상업용 부동산 임대 계약에서 일반 공용 지역 유지보수 비용(Common Area Maintenance Charges, CAMs)은 임대인이 일찍 추가 임대료로 납부해야 하는 경비입니다. 이런 경비는 기본 임대료, 조정 및 비율에 추가되어 입주자에게 청구됩니다. 그러나 기본 임대료의 일정 비율로 설정된 CAMs는 임대료 수입을 효과적으로 증가시키고 재산의 공개 임대료가 유리하게 보이도록 만들기 위해 사용될 때가 있습니다. 그러나 이런 CAMs가 얼마나 지출되었는지를 입주자에 대해 전혀 고려하지 않거나 보고하지 않습니다.
잠재 입주자와 그들의 중개인은 판매자가 월별 CAMs를 상세하게 기재한 운영 비용 시트를 제공하기를 요구해야 합니다. 이 정보는 입주자의 협상과 임대 계약에 영향을 미칠 수 있으므로 이러한 정보는 입주자의 의사 결정 프로세스에 필수적인 중요 사항입니다. 이는 주로 다중 임차인 속성의 순 임대 계약으로 구성된 임대료의 일부입니다.
빈 공간의 공급이 제한되는 긴장된 임대 시장에서, 땅주는 때로는 직접 임대료를 인상하는 대신 고정된 CAMs 금액을 추가하여 순 소득을 속임수적으로 높일 수 있습니다. 이로써 처음에 경쟁력 있는 임대료로 보이는 것으로 잠재 입주자의 주의를 돌리고, 협상이 진행될 때 CAMs의 범위가 밝혀질 때까지 분할하여 임대료를 이용합니다.
땅주의 중개인은 그 공간에서 지불된 비용을 공개할 의무가 있습니다. 하드 넘버(확실한 숫자)가 사용 불가능한 경우 예상치를 제공할 수 있지만, 예상치는 추측의 결과가 아니라 합리적으로 정확해야 합니다. 또한, 예상치가 데이터가 아닌 경우 이를 명시해야 합니다.
땅주의 중개인은 데이터를 제공하는 소스를 식별하고 중개인이 알고 있는 신뢰성을 평가해야 합니다. 데이터나 데이터 소스가 의문이 제기되는 경우, 임대 제안(또는 반대 제안)에 추가 승인 조건이 포함되어야 합니다.
추가 승인 조건은 입주자가 땅주가 공개한 재산 정보를 조사하고 확인하는 데 시간을 확보할 수 있게 합니다. 정보가 확인되지 않거나 공개된 정보와 반대되는 경우, 입주자와 그 중개인은 임대 제안을 취소하거나 재협상할 수 있습니다.
운영 비용을 공개할 때 최선의 실천 방법은 다음과 같습니다.
- 임대인이나 재산 관리자에 의해 작성된 각 이용 가능한 단위에 대한 재산 경비 프로필 작성 및 임대인의 서명
- 입주자와 입주자의 중개인이 한 공간에 대한 임대료와 다른 운영 비용과 다른 자격을 갖는 공간에서 발생하는 운영 비용 및 임대료의 경제적 비용을 비교합니다.
문서화 및 임대료와 운영 비용의 비교 분석이 완료되면 입주자와 중개인은 지역 시장에서 입주자에게 가장 좋은 임대 조건을 지능적으로 협상할 수 있습니다.
가끔 땅주는 다양한 임차인과의 다양한 협약 때문에 운영 데이터를 비밀스럽게 유지하고 싶어할 수 있습니다. 이 경우, 땅주는 잠재 입주자에게 어떤 데이터도 제공하기 전에 기밀 유지 협약을 요구하거나 제안할 수 있습니다.
대리인을 통해 대표를 받아들이지 않는 입주자는 비교 분석의 혜택을 잃게 되며, 이들은 최선의 이익을 대표하는 라이선스를 고용한 경험과 조언을 놓칠 위험을 감수하게 됩니다.
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