by usezloan | May 14, 2021 | Financial study
융자지식56- 변동이자 융자 시 유념 사항.(알아야 할 용어)
1) 지표(Index): 변동 이자의 지표는 주로 LIBOR(London Inter-Bank Offered Rate)나 연방 재정국의 이자율 (US Treasury Securities Rate)를 쓰는 데 이는 매일 변합니다.
2) 마진 (Margin): 이 마진은 지표와 달리 융자기간 동안 변하지 않습니다. 마진은 모기지 금융사에 의해 결정하고 이 마진의 그들의 수익이 됩니다.
3) 이자율: 지표에 마진을 더한 것이 이자율이 됩니다.
4) 변동주기(Adjustment Period) : 대부분의 변동이자 융자는 월 페이먼트가 매년, 매 3년 또은 5년마다 바뀌게 되어 있습니다.
5) 이자 한도( Rate caps): 이자율의 상하한선을 말합니다. 처음 이자 한도(Initial Cap), 변동주기 한도(Periodic Cap), 평생 고정 한도(Life Cap)가 있습니다.
예) 2/3/6 이라면 1st변동주기에 최고 2%까지, 이후 각 변동주기마다 최고 3%까지, 융자기간 동안 최고 6%까지 변동할 수 있다는 의미입니다.
by usezloan | May 14, 2021 | Financial study
변동이자 시 고려 사항.
변동이자는 각 개인의 재정상태와 변동이자 융자의 조건에 따라 달라질 수 있고 이자가 고정이자보다 저렴해 지는 경우도 있습니다. 그러나 변동이자로 결정하기 전 다음의 사항을 고려해야 합니다.
- 이자가 올라도 나의 수입이 늘어나 페이먼트를 감당할 수 있는가?
- 조속한 시일 내 다른 융자를 할 계획이 있는가? 예) 재융자
- 이 집에서 얼마나 오래 살 예정인가?
by usezloan | May 13, 2021 | Financial study
미리 내는 재산세, 보험, 모기지 이자와 관리비 (Prorations and Pre-Paid Items)
일정한 금액으로 재산세, 집 보험, 모기지 이자, 동네 관리비 (HOA Fee) 등을 계산해서 에스크로가 끝날때 미리 내게 되어 있습니다.
재산세는 집 매매 기간에 따라서 예를 들어 7-8개월 분을 에스크로 끝날때 미리 내야 할 수도 있습니다.
집 보험도 일년 치를 미리 내야 하는데 단독주택은 $1,000-$1,500정도 됩니다. 그리고 두 달 보험은 에스크로 어카운트에 가지고 있습니다.
관리비 (HOA Fee)도 한두달치를 미리 내야 하고,
그 달 남은 날에 대한 모기지 이자도 미리 내야 합니다.
by usezloan | May 13, 2021 | Financial study
내 수입으로 얼마짜리 집을 살 수 있나?
쉽게 계산하면 월 전체 수입의 45% 정도 에서 매달 고정 지출을 빼면 내가 집 페이먼트로 쓸수 있는 액수입니다.
내 월 수입이란 세금 내기 전의 매달 월급 또는 매달 평균 비즈니스 수익을 말합니다. 그리고 고정지출은 자동차 페이먼트, 학생 융자. 크레딧 최소 페이먼트 등입니다.
예를 들어 수입이 만불($10,000)이면 4천 500불 그리고 고정 지출이 1200불이라면 3천 300불(4500-1200)까지 모기지 페이먼트를 할 수 있다는 뜻이다. 즉, 그로스 인컴의 33%정도로 봅니다. 70만불 융자를 해서 30년 고정에 4% 이자라면 매달 지불할 원금과 이자는 $3,341.91 이다. 70만불 집을 살 수 있습니다.
그리고 구매할 집의 다운페이를 얼마나 하는지에 따라 내가 살 수 있는 집의 가격이 달라 집니다.
by usezloan | May 12, 2021 | Financial study
변동이자: 이자가 계속 변동함에 따라 페이먼트도 변하게 됩니다. 변동이자를 결정하는 것은 이자 인덱스(index)와 마진( Margin)으로 이자가 무한정 올라가지 않도록 년간 한도(Annual Cap)과 평생 한도(Life Cap)를 정해 두고 있는데 처음 시작하는 이자율을 이니셜 캡(Initial Cap)이라고 합니다.
by usezloan | May 11, 2021 | Financial study
융자거절 사유
첫째, 마련한 다운페이먼트 자금을 잘못 관리.
모기지 대출이 최종 승인되고 주택 구입에 필요한 자금이 대출될 때까지 모아둔 다운페이먼트 자금을 사용하지 않아야 대출 승인을 무사히 받을 수 있습니다. 더 많은 돈을 벌기 위해 주식투자나 사업자금을 투자 목적으로 다른 계좌로 이동시키게 되면 대출 심사에 차질이 발생합니다. 은행은 다운페이먼트 자금의 ‘환금성’이 약해지지 않기를 바라며 일반적으로 세이빙 계좌 자금의 환금성을 100%로 인정한다면 주식 계좌같은 겨우 은 같은 금액이라도 환금성은 70%밖에 인정하지 않습니다.
둘째, 물품 구입은 자제.
모기지 대출 승인을 앞두고 당장 필요 없는 물품 구입은 자제해야 합니다. 할부로 큰 금액을 지출하면 대출 조건이 악화돼 대출 심사에 부정적인 영향을 미치게 되고 또, 대출 은행 측은 대출 심사 완료를 앞두고 대출자의 크레딧 기록을 최종 조회하는데 이 기간 중 크레딧 카드로 큰 금액을 지출한 사실이 발견되면 대출자의 부채상환능력을 의심하게 됩니다 (DTI가 떨어진 것으로 인정합니다).
셋째, 임시 휴직, 병가, 휴가 계획 보류.
고용 상태 변동은 실직뿐만 아니라 임시 휴직, 장기 휴가 등도 포함되기 때문에 모기지 대출 승인을 기다리는 중이라면 임시 휴직, 병가, 휴가 계획을 잠시 미뤄야 안전하게 대출을 받을 수 있습니다. 연방주택국’(HUD)에 출산 휴가로 인해 모기지 대출이 거절됐다고 접수된 차별 신고가 빈번합니다.
넷째, 직장을 옮길 경우.
전직하는 경우에는 모기지 대출 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 받는 월급보다 많은 월급을 받는다고 해도 대출 심사 결정에는 부정적으로 작용합니다. 이미 진행 중인 대출 심사 서류를 전직으로 인해 처음부터 다시 진행해야하는 번거로움이 따르고 당분간 높은 소득을 올리더라도 실직의 위험이 높은 것으로 대출은행측이 보기 때문입니다.
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