by usezloan | May 10, 2021 | Financial study
주택구입 VS 렌트.
결론적으로 말하면 집값이 꾸준히 오른다는 전제하에서 한 집에서 10 년 이상 장기적으로 거주한다면 집을 구입하는 것이 유리합니다.
집값이 오를수록 에퀴티도 점점 커집니다. 따라서 이 계산으로만 본다면 기간에 상관없이 무조건 집을 소유하는 것이 유리합니다. 돈을 갚으면 갚을수록 홈에퀴티가 늘어나기 때문입니다.
하지만 처음 집을 구입했을 때 들어가야 하는 목돈, 즉 다운페이먼트 등의 적지 않은 금액에 대한 부담이 있습니다. 또 여기에 재산세와 각종보험비도 그냥 지출되는 비용이기도 합니다.
그래서 비용을 잘 관리하지 못하면 집을 구입하는 것보다 렌트를 한는 것이 좋다고 판단 할 수 있으나 집값이 계속 오르는 시장 상황 하에서는 렌트도 따라서 오르고 홈에퀴티 누적으로 얻을 수 있는 기회 이익이 없기 때문에 설득력이 없습니다.
그러나 순수한 투자 목적으로만 본다면 의견을 달리 할 수도 있습니다.
주택구입에 들어가는 비용을 주식이나 인덱스펀드등에 투자할 경우 더 큰 이득을 볼 수 있다고 주장 할수 있습니다.
예를 들어, 50만불을 5%의 이자율로 30년간 빌리는 모기지를 사용하면 30년 후, 총 갚는 금액은 무려 2배에 가까운 100만불 정도이고 최초 10년간은 대부분 이자만 갚게 됩니다. 그 사이 주식이나 현금 투자 등은 그 보다 좋은 이익을 낼 수 있습니다.
주택 구입을 가족이 함께 안정적으로 살게 된다는 개념으로 본다면 장기적으로 또는 10년 이상, 또는 노후까지 편하게 살 집을 구입하는것은 집값이 오르고 내리고 하는 문제가 아니기 때문에 집을 산다는 것은 정말 좋은 선택이 될 수 있습니다.
by usezloan | May 10, 2021 | Financial study
15년 고정모기지 융자의 장단점
이자율이 낮을 때 기존의 30년 고정 모기지를 15년 고정으로 바꿀 수 있습니다. 15년 고정과 30년 고정의 모기지의 이자율은 보통 0.625% – 1% 정도 차이가 있습니다.
15년은 상환기간이 절반으로 줄어들기 때문에 모기지 기간 전체의 이자비용은 엄청나게 줄게 됩니다.
예를 들어 30만달러를 30년 고정, 6.5%로 융자를 받아 30년 동안 지불하는 이자금액 총계는 38만불이 넘는 반면에 30만달러를 15년 고정, 5.75%로 융자를 받아 15년 동안 지불하는 이자금액 총계는15만불을 조금 넘는 수준입니다.
따라서 할 수만 있다면 15년 고정으로 융자를 바꿀 경우 금융비용 측면에서는 절약이 많이 된다고 볼 수 있습니다. 하지만 15년 고정 모기지는 월 페이먼트가 천불 가량 늘어나는 단점도 있습니다.
그래서 은퇴시기가 20년 내외에 있는 경우에는 은퇴 후 차라리 에퀴티를 고려하는 30년 만기가 15년 단기 보다 유리할 수도 있습니다.
왜냐하면 대부분 매월 모기지 패이먼트를 천 불 정도 인상하게 되면 생활에 곤란을 받을 수 있기 때문입니다.
by usezloan | May 10, 2021 | Financial study
주의해야 할 고정이자 프로그램.
일정기간(Term Mortgage)고정이자인 이 프로그램은 일전기간 이자만 내는 프로그램으로 Interest Only Mortgage라고도 합니다. 이 고정이자 프로그램은 고정된 이자만 내게 되어 원금에 대한 할부 상환이 되지 않아 나중에 Balloon Payment라는 융자한 전체액수를 내야하는 문제가 생길 수 있습니다.
by usezloan | May 7, 2021 | Financial study
고정이자
고정이자란 이자가 고정됨에 따라 월 모기지 페이먼트도 고정되어 항상 같은 액수를 냅니다. 15년, 20년, 15년, 40년 만기 프로그램이 있는데 15년과 30년 만기를 대부분 선택합니다.
페이먼트는 정해진 금액 외에 원금을 더 낼 수 있는데 이것을 Growing Equity Mortgage (GEM)이라 한다. 이럴 경우 원금을 더 많이 갚게 돼 모기지 페이먼트 기간이 줄어들수 있다. 매달 내는 메이먼트에는 원금과 이자가 함께 포함돼 있어 서 페이먼트를 오래 낼 수록 원금이 계속 줄어 든다.
by usezloan | May 5, 2021 | Financial study
융자하면서 받는 서류들 (RESPA 법이 요구)
At or Within 3 business days of Application: 융자신청서 내고 3일 안에 받는 서류
1. Home Loan Toolkit: 융자 안내서
2. Loan Estimate: 융자 견적서
3. Mortgage Servicing Disclosure Statement: 모기지 서비스 안내서
Before Settlement- 융자가 끝나기 전 언제 든지 받는 서류 2가지
1.Affiliated Business Arrangement (AfBA) Disclosure- 이 서류는 한 회사가 여러가지 일을 할 경우 예를 들어 부동산회사 , 융자회사를 운영하면 꼭 융자가 끝나기 전 Disclosure를 해야 합니다.
2.Closing Disclosure: 3 days prior to consummation (TILA) (or HUD1) –융자금을 받기 전에 CD를 받는데 consummation 되기 3일전는 꼭 받아야합니다. 그리고 사인을 합니다.
At Settlement –융자 funding 되었을 때 받는 서류
1.Finalized Closing Disclosure (TILA) (or HUD1) –마지막 CD 마지막 점검 후 에스크로에서 전체적인 크레딧 데빗서류 줍니다.
2.Initial Escrow Statement (within 45 days of closing)-closing 때나 크로징 이후 45일 안으로 initial Escrow Statement 를 줍니다.
After Settlement- 융자 funding 되고 나서 받는 서류
1.Annual Escrow Statement- 에스크로 어카운트를 분석하여 대출자에게 돌려 줄것이 있으면 돌려 주고 분석 서류를 줍니다.
2.Servicing Transfer Statement-다시 한번 Payment statement에 대해 설명을 합니다. 융자가 양도 되었을 때 15일 안으로 알려 준다는 내용과 양도되었을 때 실수로 payment를 하지 못했을 때 60일까지 grace period가 있다는 내용을 보내 줍니다.
by usezloan | May 5, 2021 | Financial study
대출 금융사가 3일만에 주어야 하는 서류.
대출금융사는 융자 신청을 받고 3일내에 다음의 서류를 신청자에게 제시합니다.
1. 대부안내서: Home Loan Toolkit (CFPB) (or HUD Special Information Booklet)로서 “Know Before You Owe” 라는 특별 정보를 담고 있는 소책자입니다.
2.Loan Estimate (TILA) (or GFE)- 대출 견적서
3. 모기지 계약 종결서 (Mortgage Servicing Disclosure Statement) : 융자가 끝나면 융자양도공지문(Payment statement)을 받게 되는데 이것은 일종의 모기지 융자를 다른 금융회사에 매각할 수 있다는 안내(Mortgage Servicing)입니다. 융자회사 명의가 금융회사의 영업정책에 따라 바뀌게 될 수도 있다는 설명서류입니다.
4.주택감정 권한 통지서 (Notice of Right to Receive Appraisal : ECOA) :주택 감정을 하면 감정서를 3일 이내에 받아 볼 수 있다는 내용입니다.
5.주택 상담 기록 목록 (List of HUD Counselors) : 이 목록은 리버스 모기지 신청자에게 반드시 제시되어야 합니다.
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