임대차 개선 조항

by | Oct 13, 2023 | comm

임대차 개선 조항은 상업용 임대 계약에서 흔히 발견되며, 주로 다음과 같은 내용을 다룹니다:

  1. 개선 작업: 이 조항은 세입자가 부동산에 개선 작업을 수행할 수 있는 권한을 주거나, 집주인이 개선 작업을 수행하도록 하는 내용을 다룹니다. 이는 세입자 개선 및 변경 사항을 유지하거나, 부동산을 원래 상태로 복원해야 하는 선택 사항을 제공합니다.
  2. 개선 비용: 조항은 또한 개선 작업을 수행할 당사자(집주인 또는 임차인)와 개선 비용을 부담할 당사자를 명시하며, 개선 작업에 대한 집주인의 사전 동의를 요구할 수 있습니다.
  3. 임대 만료 시 상태: 계약이 종료될 때, 부동산의 상태와 개선 사항이 유지되는지 여부를 다루는 내용을 포함합니다.
  4. 개선 조치 불이행: 집주인이 약속한 개선 작업을 제때 수행하지 않으면, 세입자는 계약을 취소할 수 있는 권리를 가집니다.
  5. 집주인의 의무: 일부 경우에는 집주인이 특정 개선 사항을 약속할 수 있으며, 세입자는 이에 따라 부동산을 사용할 수 있습니다. 이 경우 세입자는 해당 부동산으로 이사하고 개선 작업이 진행되기를 기다릴 수 있습니다.
  6. 집주인의 손실 복구: 집주인은 세입자의 개선 작업 실패로 인한 임대료 및 비용 손실을 복구할 권리를 가질 수 있습니다.

이러한 개선 조항은 임대 계약의 중요한 부분이며, 부동산 소유자와 세입자 간의 권리와 의무를 명확하게 정의합니다. 계약의 내용과 상황에 따라 다양한 조항이 사용될 수 있으며, 각 계약은 개별적으로 조절됩니다.

 

 

상업임대차계약에서 주요 내용

by | Oct 11, 2023 | comm

임차인과 집주인 간의 상업임대차계약에서 주요 내용은 다음과 같습니다:

  1. 임차인의 개선 작업: 임차인은 상업 공간을 운영하기 위해 필요한 모든 개선 작업을 수행하기에 동의합니다. 이러한 개선 작업은 내부 벽, 바닥, 천장, 에어컨, 전기 콘센트 및 조명, 배관, 스프링클러, 전화 및 전자 배선 등을 포함합니다.
  2. 임대 계약 종료 시 상태: 임대 계약은 종료 시 “임차인이 수령한 조건으로” 일반적인 마모 및 훼손이 없는 부동산을 집주인에게 인도하도록 규정합니다.
  3. 개선 사항 유지 또는 복원: 임대 계약의 다른 조항에서는 임대 계약이 만료될 때 임차인의 개선 사항이 부동산에 유지되는지 또는 부동산이 원래 상태로 복원되는지 여부를 다루지 않습니다.
  4. 퇴거 시 개선 사항의 유지: 임차인이 퇴거할 때, 상주는 개선 작업을 제거하고 건물을 원래 상태로 되돌려야 합니다. 건물은 “빈 껍질” 상태로 반환되며, 부동산을 다시 임대하기 위해 제거된 거의 모든 임차인 개선 작업을 교체해야 합니다.
  5. 비용 책임: 세입자가 퇴거할 때 세입자가 제거한 개선 작업을 교체하는 데 드는 비용은 집주인이 부담합니다. 이는 영구적으로 부착된 세입자 개선 작업이 부동산의 일부가 되고, 명시적으로 복원을 요구하지 않는 한 해당 개선 작업이 유지되기 때문입니다.

요약적으로, 세입자가 개선 작업을 퇴거할 때 교체해야 하는 비용은 집주인이 부담하며, 개선 작업이 부동산의 일부로 인정됩니다.

 

 

구매자는 두 가지 기본 분류

by | Oct 5, 2023 | comm

구매자는 두 가지 기본 분류로 나뉩니다.
• 투자자 및 사용자; 또는
• 투기.

부동산 구매자에 대한 두 가지 주요 분류와 각각의 특징을 다루고 있습니다:

  1. 투자자 및 최종 사용자:
    • 이 그룹은 부동산을 장기적으로 소유하고 소득을 얻거나 임대료를 수익으로 얻기 위해 구매합니다.
    • 주로 경기 침체가 끝날 때 안정화되는 회복 단계에서 나타납니다.
    • 이러한 구매자들은 부동산의 소득 또는 유틸리티 흐름과 관련된 정보를 필요로 합니다.
  2. 투기꾼:
    • 투기꾼은 부동산을 빠르게 재판매하여 이익을 얻기 위해 구매합니다.
    • 이 그룹은 현재 임대 중인 기존 세입자에게 손해를 입힐 수 있습니다.
    • 투기꾼들은 평가 분석 등의 기본 계산을 거의 고려하지 않고 구매 결정을 내립니다.

또한, 투자자와 사용자의 경우 마케팅 패키지가 부동산의 기본 요소와 소득에 관한 정보를 제공하는 데 필요한 증거로 작용하며, 투기꾼의 경우 이 패키지는 재판매 손실을 방지하기 위한 방어선 역할을 합니다. 마지막으로, 판매자 대리인은 투기꾼과 관련된 청구에 더 높은 위험이 따르며, 장기 부동산 투자자는 더 신중한 연구를 통해 결정을 내립니다.

부동산 분석을 시작하려면 판매자의 대리인에게 다음을 요청

by | Oct 3, 2023 | comm

부동산 분석을 시작하려면 판매자의 대리인에게 다음을 요청
• 각 유닛을 포함하는 임대료 목록 스프레드 시트(유형, 크기, 세입자, 입주 시작, 임대 만료, 임대료 금액 및 할인/무료 임대료, 지불 내역, 가구 등)
• 각 유닛에 대한 2년간의 점유 기록;
• 보안 조치 및 범죄 활동에 관한 정보 지난 1년 동안 해당 부동산 또는 그 주변
• 업무를 수행할 수 있는 자산 관리자 또는 상주 관리자 Interview
• 유지보수 절차 및 수리에 관한 정보
• 소유자의 소유권 증권에 대한 일정 “B”(CC&R 제외) 사본보험;
• 대출 기관의 이름과 잔액, 지불금, 이자율 및 지불 기한 기존 모기지 각각의 날짜 그리고
• 해당 부동산의 완전성과 관련하여 이용 가능한 모든 정보 부동산의 상태와 위치의 특성에 따라 달라질 수 있습니다.
소득 부동산 구매 계약은 서면으로 구속력을 갖습니다.
부동산 구매 계약에는 다음이 포함됩니다.
• 구매자, 판매자 및 재산의 신원 확인;
• 판매 가격 및 금융 조건;
• 수락 및 이행 조건을 명시한 계약 마감일 및 취소 조항을 포함한 계약서
• 구매자의 조사를 위한 실사.
• 공개된 부동산 조건에 대한 구매자의 확인;
• Closing  조건 및 절차;
• 금액 및 금액 등 중개 및 대행 조항 브로커 수수료 지불 및 대행사 확인; 그리고
• 구속력 있는 서명.

복합 부동산 그리고 토지

by | Sep 29, 2023 | comm

상업용부동산 분류 및 산업용

소득 창출 부동산은 다음 중 하나로 분류됩니다.

• 1~4가구 주거용 부동산과 같은 주거용 부동산,
5개 이상의 유닛으로 구성된 콘도미니엄 및 다가구 아파트 단지

• 비주거용 부동산이라고도 불리는 상업용 부동산,

 

사무실 단지와 산업용 부동산부터 소매 공간까지 다양합니다.
• 아파트;
• 산업;
• 소매;
• 사무실;
• 복합 용도;
• 농지.

복합용도 부동산은 상업과 상업이 결합된 특징을 갖고 있습니다.
주거공간. 건물에는 위층에 아파트가 있는 1층 매장이나 상업용과 주거용 임차인 사이에 수직으로 나누어진 다층 구조가 있습니다. 이러한 부동산은 일반적으로 로스앤젤레스, 샌디에고, 샌프란시스코 등 밀집된 도시 지역에 위치해 있습니다.
복합 용도 부동산은 투자자에게 여러 가지 이점을 제공합니다. 때문에
다각적인 성격으로 인해 두 가지 다양한 소득 흐름을 생성하여 다용도 부동산을 지역 경제 및 주 전역의 비즈니스 주기 변동에 보다 탄력적으로 대응할 수 있게 해줍니다. 또한, 부동산의 상업적 요소가 충분히 매력적이어서 높은 만족도를 창출할 경우 주거용 구역에 대한 수요가 증가하여 더 높은 임대료가 발생합니다.
때때로 앵커 임차인이 상업 공간을 점유하여 대중의 통행을 장려하여 개발 공간에 대한 수요를 더욱 증가시킵니다.
복합 용도 부동산의 다양한 특성으로 인해 소유권이 복잡해집니다. 더 높은 임대료를 생산하는 반면, 관리 효율성이 떨어지고 주거용 임차인과 상업용 임차인 간의 본질적인 운영 충돌로 인해 관리 비용이 더 많이 듭니다. 또한, 상업공간으로 인한 유동인구 증가로 인해 해당 프로젝트에 거주하는 주민들의 보안에 대한 우려도 높아지고 있습니다.

 

농업 또는 원시 토지도 소유되어 소유자/집주인인 부동산 투자자를 위한 수익을 창출하는 데 사용됩니다.
토지는 농업, 공공 행사, 주차 및 보관 등을 위해 임대될 수 있습니다. 공간 임대료는 정액 요금으로 구성되거나 토지의 생산적인 사용을 통해 생성된 임차인 수익금의 일정 비율로 구성됩니다.
농업용 토지나 원시 토지는 종종 장기간의 목적으로 보유됩니다.
감사를 표하고 나중에 개발자에게 판매하여 해당 자산을 보다 생산적인 용도로 전환합니다. 투자자의 임시 소유권으로 토지를 사용자에게 임대할 수 있습니다.
또한 부동산을 오래 보유할수록 구역 변경이 더 포괄적이거나 바람직해질 가능성이 커져 인구 밀도와 임금이 증가함에 따라 부동산 가치가 높아집니다.
또는 토지는 전적으로 수동적 투자로 유지되므로 해충 통제 및 잔해물과 잡초 제거와 같은 최소한의 유지 및 유지 비용만 필요합니다.
그러나 재산세는 토지를 사용하지 않고 적극적으로 소득을 창출하지 않는 경우에도 해당 부동산의 소유권에 따라 납부됩니다. 또한, 토지의 가치는 향상되지 않거나 개선된 소득 창출 부동산보다 느린 속도로 평가될 수 있습니다.

아파트 부동산

by | Sep 23, 2023 | comm

상업용부동산 분류 및 산업용

소득 창출 부동산은 다음 중 하나로 분류됩니다.

• 1~4가구 주거용 부동산과 같은 주거용 부동산,
5개 이상의 유닛으로 구성된 콘도미니엄 및 다가구 아파트 단지

• 비주거용 부동산이라고도 불리는 상업용 부동산,

 

사무실 단지와 산업용 부동산부터 소매 공간까지 다양합니다.
• 아파트;
• 산업;
• 소매;
• 사무실;
• 복합 용도;
• 농지.

 아파트 단지나 다세대 주거용 부동산 투자에 대한 장단점. 다중 임차인 부동산의 장점은 다음과 같습니다:

  1. 일관된 수익: 이러한 부동산은 다른 아파트 유형에 비해 일관된 공실률과 수익을 제공하며, 현금 흐름이 일시적으로 중단될 위험이 적습니다.
  2. 분산된 리스크: 다수의 유닛으로 구성되어 있어 공실이나 단일 테넌트의 손실이 다른 유닛에 큰 영향을 미치지 않습니다.
  3. 재정적 안정성: 임차인이 세입자를 고용할 때 소유자는 단일 소득 중단을 극복할 수 있는 위치에 있습니다.
  4. 공용 시설: 투자자는 공용 시설 관리와 관련하여 어떤 서비스를 제공할지 고려해야 합니다.

그러나 아파트 단지를 소유할 때는 유지 관리 비용이 더 높다는 단점도 있습니다. 각 유닛에는 수리 및 유지 비용이 발생하며, 물이 다른 장치로 누출될 수 있는 등 인접한 유닛 간에 상호 연결된 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 아파트의 회전율이 높아 운영 비용이 증가하며, 자산 관리 비용도 부담하게 됩니다.

대조적으로, 단일 또는 2~4유닛 SFR을 구매하면 다음과 같은 이점이 있습니다:

  1. 다양성 부족: SFR 투자 전략은 다양하지 않으며, 임차인이 떠날 경우 임대 소득을 받지 못할 수 있습니다.
  2. 운영 비용: SFR은 일반적으로 운영 비용이 낮으며, 유틸리티 및 정기 유지 관리의 대부분을 임차인에게 이전합니다.
  3. HOA 관련 요금: 주택 소유자 협회(HOA) 커뮤니티에 위치한 경우 HOA가 부동산의 유지 관리를 책임지지만, 임대 계약에 따라 소유자가 HOA 요금을 지불해야 할 수 있습니다.

마지막으로, SFR 투자는 임대자가 오랜 기간 동안 머무르는 경향이 있어 관리가 더 쉽습니다.