by usezloan | May 27, 2021 | Financial study
융자지식68- Graduated Payment Mortgage(GPM)
Graduated Payment Mortgage(GPM)
융자금이 늘어나는 융자금은 Negatively Amortized Mortgage혹은 Graduated Payment Mortgage라 부릅니다. 이 융자 프로그램은 변동이자의 한 종류로써 융자를 시작한 후 약 3-5년의 기간 동안에 실제 이자 보다 낮은 페이먼트를 지불하여 원금이 늘어납니다.
이 융자 프로그램은 몇%의 페이먼트 상한선을 미리 정해두고 매 년 인상할 수 있는 페이먼트의 폭도 전년도 페이먼트에 비해 몇% 이상 오를지 못하도록 제한 합니다. 그래서 처음 5년 정도는 고정이자를 적용한 월 페이먼트 보다 훨씬 적습니다.
하지만 이런 최소 페이먼트만 낼 경우 원금이 줄지 않아 에퀴티가 늘어나지 않고 변동이자가 적용되어 시중 금리가 오르면 즉시 반영되기 때문에 페이먼트 액수가 증가하면 감당하기 어려울 수 있습니다.
by usezloan | May 27, 2021 | Financial study
융자지식67- Closing Disclosure(완결서류)
Closing Disclosure
Closing Disclosure는 이자율, 융자 비용을 비롯한 매매에 관련된 모든 숫자들과 정보들을 바이어가 최종적으로 검토할 수 있도록 모아둔 문서입니다. 바이어가 이 서류를 검토할 수 있도록 일요일과 공휴일을 제외한 3일의 기한을 줍니다. 대부분의 경우 CD는 이메일로 바이어에게 전달되고 전자 서명을 하게 되는데, 만약 바이어가 월요일에 이 서류를 받으면 3일이 지난 목요일이 되면 융자서류 (Loan Document)에 서명할 수 있습니다.
바이어가 3일 검토 기간에 대한 권리를 포기 (Waive) 하려면 첫번째로 “Bona Fide Personal Financial Emergency”가 있어야 하고, 바이어가 직접 은행에 재정 위기 상황을 설명한 편지를 보내야 합니다. 만약 CD의 내용이 수정되면 CD를 재발행해야 하고 추가로 3일을 또 기다려야 합니다. 여기에는 3가지의 경우가 있습니다.
1. APR 이 올라갔을 때 (고정이자는 0.125% 이상, 변동이자는 0.25%이상. 참고로 APR은 이자율과 융자 비용을 합친 통합 이자율.
2. Prepayment Penalty가 추가 되었을 때.
3. 융자 프로그램이 바뀌었을 때 (예를 들어 변동에서 고정으로)
by usezloan | May 27, 2021 | Financial study
융자지식66- Open-End Mortgage vs Closed–End Mortgage.
Open-End Mortgage vs Closed-End Mortgage.
Closed-End Loans은 “닫힌 대출” 로서 대출 기관이 모든 융자액을 지정된 기간 내에 상환을 요구하는 것을 말합니다. 상환 기간 동안 차용인은 대출 원금 증액을 요청할 수 없습니다. 대부분의 주택 구입을 위한 대출과 낮은 이자율을 확보하기 위한 모기지 재융자는 이 Closed-End대출에 해당됩니다.
Open-End Loans은 “개방형 대출”로써 주요 특징은 대출자가 반복 거래를 할 수 있다는 것입니다. 대출 기관은 차용인이 인출 할 수 있는 자금의 한도를 제공하고 차용인은 원하는 금액으로 현금 서비스를 요청할 수 있습니다. 즉 융자까지 자유자재로 이용할 수 있습니다. 지불은 인출된 금액에 대한 이자에 따라 다릅니다. 그 대표적인 상품 Home Equity Line of Credit(HELOC)입니다.
by usezloan | May 22, 2021 | Financial study
융자지식65- 재융자는 어떻게 진행되나?
재융자는 어떻게 진행되나?
1.바이어가 융자를 신청하면 융자담당자(MLO)는 제일 먼저 신청자의 자격요건을 검토하고 바이어로 부터 접수한 서류를 검토하여 융자 계획을 수립, 데이터를 시스템에 입력하여 바이어의 파일을 만듭니다. 이를 오리지네이션(Origination) 이라고 부릅니다. 이때를 전후로 MLO는 바이어에게 loan approved 편지를 줍니다. 융자를 신청하고 나면 바이어는 3일 이내로 Loan 견적서 을 받습니다.
이 단계에서 MLO는 서류를 서류진행자( 론 프로세서)에게 바이어 서류를 넘겨 주고 크레딧 리포트를 신청하고 주택 감정도 의뢰하고, 타이틀회사 등을 접촉해 필요한 서류 (Preliminary Title Report)에 확인 합니다. 이 융자신청, 즉 오리지네이션 단계는 보통 2~5일 걸립니다.
2.융자담당자와 프로세서는 추가로 수집된 각종 서류들을 정리하여 심사부로 제출하는데 이를 제출(submission) 이라고 합니다.
한편 계약이 성사 되면 에스크로를 오픈하고 에스크로 회사에서는 에스크로 지침서 대로 현재 신청인이 갖고 있는 주택 융자금을 갚아준 재양도 서류가 재대로 되어 있는지 확인하며 담보설정이 되어 있으면 잔여 융자금을 갚고 타이틀 회사가 담보 설정을 해지토록 하는데 이런 과정은 약 2주가 소요됩니다.
3.서류 제시후 1주 정도 경과하면 심사 후 문제가 없는 경우는 융자를 승인해 주고 만약 미비된 서류가 있으면 보충을 받아 융자 승인을 해 줍니다. 대부분의 경우는 조건부 융자승인을 해줍니다. 이때 미비된 서류를 제출을 하게 되는데 바이어의 협조와 다른 기관 협조가 빨리 이루어 져야 완전한 융자 승인를 받을 수 있습니다.
4. 클로징 부서의 담당자(클로저)는 에스크로 오피서와 함께 CD, 즉 Closing Disclosure를 만듭니다. 이 CD는 최근에 도입한 새로운 중요 서류로, 융자금액, 상품, 이자율 등 융자관련 제반 조건과 비용 등 융자에 관련된 모든 내용을 포함하고 있어 고객이금 타이틀 회사에서 최종 융자서류(보통 ‘론닥’Loan Document이라고 부릅니다)에 서명하기 전에 자신의 융자세부내용을 융자담당자와 함께 확인토록 하는 목적으로 만들어진 서류입니다.
5. 융자은행은 이 서명된 론닥 서류를 검토 후 (Funding)를 한다. 신청인이 재융자 신청서에 서명을 했어도 서명한 후 3일내에 이 재융자 신청을 취소할 권리가 있습니다. 신청을 취소하지 않으면 은행은 에스크로에 재융자금을 내주겠다는 승인 통보하고 대출을 내준 후 등기를 마치면 재융자는 마무리된다.
by usezloan | May 20, 2021 | Financial study
융자지식64- 주택 구매 후 보관해야 할 서류
주택 구매 후 보관해야 할 서류
에스크로 종료 후 바이어가 챙겨야 할 서류.
– 융자 서류 ~ 모기지 이자율, 월 납입금 (Monthly Payment), 모기지 상환 기간 등 융자와 관련된 일체의 정보가 담겨 있습니다. 재융자 (Refinancing) 또는 금융 관련 일이 생길 경우 필요 할 수 있으므로 필히 보관 해야 합니다.
– 보험 (Insurance) ~ 주택 보험료는 절감 할 수 있는 요소가 많습니다. 에스크로 기간 중에는 분주하여 챙겨 보지 못하고 넘긴 보험정책 (Premium Policy) 등을 잘 정리를 해 두면, 20 ~30% 보험료를 절감 할 수 있는 부분이 있을 수도 있습니다.
– 양도 증서 (Grant Deed) ~ 주택 소유권 이전 등기 문서로서, 에스크로 종결 후 1달쯤 되면 카운티 등기소에서 바이어가 등록 해 둔 집 주소로 배달이 됩니. 바이어는 증서에 나온 이름과 본인 이름이 맞는지 꼭 확인을 해야 합니다. 간혹 서류를 분실 하는 경우가 있는데, 카운티 등기소 ( County Recorder’s Office) 에 가서 소정의 수수료를 내면 재발급이 가능합니다.
– 계약서 & 추가문서 (Purchase Agreement & Addendum) ~ 애스크로 관련 핵심 서류로써 만일을 위해서 꼭 챙겨 두어야 합니다.
– 클로징 서류 ~바이어가 지불한 돈이 어디로 지출 되었는지 항목별로 구분 되어 있는 서류로써 주택 구입 소득세 보고때 CPA에게 제출하면 집을 살 때 지출한 비용에 대해서 세금 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 이 서류를 분실하면 세금보고시 공제 계획에 차질이 있을 수 있으므로 최소한 주택 구매 후 차년도 세금 보고 때 까지는 잘 보관해야 합니다.
by usezloan | May 20, 2021 | Financial study
융자지식63- 재양도 (Re-Conveyance)
재양도 (Re-Conveyance)
모기지나 혹은 부동산을 담보로한 융자를 다 갚았을 때 부동산에 설정되었던 저당권(Lien)을 없애주는 것을 말합니다. 예를 들어 집을 살 때 30만 달러 융자를 받았고 빌린 돈을 다 갚았다면 집에 걸려있던 30만 달러의 빚을 없애주어야 하는데 주로 렌더가 타이틀 회사에 통보하고 빚을 갚은 후 75일 내에 Reconveyance가 이루어져야 합니다. 집을 담보로 융자를 얻으면 저당권이 설정되는데 거기에는 3가지 각각 다른 역할이 있습니다.
첫째, Trustor이고 주로 융자를 빌린 사람이 이에 해당됩니다. 둘째, Beneficially로 주로 은행이 이에 해당되고 셋째, Trustee입니다. 주로 제3의 금융기관의 빚을 갚지 않고 있을 경우 차압등의 조치를 하여 Beneficially에게 돈을 받도록 도와주는 역할을 하는데 주택거래에서 일반적으로 타이틀 회사가 이 역할을 담당합니다.
일반적으로 빚을 갚으면 Deed of Trust와 차용증 원본(Original Note)등을 채권자로부터 돌려받게 되는데 이것으로 집에 걸린 빚이 완전히 해소되었다고 믿어서는 안됩니다. 그래서 마지막 단계로 집에 걸린 린을 풀어주어야 하는데 이를 Reconveyance라고 하는 것입니다. 빚이 모기지일 경우 은행은 Trustee에 통보하고 Trustee는 서류를 준비하여 공증하고 카운티 등기소 보관 서류에 기재함으로써 집에 걸린 완벽히 빚을 없애주게 됩니다. 이 서류를 받으려면 절차를 시작 후 보통 2주-6주가 걸리는데 만약 이 과정에서 실수로 집에 걸린 Lien이 해결되지 않았다면 타이틀 회사는 소정의 벌금을 부과 받고 다시 조정해야 합니다.
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