경기지표인 2분기 GDP가 축소 되었습니다.

2분기 미국 경제가 연 0.9%의 속도로 위축돼 2년 연속 하락세를 기록하면서 이미 미국이 경기 침체에 빠졌는지 여부에 대한 논란이 가열되고 있다. 우리 경제의 일종의 스코어카드인 국내총생산(GDP)은 올해 첫 3개월 동안 1.6% 속도로 축소되었습니다. GDP의 연속 하락은 2007-2009년 대공황 이후 처음입니다. 기업 투자의 급격한 감소와 재고 수준의 감소가 GDP 마이너스의 대부분을 차지했습니다. 정부 지출도 크게 줄었다. 경제의 주요 엔진인 소비자 지출은 연간 1%씩 증가했습니다. (그러나 이는 전염병 회복이 시작된 이후 가장 작은 증가였습니다.) GDP가 2분기 연속 감소하는 것은 일반적으로 경기 침체로 간주되어 왔지만 공식 경기 침체를 선언하는 책임이 있는 저명한 경제학자 그룹은 과거 경험 법칙이 항상 적용되는 것은 아닙니다. 예, 우리 경제가 둔화되고 있습니다. 의심의 여지가 없습니다. 연준은 거의 41년 만에 가장 큰 인플레이션을 막기 위해 3월 이후 기준금리를 2.5%포인트 인상했습니다. 생활비는 6월로 끝난 12개월 동안 9.1% 상승했다. 더 높은 금리는 기업과 소비자가 차용하는 비용을 증가시켜 경제를 둔화시키는 경향이 있습니다. 그러나 미국이 실제로 경기 침체에 있다고 생각하는 경제학자는 거의 없습니다. 많은 사람들이 경기 침체가 불가피하다고 생각하지만 실제 경기 침체는 2022년 말이나 2023년 언젠가 시작되지 않을 것이라고 말합니다. 소비자 지출이 평균 2.3%에 비해 2분기에 1% 증가했기 때문에 이렇게 말합니다. 전염병이 발생하기 10년 전. 가계 구매는 미국 경제 활동의 약 70%를 차지합니다. GDP의 또 다른 하락은 우리가 경기 침체에 있다는 선언을 확실히 갱신할 것이지만, 데이터를 더 넓게 보면 그럴 가능성이 거의 없음을 보여줍니다. 고용과 지출은 강력하며, 더 많은 미국인들이 빡빡한 노동 시장을 감안할 때 급여를 받고 인상을 받고 있습니다. 따라서 2분기 연속 마이너스 성장은 기술적으로 경기 침체이지만 다른 시기적절한 경제 데이터는 경기 침체와 일치하지 않습니다.

로스앤젤레스의 주택 구매 열풍은 추진력을 잃었고, 어떤 경우에는 판매자가 정가를 낮추고 입찰 전쟁과 여러 제안을 잊어버리게 했으며 특정 시나리오에서는 수수료 인하를 금지했습니다. 대유행으로 인해 주택 시장은 기록적인 가격으로 주택이 팔리는 것을 목격했으며, 때로는 원래 요구 가격보다 수만 달러가 높았고 며칠 만에 판매되었습니다. 하지만 더 이상! 오늘날 시장은 판매자에게 매우 다른 모습을 보이고 있습니다. RE/MAX의 연구에 따르면 2022년 5월 전국 주택 판매 수는 2021년 5월에 비해 8.5% 감소했으며 6월은 더 나쁠 것으로 예상됩니다. 로스앤젤레스에서는 판매된 주택 수가 거의 25% 감소했습니다. 이러한 변화는 연초부터 5월까지 주택 매매의 “폭풍” 이후 정상으로의 복귀를 의미할 수 있습니다. 경기 침체의 주요 원인은 인플레이션과 금리 인상이라는 두 가지 요인으로 인해 소비자의 지출 의지가 약화되었습니다. 물론 주택 시장 자체는 연준의 단기 금리 인상에 직접적인 영향을 받는 것이 아니라 장기적으로 인플레이션과 경기 침체에 대한 투자자들의 기대에 영향을 받습니다. 우리가 본 것은 30년 고정 모기지 이자율이 최저 2%에서 3% 범위에서 7%에 근접하게 증가했다는 것입니다. 그 결과, 특히 주택을 처음 구입하는 사람의 경우 새 주택 구입에 대한 수요가 감소했습니다. 왜냐하면 그들은 1년 전 모기지론을 받을 수 있었던 만큼의 높은 가격으로 주택을 구입할 자격이 없기 때문입니다. 금리는 역사적 최저치에 가까웠다. 이제 투자자들에게 유일한 질문은 가격이 언제, 얼마나 떨어질 것인가입니다. 그러나 집값에 대한 타격은 궁극적으로 얼마나 높은 이자율이 올라가고 얼마나 오래 거기에 머무는지에 달려 있습니다. 따라서 인플레이션, 모기지 이자율 및 경기 침체를 염두에두고 있습니다.

2분기에 상승하는 빈 집.

ATTOM은 2022년 2분기 “빈 부동산 및 좀비 압류 보고서”를 발표하여 미국에서 130만(1,304,007) 주거용 부동산이 비어 있음을 보여줍니다. 이는 1.3%로 전국 76가구 중 1가구에 해당합니다. 보고서는 또한 259,166개의 미국 주거용 부동산이 올해 2분기에 압류 과정에 있다고 밝혔습니다. 이는 2022년 1분기보다 12.7%, 2021년 2분기보다 15.9% 증가한 수치입니다. 이것은 또한 세 번째입니다. 2021년 7월 말 코로나바이러스 대유행 초기에 부과된 전국적인 차압 유예 조치가 해제된 이후 2분기 연속으로 사전 압류 부동산의 수가 증가했습니다. 이러한 사전 압류 부동산 중 2분기에는 7,569개가 공실 상태입니다. 2022년에는 “좀비 압류 부동산”의 수가 분기별로 2.8% 증가했습니다. 좀비 압류 건수는 1년 전보다 6.3% 감소한 상태를 유지하고 있으며 계속해서 전국 총 9,970만 주거용 부동산 중 아주 작은 부분에 불과합니다. 2022년 2분기에 13,171채 중 단 한 채만이 비어 있고 압류되어 있어 대부분의 지역에 집이 없습니다. 압류 전 부동산 중 좀비 상태로 방치된 비율도 계속 감소해 1년 전 3.6%에서 2022년 1분기 3.2%, 올해 2분기 2.9%로 떨어졌다. 2022년 2분기 전국적으로 압류 가능성이 있는 총 7,569개의 주거용 부동산이 소유자에 의해 비워졌는데, 이는 2022년 1분기의 7,363개에서 약간 증가한 수치지만 2021년 2분기의 8,078개에서 증가한 수치입니다. 2022년 1분기부터 2022년 2분기까지 최소 50건의 좀비 압류가 있는 주에서 가장 큰 증가폭은 미시간(좀비 자산이 54에서 94로 74% 증가), 애리조나(56% 증가, 32에서 50), 조지아(62에서 80으로 29% 증가), 네바다(68에서 86으로 26% 증가), 아이오와(132에서 155로 17% 증가).

남부 캘리포니아 주택 가격이 하락할 것이라고 전문가들이 말합니다.

유일한 질문은 언제, 얼마입니까? 모기지 이자율이 오르면서 남부 캘리포니아를 포함한 전국 주택 시장이 둔화되었습니다. 판매는 감소하고 재고는 증가하고 많은 잠재 구매자와 판매자는 간단한 질문을 합니다. 집 가격은 언제 떨어질까요? 일부 분석가에 따르면 경기 침체가 심화됨에 따라 가격 하락 가능성이 더욱 커지고 있으며 일부에서는 올해 말까지 실제 가격 하락을 요구하기 위해 예측을 조정하고 있습니다. 이러한 예측은 모기지 금리 인상이 단순히 가격 상승을 늦출 것이라는 일반적인 합의가 있었던 올해 초에서 큰 변화를 나타냅니다. 즉, 가격은 계속 오를 것이지만 지난 2년 동안 있었던 것보다 낮습니다. 일부 분석가들은 여전히 ​​저성장 시나리오가 가능할 것으로 보고 있습니다. 그러나 일부 주요 예측가들이 지속적인 가격 하락(10년 이상 동안 일어나지 않은 일)을 예상한다는 사실은 투자자들에게 우리 주택 시장이 얼마나 빨리 변화하고 있는지를 강조합니다. 두 가지 요인이 관점을 바꾸는 데 도움이 되었습니다. 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 모기지 이자율은 연초 3%의 낮은 범위에서 시작했지만 3월 말까지 4.5% 이상으로 상승했고 4월에는 5%를 넘어섰고 이번 달에는 거의 6%까지 치솟았다.

Redfin 모기지 계산기에 따르면 $760,000 주택(남부 캘리포니아의 현재 중간 가격)의 경우 1월 초에 월 모기지 지불금이 $3,493(부동산세 및 보험 포함)이고 20%의 계약금이 포함되었을 것입니다. 3월에는 그 지불액이 506달러 더 비쌌습니다. 4월에는 $655 추가; 지난 주 현재 $4,428로 거의 $1,000 상승했습니다. $1,000 차이는 많은 잠재적 구매자의 자격을 박탈합니다. 그 결과 점점 더 많은 주택 판매자들이 향후 전체 판매 가격이 하락할 경우 첫 번째 단계인 정가를 인하함으로써 수요 감소에 대응하고 있습니다. 그러나 현재 경제학자들은 2022년 캘리포니아 중간 판매 가격이 1년 전보다 9.7% 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 이는 2021년의 거의 20% 성장에서 급격히 둔화된 것입니다. 그런 다음 2023년에는 연방 준비 제도 이사회의 조치가 이를 극복할 것으로 예상합니다. 인플레이션은 경미한 경기 침체를 초래할 것입니다. 그리고 실직과 높은 비율의 조합으로 인해 주 전체의 중간 가격은 올해와 비교하여 7.1% 하락할 것이며 남부 캘리포니아에서도 비슷한 하락을 보일 것입니다. 그래서 투자자들은 준비합니다. 2023년에 경제학자들은 로스앤젤레스와 오렌지 카운티의 한 자릿수 중반의 하락과 Inland Empire의 높은 한 자릿수 범위의 가격 하락을 예상합니다. 대부분의 경제학자들은 경기 침체가 온화할 것이라고 생각합니다.

캘리포니아 퇴거 금지가 종료됩니다.

좋은 소식 집주인. 캘리포니아의 COVID-시대 퇴거 모라토리엄의 최종 연장이 지난 주에 만료되어 여름에 맞춰 수천 가구에 대한 긴급 주택 보호가 종료되었습니다. 세입자 옹호자들은 퇴거 금지가 종료되면 “위기”라는 용어가 더 이상 의미가 없는 주 전체의 노숙자 상황이 더욱 악화될 것이라고 말합니다. 집주인은 보호 조치가 2년 이상 지속되어 왔다고 반박합니다. 가장 최근의 유예 기간 연장은 지난 3월 Eleni Kounalakis 주지사 대행(휴가 중이었던 Newsom 주지사 대리)이 6월까지 임대 지원 프로그램에 참여하는 사람들을 위한 퇴거 보호 조치를 유지하는 법안에 서명했을 때 서명되었습니다.  뉴섬의 사무실은 당시 주정부 프로그램이 309,000가구 이상에 임대 지원을 제공했으며 평균 지불액은 $11,000 이상이라고 말했습니다. 성명서는 “가구당 평균 2.33명이 도움을 받았으며, 주정부 프로그램은 720,000명 이상의 성인, 어린이 및 노인을 집에 머물게 했습니다. 그리고 자체적으로 임대료 경감 프로그램을 운영하는 지역 관할 구역의 노력으로 추가로 233,000가구에 서비스를 제공하여 총 500,000명 이상의 거주자를 지원했습니다. 안정적으로 거주하고 있는 사람은 모두 합쳐 120만 명이 넘습니다.” 주 임대료 경감 대시보드에 따르면 목요일 현재 임대료 경감을 신청한 398,526가구 중 329,327가구가 서비스를 받았다. 지난 6월 주 당국자들은 사례 관리자들이 “Housing is Key” 포털을 통해 제출된 모든 신청서를 검토했으며 근로자들이 불완전한 신청서가 있는 신청자들에게 전화를 걸었다고 말했습니다. 로스앤젤레스 시의 거주자와 집주인은 아직 준비할 시간이 조금 더 있습니다. 시의 퇴거 유예 조치는 최소 2023년 7월 22일까지 유지되며 L.A. 카운티에는 자체 세입자 보호 기능도 있습니다.

5월 미국 임대료가 처음으로 2,000달러를 넘어섰습니다.

지난 5월 미국 월세 중간값이 처음으로 2000달러를 넘어섰고, 전년 동기 대비 15% 상승해 사상 최고치 2002달러를 기록했다.

이는 4월의 연간 증가율 15%와 비슷하지만 3월의 17% 증가에 비해 둔화된 것입니다. 임대료가 더 비싸지긴 했지만, 많은 주택에 대한 모기지 지불액이 임대료를 초과했기 때문에 올해 많은 미국인들에게 임대가 주택구입보다 더 매력적입니다. 앞으로 몇 개월 동안 임대료 상승세가 계속 둔화될 것으로 예상하지만 높은 수준을 유지하여 임차인에게 지속적인 경제성 문제를 일으킬 가능성이 높습니다. 전년 대비 임대료가 가장 빠르게 상승한 상위 10개 대도시 지역:
1. 텍사스 오스틴(48%)
2. 테네시주 내슈빌(32%)
3. 워싱턴주 시애틀(32%)
4. 오하이오주 신시내티(32%)
5. 플로리다주 마이애미(29%)
6. 플로리다주 포트로더데일(29%)
7. 플로리다주 웨스트팜비치(29%)
8. 뉴욕주 뉴욕(24%)
9. 뉴욕주 나소 카운티(24%)
10. 뉴저지주 뉴브런즈윅(24%)

캘리포니아의 연간 평균 임대료:
애너하임: $3,400(9.6% 상승)
로스앤젤레스: $3,400(9.6% 상승)
리버사이드: $2,681(10% 상승)
샌디에이고: $3,432(21.5% 상승)