재융자의 목적
주택 구입자는 처음에 30년 고정모기지나 변동모기지 프로그램을 선택하더라도 더 좋은 프로그램이 나타나면 재융자를 통해서 언제든지 바꿀 수 있는데 통상 다음과 같은 목적에 부합하는 것입니다.
첫째, 처음 집을 장만할 때 이자율이 높거나 1,2차 융자를 갖고 있는 경우 재융자를 통해 이자율을 낮추어 월 페이먼트를 낮게하고 싶을 때입니다.
둘째, 집을 구입했을 때 20%미만 다운페이를 하고 PMI라는 보험을 내야하는데 집값이 올라서 모기지 잔액이 집값의 80% 미만이 되어 재융자를 통해 PMI를 없애기 위해서 입니다.
셋째, 현금인출을 위해. 여기에는 두 가지 방법이 있는데 하나는 집에 에퀴티(시가를 감안시 남은 차액 : Equity)를 이용, 현금을 융자받는 현금인출(cash out)이라는 것이고 또 하나는 라인 오브 크레딧(Line of Credit)처럼 금융회사에 한도를 정해두고 현금을 수시 인출하는 것입니다.
융자 진행 절차
융자 진행과정은 신청단계, 심사를 통한 조건부 승인, 부족한 서류 검증 후 최종승인, 클로징 단계와 같이 4단계로 나누어 볼 수 있습니다.
클로징 단계
이 단계를 Clear To Close(CTC)라고 합니다.
대출 담당자가 바이어의 모든 대출 서류를 리뷰했고 이 서류들을 인정 할 수 있다고 타이틀회사에 알려 줍니다. 타이틀 회사가 클로징을 계획하고 담당자(클로저)는 CD, 즉 (Closing Disclosure)이라는 서류를 만들게 됩니다.
CD는 융자금액, 상품, 이자율 등 융자관련 제반 조건과 비용, 융자에 관한 모든 내용을 포함하고 있어 고객들이 타이틀 회사에서 최종 융자서류(보통 ‘론닥’)에 사인하기 이전에 융자의 세부적인 내용을 미리 보고 사인합니다. 바이어는 융자담당자와 함께 이 서류를 잘 검토해야합니다. 또한 융자담당자는 CD의 내용을 잘 설명할 수 있어야 합니다.
CD 사인 후 론닥(융자서류) 서류가 나옵니다. 론닥 사인 후 자금을 펀딩하고 송금을 합니다. 마지막으로 등기하는 과정을 마치면 클로징은 마무리됩니다.
융자 진행 절차
융자 진행과정은 신청단계, 심사를 통한 조건부 승인, 부족한 서류 검증 후 최종승인, 클로징 단계와 같이 4단계로 나누어 볼 수 있습니다.
검증 단계
조건부 승인을 받으면 심사담당자로 부터 여러 가지 보충서류를 제출하도록 요구 되어집니다. 이것을 보통 서류 검증단계라 부릅니다.
사인된 세금보고서, 부동산 타이틀 리포트, 보험회사, 콘도의 관리회사(HOA), 부동산 리스계약서, 감정사, 연방세무당국(IRS), 은행, 직장, 회계사(CPA)등으로 부터 도움 받는 서류들이 필요합니다. 여러 회사를 통해서 서류를 얻을 수 있기 때문에 이들의 신속성 협조 여부에 따라 융자진행 속도가 좌우됩니다.
그리고 각종 검증 (Verification) 절차도 동시에 진행됩니다. 고용확인서(VOE : Verification of Employment)와 같은 직장과 직업 관련 검증, 어떤 때는 론 프로세서가 직접 회사에 전화해서 확인하는 경우도 있습니다. 임대확인서(VOR : Verification of Rent)와 같은 렌트 페이먼트를 잘 했는지에 대한 검증, 은행잔고 검증, 제출한 세금보고서와 연방세무당국의 기록이 (IRS transcript) 일치하는지 등에 대한 각종 검증작업이 이루어집니다. 또한 대상 주택에 대한 감정이 별도로 진행이 됩니다.
검증이 완료되면 론 프로세서는 이 서류들을 심사담당자(Underwriter)에게 넘기면서 최종 승인을 요구합니다. 심사담당자는 모든 서류를 리뷰하고 최종승인을 하고, 파일을 클로징 단계로 넘깁니다. 여기서 부족한 서류나 요구하는 조건에 맞지 않으면 다시 서류 제출해야 합니다. 이때 예상보다 융자가 늦어질 수 있습니다.
융자 진행 절차
융자 진행과정은 신청단계, 심사를 통한 조건부 승인, 부족한 서류 검증 후 최종승인, 클로징 단계와 같이 4단계로 나누어 볼 수 있습니다.
-심사단계
심사부로 넘어가면 심사단계가 되어 제출된 서류들은 접수된 순서에 따라 심사 담당자가 심사를 하는데 이를 언더라이더(Underwriter)라고 하며, 융자 승인여부를 결정하는데는 보통 1~3일 걸립니다. 심사 결과는 통상 approval(조건부 승인), suspense(미결), counter offer(융자회사의 제안), decline(거절) 등으로 나누어집니다. Suspense는 융자승인 여부에 필요한 자료가 부족할 경우에 그 자료가 충족될 때까지 심사결정을 보류하는 것을 말합니다.
카운터 오퍼(Counteroffer)는 제출된 서류대로 융자승인을 해줄 수가 없다고 판단하여 심사담당자가 다운 페이먼트를 더 요구하거나, 융자상품을 바꾸거나, 거주용도를 바꾸거나 할 경우에 승인을 주겠다고 알려주는 통지입니다. 바이어는 90일 안으로 카운터 오퍼를 받을 권한을 가집니다.
조건부 승인(Approval)이 났을 경우에는 론 신청자에게 약조하는 편지(commitment letter)가 발송되는데 이것은 몇 가지 추가적인 서류와 정보제공을 전제로 융자는 문제없이 끝날 수 있다는 편지입니다.
약정서(commitment letter)에는 대출 조건 (금액, 이자율, 수락 기간 및 만료일)이 명시되어 있으며 대출 기관이 저당권 자에게 보내는 법적 구속력이있는 서면 약속입니다.
바이어나 부동산 에이전트들이 융자승인 되었다고 하면 보통 이 조건부 승인을 말합니다.
조건부 대출 약정은 대출 약정이 발행되기 전에 충족되어야하는 미결 사항이므로 대출 기관은 조건부 승인을 발행합니다.
조건부 승인은 아직 융자과정이 완전히 끝난 것은 아니지만 이 파일에 대해 심사담당자의 생각을 알 수 있다는 점에서 아주 중요합니다. 심사담당자가 초기 조건부 승인을 해주면서 여러 가지 추가서류를 요구하기도 하고 동시에 각종 정보와 서류에 대하여 검증과정을 거칠 것을 요구하기 때문입니다.
융자 진행 절차
융자 진행과정은 신청단계, 심사단계 (초기승인), 검증단계 (최종승인), 클로징 단계와 같이 4단계로 나누어 볼 수 있습니다.
– 융자 신청단계
바이어는 1003이라는 융자신청와 필요한 서류들을 융자당당자에게 체출합니다.
융자시 필요한 서류
소셜 시큐리티 카드
생년월일 증빙서류- 출생증명서, 운전면허증.
최근 2년간의 급여 명세가 기록된 W-2와 개인 세금보고서.
최근 공과금 납부서 사본 (Paystub).
직장인의 경우 고융주, 회사명, 주소와 전화번호.
자영업자의 경우 사업체 세금 보고서와 지난 2년간 손익계산서, 제무제표와 은행 계좌번호, 현재 잔고 내역서.
기타 재산이 있을 시 입증 서류-IRA, 401K, CD, STOCK, BOND 등.
개인 재산 가치- 자동차, 귀금속 등.
주택 소유주의 주소, 주택의 거래 시장가, 융자기관, 계좌 번호.
구매자금이 선물로 받은 GIFT MONEY일 때 갚지 않아도 된다는 내용의 증서.
이혼자에게는 자녀양육비, 위자료 지불이 기술된 서류
직장경력이 2년 미만일 경우, 최종학력 증명서 또는 재학 증명서.
임대 주택이 있을 경우 임대 주택 주소, 수익내역, 임대 계약서 사본.
최근에 이혼했으면 – 이혼 증명서류( Divorce Decree)
영주권자- 영주권 앞뒤 사본 등입니다.
바이어로 부터 융자신청을 받은 융자담당자는 제일 먼저 융자 신청자의 자격요건을 검토합니다.
이를 위해 융자담당자(론오피서)나 론을 처리하는 사람(프로세서)은 데이터를 시스템에 입력하여 신청자 명의 파일을 만드는데 이를 오리지네이션(Origination) 이라고 합니다.
이 단계에서 론 프로세서는 크레딧 리포트와 구매 부동산 감정도 의뢰하고 부동산 명의 등기회사(타이틀회사) 등을 접촉해 필요한 서류도 접수하며 고객의 요구에 따라 이자율도 ‘확정(락인)’해 둡니다. 이자율은 마켓 상황에 따라 lock in을 일찍할 수도 있고 늦게 할 수도 있습니다.
오리지네이션 단계는 보통 2~5일이 걸리고 론 프로세서는 융자 신청서 (1003)와 추가로 수집된 각종 서류들을 정리하여 융자 심사부로 제출하는데 이를 ‘제출(submission)’이라고 합니다.
서브 프라임 융자(Subprime Loan)
서브 프라임 융자 받는 사람의 특징을 보면
1) 크레딧 점수가 660점 이하인 신청자가 많다.
2) 5년 안에 파산을 경험한 신청자,
3) DTI의 비율이 50% 이상,
4) 지난 1년동안 2번 이상 30일 동안 페이먼트를 지불하지 못하고 지난 2년동안 1번 이상 60일 동안 페이먼트를 지불하지 못한 경우.
서브 프라임 융자 특징
1) 이자율이 높다.
2) 만기 전 변제 벌과금( Prepayment Penalty) 일반적으로 payoff를 할수 없게 묶어 둔다.집을 팔거나 재융자를 할 경우 융자금액의 2%-3%까지 벌과금을 내야 한다.
3)풍선 페이먼트( Balloon Payment, Payment Shock )미니멈 페이먼트 프로그램으로 해마다 차이가 나는 이자 금액이 원금에 가산이 되는데 이를 네거티브 조항이라고 하고 집값이 폭락하고 이자율이 오르다면 일시에 갚아야 할 액수가 커진다. 그리고 이자만 내는 프로그램도 있다.
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