by usezloan | May 27, 2021 | Financial study
융자지식66- Open-End Mortgage vs Closed–End Mortgage.
Open-End Mortgage vs Closed-End Mortgage.
Closed-End Loans은 “닫힌 대출” 로서 대출 기관이 모든 융자액을 지정된 기간 내에 상환을 요구하는 것을 말합니다. 상환 기간 동안 차용인은 대출 원금 증액을 요청할 수 없습니다. 대부분의 주택 구입을 위한 대출과 낮은 이자율을 확보하기 위한 모기지 재융자는 이 Closed-End대출에 해당됩니다.
Open-End Loans은 “개방형 대출”로써 주요 특징은 대출자가 반복 거래를 할 수 있다는 것입니다. 대출 기관은 차용인이 인출 할 수 있는 자금의 한도를 제공하고 차용인은 원하는 금액으로 현금 서비스를 요청할 수 있습니다. 즉 융자까지 자유자재로 이용할 수 있습니다. 지불은 인출된 금액에 대한 이자에 따라 다릅니다. 그 대표적인 상품 Home Equity Line of Credit(HELOC)입니다.
by usezloan | May 27, 2021 | News
현재 약 300만 명의 대출자들이 모기지 대출금을 상환하지 못하고 있다. 이중 약 200만 명은 유예 프로그램에 따라 약 1년간 대출금 상환을 중단한 상태다.
CFPB는 웹사이트를 통해 크게 여러가지 상환 재개 옵션이 있다고 설명했다.
1. 일정 기간 동안 기존 상환액보다 조금 더 많은 금액을 추가로 납부하는 옵션이다. 매달 지불되는 추가 상환 금액은 그동안 밀린 대출금에서 차감된다.
2.지불 연기 또는 분할 청구 옵션. 이 옵션을 통해 밀린 대출금 상환 시기가 대출 계약 만료 이후로 조정된다. 또 밀린 대출금은 모기지 재융자, 주택 매매, 계약 만료 시점에 상환할 수 있도록 후순위로 변경도 가능하다.
3.모기지 계약 조건 변경을 요청할 수 있다. 현 재정 상황에 맞춰 상환액이 감당할 수 있는 금액으로 조정되지만 밀리게 되는 금액은 총 대출 상환금액에 추가되는 옵션이다.
4.연체 금액이 많지 않거나 재정 상환이 크게 개선된 대출자는 계약 회복 옵션을 통해 밀린 금액을 일시불로 갚을 수 있다.
5.재정 상황이 오히려 악화돼 대출금 상환이 여전히 불가능한 대출자는 유예 프로그램 연장을 신청해야 한다. 3개월 씩 두차례에 걸쳐 총 6개월 간 연장을 신청할 수 있는데 총 유예 기간은 18개월을 초과할 수 없다.
최근 주택 가격이 크게 올라 압류를 피하기 위한 목적으로 주택 처분에 나서는 대출자도 늘어날 전망이다.하지만
주택 가치 상승으로 주택 보유자들의 에퀴티 비율이 상당히 높아졌다.대부분 압류보다는 정상적인 매매를 통한 처분이 가능하기 때문에 대량 압류와 같은 사태는 발생하지 않을 것이다.
출처: 모기지 뉴스 데일리
by usezloan | May 25, 2021 | News
주택 착공은 4 월에 9.5 % 감소했습니다. 당분간 재료비 상승에 따른 주택 착공이 늦어지고있습니다. 하지만 미국은 인구 증가 및 자연 재해 를 기반으로 연간 약 150 만 개의 주택 착공이 필요하지만 2006 년 이후로는 그다지 많은 새 주택을 건설하지 않았습니다. 주택 건설업자는 주택에 대한 강력한 소비자 수요에 따라 주택착공과 재고를 늘리려고 하고 있습니다.
출처: 모기지 뉴스 데일리
by usezloan | May 22, 2021 | News
기존 주택 매매
기존 주택들의 매물 부족으로 가격이 사상 최고치를 이루었으나 4월 미국의 기존 주택 매매는 3개월 연속 감소했습니다. 전미부동산협회(NAR)는 지난달 미국의 기존 주택 판매는 연 585만채로 3월보다 2.7% 감소했다고 21일 발표했습니다. 그러나 지난해 4월과 비교하면 33.9% 증가한 것입니다.
출처: 모기지 뉴스 데일리
by usezloan | May 22, 2021 | Financial study
융자지식65- 재융자는 어떻게 진행되나?
재융자는 어떻게 진행되나?
1.바이어가 융자를 신청하면 융자담당자(MLO)는 제일 먼저 신청자의 자격요건을 검토하고 바이어로 부터 접수한 서류를 검토하여 융자 계획을 수립, 데이터를 시스템에 입력하여 바이어의 파일을 만듭니다. 이를 오리지네이션(Origination) 이라고 부릅니다. 이때를 전후로 MLO는 바이어에게 loan approved 편지를 줍니다. 융자를 신청하고 나면 바이어는 3일 이내로 Loan 견적서 을 받습니다.
이 단계에서 MLO는 서류를 서류진행자( 론 프로세서)에게 바이어 서류를 넘겨 주고 크레딧 리포트를 신청하고 주택 감정도 의뢰하고, 타이틀회사 등을 접촉해 필요한 서류 (Preliminary Title Report)에 확인 합니다. 이 융자신청, 즉 오리지네이션 단계는 보통 2~5일 걸립니다.
2.융자담당자와 프로세서는 추가로 수집된 각종 서류들을 정리하여 심사부로 제출하는데 이를 제출(submission) 이라고 합니다.
한편 계약이 성사 되면 에스크로를 오픈하고 에스크로 회사에서는 에스크로 지침서 대로 현재 신청인이 갖고 있는 주택 융자금을 갚아준 재양도 서류가 재대로 되어 있는지 확인하며 담보설정이 되어 있으면 잔여 융자금을 갚고 타이틀 회사가 담보 설정을 해지토록 하는데 이런 과정은 약 2주가 소요됩니다.
3.서류 제시후 1주 정도 경과하면 심사 후 문제가 없는 경우는 융자를 승인해 주고 만약 미비된 서류가 있으면 보충을 받아 융자 승인을 해 줍니다. 대부분의 경우는 조건부 융자승인을 해줍니다. 이때 미비된 서류를 제출을 하게 되는데 바이어의 협조와 다른 기관 협조가 빨리 이루어 져야 완전한 융자 승인를 받을 수 있습니다.
4. 클로징 부서의 담당자(클로저)는 에스크로 오피서와 함께 CD, 즉 Closing Disclosure를 만듭니다. 이 CD는 최근에 도입한 새로운 중요 서류로, 융자금액, 상품, 이자율 등 융자관련 제반 조건과 비용 등 융자에 관련된 모든 내용을 포함하고 있어 고객이금 타이틀 회사에서 최종 융자서류(보통 ‘론닥’Loan Document이라고 부릅니다)에 서명하기 전에 자신의 융자세부내용을 융자담당자와 함께 확인토록 하는 목적으로 만들어진 서류입니다.
5. 융자은행은 이 서명된 론닥 서류를 검토 후 (Funding)를 한다. 신청인이 재융자 신청서에 서명을 했어도 서명한 후 3일내에 이 재융자 신청을 취소할 권리가 있습니다. 신청을 취소하지 않으면 은행은 에스크로에 재융자금을 내주겠다는 승인 통보하고 대출을 내준 후 등기를 마치면 재융자는 마무리된다.
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