자본화(한도)율은 소득 자산의 운영으로 발생하는 연간 수익률이며 투자 자본의 백분율로 표시됩니다.
처음에 판매자의 대리인이 수익형 부동산을 판매할 때, 캡레이트는 판매자가 요구하는 가격과 관련하여 임대 운영의 연간 수익률로 표시됩니다. 임대 부동산이 창출하는 수익률
해당 부동산의 연간 순영업소득(NOI)입니다.
매수인이 적용하는 Cap Rate는 먼저 연수익률로 설정하는 것입니다. 일단 설정되면 부동산의 NOI에 적용되어 구매자가 지불할 예상 구매 가격을 계산합니다. 구매자가 부동산의 가치를 찾으려면 먼저 부동산에 대한 데이터가 필요합니다.
• 총 운영 수입(GOI), 연간 임대료와 동일
해당 부동산의 세입자로부터 받은 금액과 예정된 금액
공실률 감소 후 빈 유닛에 대한 임대료;
• 운영 비용; 그리고
• 구매자가 해당 유형 및 상태의 부동산을 평가하기 위해 적절하게 고안한 한도율.
처음 두 가지 요소를 통해 구매자와 구매자의 브로커는
다음 공식을 사용하여 부동산의 NOI를 계산합니다.
GOI – operating expenses = NOI

구매자는 다음으로 해당 대상을 소유하는 데 허용되는 한도 비율을 결정합니다.
미래에는 재산. 구매자가 충분한 한도율을 설정한 경우에만 해당 부동산을 취득할 수 있는 최대 가격이 계산될 수 있습니다.
허용되는 캡 요율은 부동산에 따라 크게 다릅니다.
위치, 구매자의 목표. 모기지 시장에서는
앞으로 장기 이자율이 더 높아질 것이므로 cap rate를 높여야 합니다.
금리 인상에 대한 이러한 기대를 반영합니다. 그렇지 않은 경우 지불된 가격은 다음을 사용하여 설정됩니다.
낮은 이자율에 따른 cap rate은 나중에 재판매할 때 구매자에게 손실을 가져올 것입니다.
신중한 구매자가 지불해야 하는 구매 가격을 계산하려면
다음 공식이 사용됩니다.
NOI / cap rate = purchase price

캡레이트는 구매자가 투자 부동산 구매를 고려할 때 분석해야 하는 모든 측면을 반영하지는 않습니다. 다른 요인은 다음과 같습니다.
• 부동산의 개조 및 재활이 필요합니다.
• 자산 관리인 고용 및 기타 필요한 서비스 비용

부동산을 운영하기 위해;
• 이자율이 합산된 이자율을 초과하는 모기지
상한선 설정에 사용되는 인플레이션 및 실질 투자 수익률;
그리고
• 모기지의 최종/대기 지불금이 존재합니다.
소득부동산 구매에는 상당한 위험이 따르기 때문에 신중한 선택이 필요합니다.
투자자는 캡레이트에 위험 프리미엄을 포함합니다. 두 가지 유형이 있습니다.
포함할 위험 프리미엄 요율을 결정할 때 고려해야 할 위험
한도 비율:
• 자산에 내재된 위험(위험의 주요 범주); 그리고
• 인간 및 기타 외부 활동으로 인한 위험(2차
위험 범주).

CRE 산업, 부동산 유형 및 대출 유형

CRE 산업은 주기성이 매우 높으며 지역 및 국가 경제 상황의 변화에 영향을 받습니다. 국가 여건이 전체 CRE 산업에 영향을 미치긴 하지만, 국가 여건이 지역 여건에 미치는 영향도 중요하다. 고용률, 소비자 수요, 가구 구성 및 경제 활동 수준과 같은 요소는 주마다, 대도시 지역, 도시 및 마을마다 크게 다를 수 있습니다. 대도시 시장은 부동산 가치와 수요가 영향을 받을 수 있는 다양한 하위 시장으로 구성됩니다.
인구통계학적 구성, 지리적 특징, 교통, 휴양, 지방 정부, 학교 시스템, 유틸리티 인프라, 세금 부담, 건물 보유 연령, 구역 지정 및 건물 규정, 재택근무 추세의 변화, 개발 가능한 토지 등 다양한 요인이 있습니다.
지리적 고려 사항 외에도 부동산 유형별로 시장을 정의할 수 있습니다. 은행의 CRE 대출 전략은 사무실, 소매, 산업, 숙박, 주거(다가구 및 1~4가구 주택 개발 및 건설 포함) 등 5가지 주요 CRE 부문 중 하나 이상을 대상으로 할 수 있습니다.
모든 부문은 경제 상황의 영향을 받지만 일부 부문은 다른 부문보다 특정 경제 요인에 더 민감합니다. 예를 들어, 사무실 공간에 대한 수요는 사무실 관련 고용에 따라 달라집니다.
금융, 보험, 기술, CRE 산업과 일부 서비스 범주, 특히 비즈니스 서비스에 집중되어 있습니다. 소매 공간에 대한 수요는 지역 고용 수준, 소비자 지출, 온라인 쇼핑 추세에 영향을 받습니다.

산업 공간에 대한 수요는 노동력, 교통 인프라, 지방 세율, 인구 밀집 지역, 유사하거나 관련 산업의 존재 여부에 의해 영향을 받는 경향이 있습니다. 호텔 부문은 비즈니스 활동 수준에 따라 지역적으로 영향을 받지만
소비자 지출, 여행 비용, 미국 달러 강세의 영향을 받습니다. 주거 부문에서 수요는 지역의 삶의 질, 인구 통계, 주택 소유의 경제성, 가구 구성 비율 및 지역 고용 조건에 의해 크게 영향을 받습니다. 은행은 자신이 활동하는 시장의 상황을 모니터링해야 합니다.

소매 공간은 다음과 같은 유형의 자산 중 하나일 수 있습니다:

1. 프리스탠딩: 프리스탠딩 소매 공간 건물은 작은 건물에서 편의점 사업이 있는 경우부터 Costco, Home Depot 또는 Lowes와 같은 대형 대형 박스 구조물에 이르기까지 다양한 크기가 있을 수 있습니다.
2. 지역 쇼핑몰: 일반적으로 대규모 주요 소매 업체가 위치한 장소입니다. 대부분의 쇼핑몰에서는 JC Penny, Macy’s, Sears 및 Nordstrom과 같은 대형 소매 업체가 쇼핑몰 내 앵커 포인트에 있습니다. 이러한 주요 소매점은 의류, 사탕, 가정용품 및 다양한 소비재를 판매하는 소규모 소매점으로 둘러싸여 있습니다.
3. 이웃 스트립 센터: 일반적으로 많은 소매점이 위치한 장소입니다. 일부 스트립 센터에는 식당, 선탠 살롱, 서점, 약국, 미용실 및 이발소, 노벨티 매장과 같은 소규모 사업체만 있습니다. 다른 스트립 센터에는 대형 식료품점과 같은 대규모 고정 임차인이 있습니다.
4. 소매 임대 구조는 일반적으로 다음 두 가지 유형 중 하나입니다:
   • 백분율 임대: 임차인은 고정 임대료 외에도 임대인에게 일정 비율의 총 소득을 추가 임대료로 지불하는 것으로 규정됩니다. 이 유형의 임대는 소매 부동산에서 자주 사용됩니다. 쇼핑몰은 일반적으로 백분율 임대를 요구합니다. 임대의 고정 부분은 총 임대 또는 순 임대로 나눌 수 있습니다.
   • 총 임대: 임차인은 각 기간 동안 임대인에게 고정 임대료를 지불하고 임대인은 모든 운영 비용을 부담합니다. 총 임대는 주거용 임대의 일반적인 유형이며 상업용 임대 상황에서도 자주 사용됩니다.

임대 금액에 영향을 주는 요소들

공간의 임대료를 결정할 때 다음과 같은 문제를 고려해야 합니다.

1. 접근성: 임대용 건물은 고객과 임차인이 적절한 주차 시설 또는 대중 교통을 통해 쉽게 접근할 수 있는지를 고려해야 합니다.
2. 저층 사무실 건물: 저층 사무실 공간은 일반적으로 3층 또는 4층 이하의 건물을 말합니다. 이러한 공간은 주로 도심 외곽 지역에 위치하며 변호사, 회계사, 엔지니어, 소프트웨어 디자이너, 컨설턴트 등 다양한 업종의 세입자가 차지합니다.
3. 고층 사무실 건물: 고층 사무실 건물은 도심의 중심부나 외부에서 찾을 수 있으며, 많은 층을 필요로 하는 세입자를 유치하는 경향이 있습니다. 일부 고층 건물은 한 임차인이 전체 층을 점유할 수도 있습니다. 고층을 선호하는 세입자들은 다양한 서비스에 쉽게 접근할 수 있는 이점을 갖추고 있습니다.
4. 건물 등급: 사무실 건물은 A, B, C 등급으로 분류됩니다. A 등급 시설은 높은 품질 기준을 갖추고 있으며, B 등급 시설은 적절한 시스템과 마감재를 갖추고 있으며, C 등급 건물은 기능적인 공간을 제공하는 건물입니다. 임대료는 해당 지역 시장 조건과 경쟁력을 고려하여 설정되어야 합니다.
5. 주차: 주차 공간의 가용성은 중요한 고려 요소입니다. 도심 고층 건물은 종종 대중 교통에 의존해야 하지만 교외 사무실 건물은 주차 공간을 충분히 제공해야 합니다.
6. 보안: 세입자는 자신의 위치가 안전하고 안전한 환경을 제공하는 건물에서 비즈니스를 운영하길 원합니다. 보안 서비스를 제공하는 것 또한 중요합니다.
7. 기계 시스템: 세입자들은 난방, 에어컨 및 전기 시스템이 적절하게 제공되는 건물에서 활동하기를 원합니다. 또한 에너지 효율적인 “녹색 건물”에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

임대료는 일반적으로 평방 피트당 달러로 표시되며, 임대료를 결정할 때 주요 고려 요소는 임차인 개선 및 가시성과 같은 다양한 요소입니다.