신용 보고서

by | Oct 25, 2023 | comm

신용 보고서는 상업 임차인의 신용 신뢰성에 대한 부분 정보만을 제공합니다.

신용 보고서는 임차인이 자신의 사업을 성공적으로 운영하고 부동산을 관리하는 능력을 평가하지 않으며, 임차인의 자산(순자산 가치) 또는 사업의 수익성을 고려하지 않습니다. 그러나 조사 보고서는 이러한 종류의 정보를 제공합니다. 임차인이 임대 대행사의 문의에 응답하면 회사의 재무 제표를 제공할 것입니다. 임차인의 사업 소득, 경비 및 순 운영 수익 (NOI)은 임차인의 손익 계산서, 즉 재무 제표 유형에서 공개됩니다. 임차인의 대차 대조표는 자산과 부채를 나타내는 별도의 재무 제표로 순자산 가치(자산)와 부채를 나타냅니다.

때로는 스타트업 기업은 컴퓨터 생성된 재무 제표를 보유하지 않을 수 있습니다. 이 경우, 은행 및 양식 발행자로부터 임차인용 재무 제표 양식을 얻을 수 있습니다. 임차인이 자발적으로 제공하는 재무 제표에 포함된 정보는 소유자 또는 임대 대행사에 의해 확인되어야 합니다. 대부분의 신용 기관은 이 활동을 수수료를 지불하고 수행할 것입니다. 신용 신청서에는 일반적으로 임차인의 은행 및 채권자의 이름과 주소가 제공됩니다.

임대 대행사는 또한 상업 임차인이 현재 점유하고 있는 부동산을 확인하여 해당 임차인이 부동산을 유지하지 못했는지 확인할 수 있습니다. 임차인이 소유권을 반환할 때 부동산 가치가 감소하는 것은 소유자가 피하고자 하는 것입니다. 임대 계약을 체결하기 전에 임차인의 행동을 조사하면 소유자에게 임차인의 행동이 소유자에게 어떠한 위험을 야기하는지에 대한 확실한 기준을 제시하는 데 도움이 될 것입니다.

상업 부동산 관리자들에게는 임차인의 사업 운영과 행동의 추가적인 측면을 고려해야 합니다. 임차인의 사업 지식과 부동산에서의 마케팅 스타일은 인접한 공간의 입주자에 영향을 미칠 것입니다. 또한, 임대 대행사는 기존 임대를 승계하려는 대체 임차인과 새로운 임대를 협상하는 잠정 임차인에 대해 동일한 검토를 제공해야 합니다. 임대 계약에 “소유자의 동의가 무리하게 거부되지 않을 것”이라는 이전 조항이 포함되어있는 경우, 소유자는 기존 임차인을 새로운 임차인으로 승계하려는 데 사용하는 기준을 동일한 기준으로 적용해야 합니다. 다른 자격 기준을 사용하는 것은 상업 임차인이 사업을 판매하고 임대권을 잔여 기간 동안 대체 임차인에게 양도하는 권리를 부당하게 방해하는 것입니다.

 

임차인의 신용조사

by | Oct 24, 2023 | comm

임대인의 임대 대리인은 임차인 후보의 자격을 검토하는 것은 소유자에 대한 의무가 있습니다. 상업 대출기관은 마찬가지로 돈을 빌리기 위한 자격을 검토합니다. 돈을 빌려주는 것처럼 부동산을 임대하는 것도 신용의 확장입니다. 부동산 사용료는 돈 사용료와 유사합니다. 이러한 금융 계약은 동일한 경제 기능을 가지며 각각 리턴율을 생성합니다. 이를 임대료라고 하며 다른 것은 이자입니다. 마지막으로, 임대인은 임차인에게 부동산 사용권을 양도하며, 돈을 빌려주는 것과 유사하게 빌려줍니다. 양쪽 모두 대출입니다. 마지막으로, 임차인에게 임대되는 재산은 가치가 감소하지 않은 채 소유자에게 반환되어야 합니다.

따라서 임대 대리인과 임대인은 임차인 후보의 신용worthiness와 재산을 소유하고 적시에 지불하고 약속한 대로 감소하지 않은 상태로 반환할 자격이 있는지를 분석합니다. 신용 보고서는 상업 임차인의 신용worthiness에 대한 부분적인 정보만 제공합니다. 신용 보고서는 임차인의 거래나 비즈니스를 성공적으로 운영하고 재산을 관리할 능력을 평가하지 않습니다. 또한 임차인의 자산 (순자산 가치)이나 비즈니스의 수익성을 고려하지 않습니다. 그러나 조사 보고서는 이러한 유형의 정보를 가지고 있습니다.

임차인은 임대 대리인의 조사에 대한 문의에 대답하여 회사의 재무 보고서를 제공합니다. 임차인의 비즈니스 소득, 비용 및 순 운영 소득 (NOI)은 임차인의 손익 계산서, 즉 재무 보고서 유형에 나와 있습니다. 임차인의 자산과 부채를 나타내는 별도의 재무 보고서가 있으며, 임차인의 순자산 가치 (자산)와 부채가 포함됩니다. 때로는 초기에 시작한 회사는 컴퓨터로 생성된 재무 보고서가 없을 수 있습니다. 이 경우, 기관 대출기관 및 양식 게시자에서 임차인을 위한 재무 보고서 양식을 제공합니다.

임대인이나 임대 대리인은 임차인이 자발적으로 제공한 재무 보고서에 포함된 정보를 확인해야 합니다. 대부분의 신용 기관은 수수료를 지불하여 이 활동을 수행할 것입니다. 신용 신청서는 일반적으로 임차인의 은행 및 채무자의 이름과 주소를 제공합니다. 임대 대리인은 또한 상업 임차인이 현재 소유한 재산을 확인하여 임차인이 재산을 유지하지 않았을 경우를 확인할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 소유자가 피하고자 하는 재산 가치 감소를 일으키지 않도록 하려고 합니다. 임대 계약을 체결하기 전에 임차인의 행동을 조사하면 소유자에게 어떤 위험이 있는지 더 확실하게 확인하는 데 도움이 될 것입니다.

상업 부동산 관리자의 경우 임차인의 비즈니스 운영 및 행동의 추가적인 측면을 고려해야 합니다. 임차인의 비즈니스 지식과 부동산에서의 마케팅 방식은 인접한 공간의 입주자에 영향을 미칠 것입니다. 또한, 임대 대리인은 기존 임대를 맡으려는 대체 임차인과 새로운 임대를 협상하려는 임대인에게 동일한 검토를 제공해야 합니다. 임대 계약에 임대인의 동의가 “무리하지 않게 보류될 것”이라는 이전 조항이 있는 경우, 소유자는 대체 임차인이 새로운 임차인을 적격화하는 데 사용한 기준을 유지해야 합니다. 다른 적격화 기준을 사용하는 것은 상업 임차인의 비즈니스를 판매하고 임대권을 남은 기간 동안 대체 임차인에게 양도하는 권리를 부당하게 방해하는 것입니다.

임차인의 의사표시서.

by | Oct 19, 2023 | comm

임차인의 의사표시서.
브로커는 대개 임대 또는 임차인의 의사표시서(LOI)로 협상을 시작합니다. 협상이 시작되면 브로커의 조언이 최종 조건을 형성하는 데 도움이 됩니다. 임차인의 브로커가 초기 제안 또는 LOI를 작성합니다. 임차인이 처음 제안을 할 수 있도록 임차인 대리인이 임대 계약을 준비해야 합니다. 대규모 임대 활동을 하는 임대인들은 종종 자체 문서를 ‘내부에서’ 준비하거나 법률 자문을 받습니다. 임대 에이전트는 임대자의 임대 속성에 대한 의도를 가장 잘 결정하기 위해 다음을 준비합니다. 임차인의 공간 요구 사항을 평가하기 위한 임차인 임대 워크시트 및 임차인의 비즈니스의 재무 상태를 평가하기 위한 재무 보고서와 함께  그리고 임대자를 확약하려는 제안 임대 및 첨부된 임대 계약으로 임차인의 의도를 확정합니다. LOI는 아마도 임차인의 실제 제안을 앞서 임대인을 “테스트”하는 형식으로 선행할 것입니다. 그러나 이것은 임대 에이전트가 임대인이 단순히 임대 계약을 제안으로 응답하는 경우 임대 계약 내용에 대한 통제권을 박탈할 수 있으므로 조심해야 합니다.

임차인에 대한 서면 자금 보증 계약 여부에 관계없이 임대 중개인은 임차인을 대리하고 임차인의 최상의 이익을 위해 행동하는 대리자 의무를 가지게 됩니다. 그러나 서면 계약이 없으면, 임대 중개인은 그들의 수수료가 지불될 것임을 보장받을 방법이 없습니다. 따라서 현명한 임대 중개인은 임차인이 공간을 찾는 독점적 허가서를 서명할 때만 임차인을 대표할 의무를 수행합니다.

임차인의 독점적 허가서에 따라 중개인은 임차인의 대리자로 공식으로 고용됩니다. 따라서 임차인이 독점적 허가서에 기술된 유형의 임대 계약을 체결하면 중개인은 임대인 또는 임차인으로부터 임대료를 받을 것입니다.

임차인을 대신하여 행동하는 중개인은 임차인의 요구를 더 잘 이해하기 위해 임차인이 왜 이사를 원하는지 조사하고 확인해야 합니다. 예를 들어, 임차인의 현재 공간이 현재 또는 미래 요구에 너무 크거나 작아질 수 있습니다. 또는 임차인은 현재 임대인과 다음과 같은 이유로 논의 중일 수 있습니다.

  • 임대 갱신 시 임대료, 공용 면적 유지 비용 (CAM) 또는 평가에 대한 논쟁.
  • 임차인의 현재 공간 요구 사항이 갱신 또는 연장 옵션에 제공되는 공간과 충돌.
  • 임대 공간 일부분에 대한 임대 양도 또는 임대 하도급.

이사의 정확한 이유를 밝혀서 임차인의 대리자는 적합한 새로운 장소와 공간을 찾거나 임차인의 현재 임대 계약을 갱신 또는 연장하거나 협상할 수 있게 됩니다.

잠재적인 임차인이 새 비즈니스를 시작할 때, 중개인은 초기에 임차인의 비증서를 얻어야 합니다. 임차인의 새 비즈니스 예측은 지나치게 낙관적 일 수 있습니다. 그들은 너무 큰 공간이나 너무 비싼 위치를 원할 수 있습니다. 임차인은 “스타트업” 비즈니스 임차인을 받아들이는 덜 매력적인 위치에서 승화 공간에 할애해야 할 수도 있습니다. 임대인은 임차인의 비즈니스 소유에 대한 분수 참여를 허용하여 임대료를 지불할 수 있습니다.

반대로, 임차인은 비즈니스의 잠재적인 미래 성장을 과소평가할 수 있습니다. 그들이 선호하는 장소가 성장을 흡수하기에 너무 작을 수 있으며 나중에 확장을 시도할 때 문제가 발생할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 추가 공간에 대한 옵션 또는 우선 구매 권한 또는 임대 해지 또는 바이아웃 조항이 필요할 수 있으며 이로 인해 임대 계약에 따른 미래 임대료에 대한 책임이 없어집니다.

또한 백분율임대 계약을 체결할 때 임차인의 비증서를 과대 평가하면 임대인의 예상 임대료 수입이 감소합니다. 중개인이 사용자의 공간 요구 사항과 총수입을 고려하지 않는 한 중개인의 장기 서비스는 임대인 또는 임차인 어느 쪽에도 제한됩니다. 따라서 중개인은 적절한 임대인과 적절한 임차인을 매칭시키기 위한 시스템을 개발해야 합니다.

협상 진행 중개인의 역할

by | Oct 18, 2023 | comm

고객을 대신하여 상업 임대 계약을 협상하는 중개인은 임대에 관한 경제적 속성 및 재정 결과, 임대 계약 조항과 임차인의 보유 권리에 영향을 미치는 법적 결과, 그리고 임대 거래의 세무 영향과 같은 임대의 다양한 측면에 대한 높은 수준의 지식과 전문 지식을 가져야 합니다. 중개인의 기술적 전문 지식을 통해 그들은 임대인이든 임차인이든 고객의 요구와 필요를 파악할 수 있습니다. 고객의 목표를 이해한 후 중개인은 적합한 임차인(사용자) 또는 부동산(공간 또는 건물)을 찾아내는 데 도움을 줍니다. 그런 다음 남은 것은 임대 협상에 참여하는 것뿐입니다.

대부분의 상업 임차인은 자신의 비즈니스의 지속적인 요구 사항으로 완전히 바쁩니다. 그들은 주로 부동산 임대 거래를 결정하는 데 충분한 시간을 할애하기 어렵습니다. 더 나아가 임대 부동산의 연간 운영 비용은 그들의 총수입에서 작은 부분을 차지하며, 고객의 수입의 약 2%에서 4% 사이입니다. 다만, 고객의 이동이 많은 쇼핑 센터 공간은 예외입니다. 반면 대부분의 임대인은 주로 빈 공간을 임대하려는 노력에 주력합니다. 따라서 임대인과 임차인은 부동산 데이터 공개 및 임대 문서로 이루어진 임대 계약서를 작성하는 데 중개인을 의지합니다.

임대 중개인이 협상하는 최종 임대 계약은 현재 시장 조건에서 임대인과 임차인의 상대적 협상력, 임대인과 임차인이 임대 세부 사항 협상에 할애할 시간 및 긴급성, 각각의 중개인이 부동산 및 임대 세부 사항에 기운을 쓰고 주의를 기울이는 전문 지식, 그리고 부동산에 대한 사용자 수요와 임대료에 영향을 미치는 지역 시장 조건과 관련이 있습니다.

Common Area Maintenance Charges, CAMs

by | Oct 17, 2023 | comm

상업용 부동산 임대 계약에서 일반 공용 지역 유지보수 비용(Common Area Maintenance Charges, CAMs)은 임대인이 일찍 추가 임대료로 납부해야 하는 경비입니다. 이런 경비는 기본 임대료, 조정 및 비율에 추가되어 입주자에게 청구됩니다. 그러나 기본 임대료의 일정 비율로 설정된 CAMs는 임대료 수입을 효과적으로 증가시키고 재산의 공개 임대료가 유리하게 보이도록 만들기 위해 사용될 때가 있습니다. 그러나 이런 CAMs가 얼마나 지출되었는지를 입주자에 대해 전혀 고려하지 않거나 보고하지 않습니다.

잠재 입주자와 그들의 중개인은 판매자가 월별 CAMs를 상세하게 기재한 운영 비용 시트를 제공하기를 요구해야 합니다. 이 정보는 입주자의 협상과 임대 계약에 영향을 미칠 수 있으므로 이러한 정보는 입주자의 의사 결정 프로세스에 필수적인 중요 사항입니다. 이는 주로 다중 임차인 속성의 순 임대 계약으로 구성된 임대료의 일부입니다.

빈 공간의 공급이 제한되는 긴장된 임대 시장에서, 땅주는 때로는 직접 임대료를 인상하는 대신 고정된 CAMs 금액을 추가하여 순 소득을 속임수적으로 높일 수 있습니다. 이로써 처음에 경쟁력 있는 임대료로 보이는 것으로 잠재 입주자의 주의를 돌리고, 협상이 진행될 때 CAMs의 범위가 밝혀질 때까지 분할하여 임대료를 이용합니다.

땅주의 중개인은 그 공간에서 지불된 비용을 공개할 의무가 있습니다. 하드 넘버(확실한 숫자)가 사용 불가능한 경우 예상치를 제공할 수 있지만, 예상치는 추측의 결과가 아니라 합리적으로 정확해야 합니다. 또한, 예상치가 데이터가 아닌 경우 이를 명시해야 합니다.

땅주의 중개인은 데이터를 제공하는 소스를 식별하고 중개인이 알고 있는 신뢰성을 평가해야 합니다. 데이터나 데이터 소스가 의문이 제기되는 경우, 임대 제안(또는 반대 제안)에 추가 승인 조건이 포함되어야 합니다.

추가 승인 조건은 입주자가 땅주가 공개한 재산 정보를 조사하고 확인하는 데 시간을 확보할 수 있게 합니다. 정보가 확인되지 않거나 공개된 정보와 반대되는 경우, 입주자와 그 중개인은 임대 제안을 취소하거나 재협상할 수 있습니다.

운영 비용을 공개할 때 최선의 실천 방법은 다음과 같습니다.

  • 임대인이나 재산 관리자에 의해 작성된 각 이용 가능한 단위에 대한 재산 경비 프로필 작성 및 임대인의 서명
  • 입주자와 입주자의 중개인이 한 공간에 대한 임대료와 다른 운영 비용과 다른 자격을 갖는 공간에서 발생하는 운영 비용 및 임대료의 경제적 비용을 비교합니다.

문서화 및 임대료와 운영 비용의 비교 분석이 완료되면 입주자와 중개인은 지역 시장에서 입주자에게 가장 좋은 임대 조건을 지능적으로 협상할 수 있습니다.

가끔 땅주는 다양한 임차인과의 다양한 협약 때문에 운영 데이터를 비밀스럽게 유지하고 싶어할 수 있습니다. 이 경우, 땅주는 잠재 입주자에게 어떤 데이터도 제공하기 전에 기밀 유지 협약을 요구하거나 제안할 수 있습니다.

대리인을 통해 대표를 받아들이지 않는 입주자는 비교 분석의 혜택을 잃게 되며, 이들은 최선의 이익을 대표하는 라이선스를 고용한 경험과 조언을 놓칠 위험을 감수하게 됩니다.

건물에 설치된 개선물을 구별하는 두 가지 종류의 시설물

by | Oct 14, 2023 | comm

건물에 설치된 개선물을 구별하는 두 가지 종류의 시설물이 있습니다:
• 부동산 시설물; 그리고 • 영업용 시설물. 부동산 시설물은 부동산에 부착된 개인 재산입니다.
부착된 부동산의 일부가 되며 부동산과 함께 양도됩니다. 예를 들어, 테넌트가 사무실을 임대하고 벽에 책장을 설치할 때, 이 책장은 부동산에 위치한 개선물의 일부가 됩니다. 임대 기간이 만료되면 부동산 시설물은 임대인의 소유물이 됩니다. 임대인은 임대 기간 만료 시 임대인에게 반환되거나 양도된 부동산의 일부로 부동산 시설물을 소유합니다. 이렇게 임대 기간 만료 시 테넌트로부터 임대인에게 부동산 시설물을 양도하는 것을 “회귀”라고 합니다.
반면에, 영업용 시설물은 임대 기간 만료 시 임대인에게 반환되지 않습니다. 영업용 시설물은 테넌트가 부동산에 부착하고 건물의 사용이 아닌 테넌트의 비즈니스 운영과 관련된 개선 사항입니다. 예를 들어 미용실을 운영하기 위해 부동산을 임대하는 테넌트는 거울, 미용 의자, 세면대 및 건조기와 같은 작업용 가구를 사용합니다. 이러한 항목은 바닥, 벽, 배관 및 전기 시설에 부착됩니다. 임대 기간이 만료되면 테넌트는 비즈니스에서 제공하는 서비스에 사용된 시설물을 제거합니다. 임대인은 이러한 시설물이 부동산의 개선물이라고 주장하며 설치되면 제거할 수 없다고 주장합니다. 그러나 비즈니스 운영에 특수한 가구는 구조에 부착되고 내장되어 있더라도 영업용 시설물로 간주되며 테넌트가 제거할 수 있습니다.
임대 기간 종료 시 또는 임대 기간 동안 언제든 테넌트는 부당한 손상을 입히지 않고 사용된 영업용 시설물 중 어떤 것이든 제거할 수 있습니다. 그러나 건물 구조에 부착되거나 일반적인 목적으로 서비스하는 시설물은 제거할 수 없습니다. 예를 들어 화장실, 에어컨, 환기 다이크트, 스프링클러 시스템 및 낮춘 천장은 제거할 수 없는 시설물의 예입니다. 테넌트가 임대 기간 만료 전에 부동산을 개선하고 부당하게 퇴거된 경우, 그 테넌트에게 어떤 보상이 지불될 수 있을까요? 부당하게 퇴거된 테넌트는 그들의 잔존하는 임대 기간 동안 자신의 개선물의 임대 가치를 받을 권리가 있습니다. 그렇지 않으면, 임대인은 원래 임대 기간 만료 시 그들이 재회수되기 전까지 테넌트의 개선물을 사용하여 상당한 이익을 얻게 됩니다. 그러나 테넌트는 개선물의 시장 가치나 비용에 대한 보상을 받을 권리가 없습니다. 따라서 부당하게 퇴거된 테넌트는 원래 임대 기간 동안 임대인의 개선물 사용에 대한 합리적 가치만을 받을 권리가 있습니다. 임대 계약에는 계약 위반 시 영업용 시설물을 제거하는 것을 금지하는 기본 조항이 종종 포함되어 있습니다. 계약이 위반되면 테넌트 (및 담보가 없는 채권자)는 더 이상 그 영업용 시설물에 대한 권리가 없습니다. 예를 들어, 냉동 패키징 공장을 운영하기 위해 부동산을 임대하는 테넌트가 계약 위반으로 임대가 종료되면, 모든 시설물, 영업용이나 임대인 소유, 임대인에 속한다는 계약 조항이 포함된 경우를 생각해봅시다. 그런 다음 테넌트는 이미 있는 영업용 시설물을 담보로 대출을 받아 부담합니다. 그러나 테넌트가 임대료 납부를 기본으로 돌입하면서 부동산을 포함하여 모든 영업용 시설물을 임대인에게 양도합니다. 그렇다면 영업용 시설물의 저당권을 가진 모기지 회사는 그것들을 재회수할 권리가 있을까요? 아니요! 테넌트는 그들이 영업용 시설물을 부담하기 전에 체결된 임대 계약 조항에 따라 영업용 시설물을 제거할 소유권을 잃었습니다. 담보물을 제공한 저당권자가 땅주인의 시설물에 대한 임대 계약 조항 하에 땅주인의 이해에 따라 하급 단계에 있으므로 보증인은 그와 같은 시설물에 대한 권리를 잃습니다. 그러나 테넌트가 설치한 영업용 시설물이 제삼자의 소유인 경우 또는 그들의 설치 시에 제삼자가 그들에 대한 저당권을 가지고 있었던 경우, 땅주인은 그러한 시설물에 대한 권리를 가지지 않습니다.