Savills는 그 수치에 벤투라 카운티를 포함했습니다. Savills가 추적하는 LA 카운티의 7개 지역의 평균 공실률은 4%에 가깝습니다. 한편 CBRE는 2.1%의 공실률을 기록했습니다. CBRE가 발견한 공실률로는, 개발자들은 일반적으로 새로운 프로젝트를 개발하기 위해 열심히 노력할 것입니다. 그들이 그렇지 않은 것은 물가 상승을 억제하기 위한 연방준비제도의 조치의 영향을 입증하는 것입니다. “현재 대출에는 매우 엄격한 요구 사항이 있으며, 이는 시장 성장 잠재력을 더 제한하고 억압하는 것입니다,”라고 카실라스는 말했습니다. “이것은 산업 분야에서 점유자나 투자자-개발자의 의지를 나타내는 것이 아닙니다.” 일부 개발자들은 조건이 개선될 때 이를 개발할 의도로 땅을 매수하고 있습니다.

 

시장에서 인플레이션 하락을 주도할 가능성

니얼 셰어링, 런던 캐피털 이코노믹스의 수석 경제학자는 새해에 몇 가지  주제들이 부각될 것으로 예상하고 있는데, 이 중 두 가지는 미국이 시장에서 인플레이션 하락을 주도할 가능성이 있으며, 둘째로는 인플레이션 하락이 이자율 하락을 야기할 것이라는 것입니다. 셰어링은 또한 2024년에 대부분의 국가에서 경제 성장이 예상보다 약할 것으로 예상하고 있습니다.  하락하는 인플레이션, 그리고 낮아지는 이자율은  채권 시장의 회복을 동반할 것으로 전망했습니다.

 경제학자들이 부드러운 랜딩(soft-landing) 전망을 가지고 있지만, 큰 주의사항 하나가 남아있습니다. 인플레이션의 경로는 여전히 확실하지 않으며, 블룸버그 설문에 의하면 몇몇 경제학자들은 연준의 즐겨 사용하는 인플레이션 측정치인 근본적인 가격이 2024년까지도 고집스럽게 유지될 것으로 예상하고 이로써 이자율을 높게 유지할 것이라고 합니다.

셰어링은 “우리는 미국 인플레이션이 최종적으로 연준 관계자들의 예상보다 더 빨리 둔화될 것이라고 생각합니다,”라며 “하지만 유로존, 영국 및 기타 주요 선진 시장에서도 인플레이션은 떨어질 것입니다… 2024년은 최종적으로 핵심 인플레이션이 중앙 은행들의 2% 정도로 편안한 지역으로 돌아가는 해가 될 것입니다.”라고 썼습니다.

 

 

10월에 기존 주택 판매가 4.1% 감소

10월에 기존 주택 판매가 4.1% 감소하여 연간화된 비율로 3,790만 개로 기록되었습니다.
판매량은 작년 동기 대비 14.6% 줄었습니다. 판매는 계속 어려움을 겪고 있으며, 2008/9 금융위기 이후 최저치를 기록하며 다섯 번째 연속으로 감소했습니다. 주택 시장은 일시적인 것들을 포함한 일련의 어려움에 직면하고 있습니다. 가장 큰 어려움은 여름 이후 10년 만기 미국 국채 수익률과 같은 기준 금리의 급등입니다. 이로 인해 30년 고정 금리 모기지 금리가 상승하여 현재 20년 이상 만기로는 처음으로 8% 근처에 머물고 있습니다. 20%의 계약금을 가정했을 때, 모기지 금리의 상승(2022년 3월 이후 미 연방준비제도의 현재 긴축 주기 시작 이후)은 중간 가격대의 기존 주택에 대한 새로운 30년 모기지 월 납입금액이 44% 증가한다는 것을 의미합니다.
주택 시장은 이러한 증가에 적응할 것이지만, 금융 비용의 지속적인 변동은 어려움을 야기할 것입니다. 게다가, 이전에 더 낮은 금리로 주택을 구매하거나 재금융한 기존 소유자들은 “모기지 락-인” 현상으로 인해 많은 주택을 판매하기를 꺼립니다. 이는 향후 기존 주택 판매(및 재고)를 제한할 것입니다. 이를 증명하는 것은 10월에 기존 주택 재고를 현재 매우 느린 판매 속도로 판매하는 데 걸리는 시간인 주택 공급 월 수가 3.6이었는데, 이는 미국 부동산 연합회가 정상적인 시장을 나타내는 기준으로 사용하는 6.0개월보다 훨씬 적습니다. 기존 주택의 촉박한 재고는 판매 속도가 2008년과 비슷해 보이지만, 이로 인해 가격이 크게 하락하는 것은 아닙니다.
실제로 기존 주택의 중간 가격은 작년 대비 3.4% 상승한 것으로 나타났습니다. 이러한 점을 종합하면, 향후 수개월 동안 판매 및 가격이 부진할 것으로 예상되며, 모기지 금리가 내려오지 않는 한 2025년까지 혹은 그보다 빨리 기존 주택 판매에서 지속적인 회복이 없을 것으로 예상됩니다.

 

 

로스앤젤레스 시의회가 임대료 인상을 승인했습니다

로스앤젤레스 시의회가 임대료 인상을 승인했습니다.

임대인분들은 이제 안도할 수 있을 겁니다. 긴 토론 끝에 로스앤젤레스 시의회는 임대 안정화 유닛에 대한 임대료 인상을 4%로(가스 및 전기 요금을 임대인이 부담할 경우 최대 6%까지) 승인했습니다. 시의회원들은 도시의 임대료 통제법에 따라 임대되는 속성에 대한 예상 임대료 인상을 제한하기 위한 것으로 계획된 이 제안을 10-2로 지난 화요일 밤 통과시켰습니다. 계획의 일환으로, 시의회는 임대인과 세입자를 지원하기 위해 주택부와 함께 ‘유나이티드 투 하우스 LA 시민 감독위원회’와 협의하여 임대 관리 및 보존을 위한 소규모 주택 공급자를 위한 프로그램을 개발하도록 지시했습니다. 시의회는 또한 소규모 임대인이 도시 자원을 받을 수 있도록 하는 정책 수립에 관한 보고서를 포함하기 위해 제안을 수정했습니다. 임대료 인상은 도시의 임대료 통제법에 명시된 공식을 사용하여 계산되며, 2022년 10월부터 2023년 9월까지의 소비자 물가 지수를 사용합니다. “우리는 주거비 부담을 계속해서 사유 재산 소유자들에게 지우고 있다는 점을 무시할 수 없습니다,”라고 로드리게즈는 말했습니다. “가방을 들고 남아 있는 사람들은 역사적으로 불행하게도 이 대화에서 더 큰 부담을 지워야 했던 같은 주택 공급자들입니다.” 피코-로버츠슨 지역에 있는 렌트콘트롤 아파트 6개를 소유한 부모를 대신하여 발언한 캐스퍼 마틴은 그의 부모가 임대인이 된 것을 좋아한다고 말했습니다. 그의 부모는 시장가 이하로 유닛을 임대하지만 적어도 약간의 임대료 인상 없이는 계속해서 그렇게 할 수 없다고 합니다. 렌트 동결 연장에 반대하는 다른 임대인들도 재정적인 우려를 언급했습니다. 지난 주에 로스앤젤레스 카운티 감독원회도 비슷한 조치를 취해 렌트콘트롤 아파트의 임대료 인상 한도를 연장했지만 약간 인상시켰습니다.

 

 

 

2023년 4분기에 미국 내 320,765채의 주택이 청산 절차 중

2023년 4분기 “빈집 및 유령의 집” 보고서에 따르면 미국 내 주택 1,294,505채가 비어있다는 사실이 밝혀졌습니다. 이는 전국 주택의 1.27%에 해당하며, 약 78채 중 1채가 비어 있는 것으로 나타났습니다. 이는 올해 3분기와 거의 동일한 수치입니다. 이 보고서는 ATTOM이 수집한 공개 기록된 부동산 데이터를 분석하여 (청산 상태, 자본 및 소유주 거주 상태 포함) 매월 업데이트된 공실 데이터와 비교합니다.

보고서는 또한 2023년 4분기에 미국 내 320,765채의 주택이 청산 절차 중에 있으며, 이는 2023년 3분기 대비 1.7% 증가하고 2022년 4분기 대비 12.8% 증가한 것으로 나타났습니다. 2020년 초에 코로나 바이러스 대유행이 발생한 후 국내적으로 채무 불이행 중인 주택 소유자를 대상으로 한 대출금 회사의 추진 금지에 따라 가능성 있는 많은 주택 소유자가 청산에 직면하고 있습니다.

이러한 사전 청산 소유자 중 약 8,900채가 2023년 4분기에 “좀비” 청산으로 고립되어 있는 것으로 나타났습니다. 이 수치는 이전 분기 대비 약간 증가하였으며, 작년 대비 15.3% 증가한 것으로 나타났습니다. 이는 7분기 연속적인 상승을 나타냅니다.

4분기 주택 시장의 일시적인 후퇴 이후에도 안정적인 숫자로 나타났습니다. 2023년 4분기에는 미국 내 100,000채 이상의 주택 소유자가 있는 166개의 통계 지역 중 가능성 있는 청산을 맞이한 100채 이상의 소유자를 갖고 있는 도시 중에서 Peoria, IL (12.4%), Indianapolis, IN (9.9%), Cedar Rapids, IA (9%), Fort Wayne, IN (8.6%), 및 South Bend, IN (7.9%)가 가장 높은 좀비 청산 비율을 보여주었습니다.