by usezloan | Apr 13, 2021 | Financial study
대출 심사 기준
대출 심사기준은 융자의 종류에 따라 다릅니다. 일반적으로 일반 주택융자은행은 융자금을 대출해 줄 때 패니매 또는 프레디매 (Fannie Mae과 Freddie Mae)라는 두 국책지원기관에서 정해둔 융자대출 지침서를 기준으로 대출 가부를 결정합니다. 이 두 기관이 2차 모기지 시장에서 일반 주택융자은행이 발행한 모기지를 매입해주기 때문입니다. 이 때 주요한 심사 기준은 다음과 같습니다.
첫째, 수입에 대한 빚의 비율을 봅니다. 이것이 월 지출을 월 소득으로 나눈 총 부채상환율(DTI)입니다. 한 달에 지불하는 주택의 페이먼트를 포함한 주택관련 지출 총액이 수입의 36%를 넘지 말아야 하지만 실무에서는 45%까지 낮추기를 권장하고 있다.
둘째, 융자신청인의 신용점수를 봅니다. 신용점수가 낮으면 융자금리가 높아집니다. 미국인 신용점수의 평균이 대략 700점으로 일반융자는 620점부터 가능하며 좋은 이자율을 받기위해서는 750이상 되어야 하며, 정부가 보증하는 융자는 500점부터 가능하나 580점이상을 권장하고 있습니다. 신용점수가 낮을 경우 이를 교정해서 점수를 올릴 수 있는 방법이 있으니 대출을 하기 전에 전문가와 상담해 보는 것이 좋습니다.
by usezloan | Apr 10, 2021 | Financial study
주택 융자 관련 비용
- 융자 비용(Loan Origination Fee)+(Point) : 융자 브로커가 융자신청인에게 부과하는 비용과 싼이자를 얻기 위해 먼저 내는 선이자를 말합니다. 대출자의 선택에 따라 융자 브로커 비용과 포인트가 없을 수도 있습니다.
- 서류 심사비(Underwriting Fee) : 대출자나 융자브로커가 제출한 융자서류를 심사하는 비용으로 대략 $1,000입니다.
- 서류 진행비용(Processing Fee) : 대출 고객이 제출한 서류를 융자브로커회사가 완벽한 대출서류로 만들어 은행에 제출하는 비용을 말합니다. 융자회사 직원들의 월급을 지급되는 비용으로 대략 $300 – $1,500 수준입니다.
- 감정 비용( Appraisal Fee) : 주택의 현 시세를 알아보는 감정 비용으로 대략 $500 수준입니다.
- 크레딧 리포트 비용(Credit report Fee) : 융자 신청자의 크레딧 점수를 알아보는데 드는 비용으로 대략 $50 수준입니다.
- 서류 비용(Document Fee ) : 융자신청을 승인 후 대출서류를 작성하는 비용으로 대략$300 수준입니다.
- 세금 서비스 비용 (Tax Service Fee) : 세금을 제대로 냈는지를 은행에 알려주는 서비스 비용으로 은행 입장에서는 중요한 서류이고 융자 때문에 파생된 비용으로서 세분해서 Tax Monitoring Fee와 Tax Status Research Fee로 합계, 대략 $150 수준입니다.
- 홍수 지역 증명 비용(Flood Certification Fee) : 해당 부동산이 홍수 위험지역에 있는지, 아닌지 증명서를 받는 비용입니다. 세분해서 Flood Determination Fee 와 Flood Monitoring Fee가 있는데 대략 $60 수준입니다.
- 송금 비용( Wire Fee): 렌더가 돈을 온라인로 펀드할때 드는 비용으로 대략 $50 수준입니다.
- 행정 비용( Administration Fee) : 모호하고 자질구레한 모든 비용으로 은행 메신저, 시청에서 발급받는 서류 수수료 등입니다.
- 신청자가 직접 가격을 알아 볼수 있는 비용들도 있습니다. Pest Inspection Fee(해충 피해 검사서), Survey Fee(검정 수수료), Title 비용(부동산 명의 등재 비용과 이에 따른 각종 수수료인 Insurance Binder, Lender’s Title insurance, Settlement Agent Fee, Title Search 비용 등입니다)
- 기타 비용(Other Costs) : 명의 변경 수수료 (Recording Fee), 사전 납부할 각종 보험이나 에스크로 수수료, 매입 시점까지의 부동산 세금 등을 말합니다. 통상, Pre-paids 라고 표현합니다 : Homeowner’s Insurance Premium 12monts, Mortgage Insurance Premium, Prepaid Interest, Property Taxes), Initial Escrow Payment at Closing( Homeowner’s Insurance -2month, Property Taxes-2 months) Other( HOA-Capital Contribution and Processing Fee, Home Inspection Fee, Title –Owner’s Title Insurance (optional) 등이 해당됩니다.
by usezloan | Apr 9, 2021 | Financial study
융자시 필요한 서류
소셜 시큐리티 카드
생년월일 증빙서류- 출생증명서, 운전면허증.
최근 2년간의 급여 명세가 기록된 W-2와 개인 세금보고서.
최근 공과금 납부서 사본 (Paystub).
직장인의 경우 고융주, 회사명, 주소와 전화번호.
자영업자의 경우 사업체 세금 보고서와 지난 2년간 손익계산서, 제무제표와 은행 계좌번호, 현재 잔고 내역서.
기타 재산이 있을 시 입증 서류-IRA, 401K, CD, STOCK, BOND 등.
개인 재산 가치- 자동차, 귀금속 등.
주택 소유주의 주소, 주택의 거래 시장가, 융자기관, 계좌 번호.
구매자금이 선물로 받은 GIFT MONEY일 때 갚지 않아도 된다는 내용의 증서.
이혼자에게는 자녀양육비, 위자료 지불이 기술된 서류
직장경력이 2년 미만일 경우, 최종학력 증명서 또는 재학 증명서.
임대 주택이 있을 경우 임대 주택 주소, 수익내역, 임대 계약서 사본.
최근에 이혼했으면 – 이혼 증명서류( Divorce Decree)
영주권자- 영주권 앞뒤 사본 등입니다.
by usezloan | Apr 7, 2021 | Financial study
이자율 Locking이란?
에스크로가 끝나려면 30일에서 45일 정도 시일이 필요합니다. 주택을 재융자를 하게 되면 에스크로가 오픈 되고 융자견적(Loan Estimate)를 받게 되는데 이때 이자율를 고정(Locking)할 것인지 물어 보게 됩니다.
융자 전 승인 편지를 줄 때도 대출자에게 대충 이자율이 얼마라고 말해 주는 것은 이 때도 이자율을 고정해둔(Locking) 상태에 있기 때문입니다. 그런데 에스크로 기간 중에 이자율이 어떻게 변할지 모르기 때문에 사전승인을 통해 처음에 준 이자율은 정확하지 않습니다. 그래서 수수료(Locking fee)를 지불하면서 이자율을 고정 시켜 놓습니다.
대체적으로 이자 고정은 15-45일 동안 유효합니다. 하지만 평균적으로 21-30일정도 이자율을 고정시켜 두는데 왜냐하면 고정일이 길수록 수수료가 비싸지기 때문입니다.
이자가 앞으로 오를 것 같으면 이자율 고정(Locking)이 좋고 경기 침체로 이자율이 내려갈 조짐이 보이면 고정하지 않고 그냥 놔두는 것을 물에 배를 띄우는 것처럼 이자율을 띄운다는 의미로 플로트(Float)라고 합니다.
플로트의 경우, 융자가 마무리 될 때의 금리가 적용되고 당연히 고정수수료 (Locking Fee)는 선불하지 않아도 되지만 이 수수료는 이자금액에 포함됩니다.
by usezloan | Apr 7, 2021 | Financial study
PMI면제를 위한 피기백(Piggy-Back) 프로그램이란
집값의 20%의 다운페이먼트를 하기는 요즘처럼 부동산 시세가 올라 가면 쉽지 않습니다. 그래서 대출자들은 한 은행에서 80%는 1차융자로 하고 나머지 10-15%는 2차 융자를 받는 것으로 이것을 피기백 프로그램이라고 합니다.
이를 이용하여 다운 페이먼트를 5%-10%정도만 하고 부동산을 구매해도 PMI보험를 절약할 수 있는 효과가 있게 됩니다. 하지만 이 경우 1차와 2차 융자는 일반 모기지보다 이자율 높고 대출 금융사는 융자 대상자의 수입과 신용점수를 세밀하게 점검합니다.
by usezloan | Apr 6, 2021 | Financial study
PMI 보험 조기 해약조건
20% 미만의 다운 페이먼트로 주택을 구입한 이후 주택값이 상승해 에퀴티가 쌓이게 되면 융자금액이 주택 값의 80%이하로 떨어지게 됩니다. 이렇게 되면 PMI 보험을 계속 가입할 필요가 없습니다.
정부의 주택보호법 (Homeowners Protection Act)에 의하면 페이먼트 기록이 좋고 원래 융자금액이 집값의 78% 이하로 줄어들었을 경우 PMI는 자동 해약됩니다. 또한 융자 금액이 집값의 80% 이하가 됐을 경우 렌더에게 PMI의 해약을 요구할 수 있습니다.
주택소유주가 PMI해약을 신청하게 되면 해당 렌더가 감정을 따로 하게 되며 이때 감정비를 신청자가 부담해야 합니다. 그래서 신청자는 그간의 페이먼트 기록이 반드시 좋아야만 합니다. 최소 지난 2년간 페이먼트가 늦은 적이 한 번도 없어야합니다.
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