융자지식62- 브리지 모기지
브리지 모기지
브리지론은 단기 모기지 솔루션으로 보통 6개월 이내이며 최장 1년 또는 그 이상 까지도 할 수도 있습니다. 브리지론을 얻기 위해서는 지금 현재 살고 있는 집이 확정적으로 팔렸다는 계약서가 필요합니다. 주택시장에서 브리지론을 이용하는 주된 이유는 경쟁이 붙은 경우, 정말 맘에 드는 집을 발견한 경우에 내 집이 언제 팔리게 될 것인지에 대한 부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 또 다른 한 가지는 공사완료시 건축 융자를 갚기 위해 사용되며 일반 모기지론으로 전환될 때 다리역할을 해줍니다.
융자지식61- 건축 융자
건축 융자
건축융자를 받기 위해서는 건축부지가 반드시 지불완료 되어야 하며 일반적으로 융자 기간은 12개월이 대부분입니다. 상환 방법에 따라 크게 두 가지 형태로 나눌 수 있습니다.
첫째는 C2P(Construction-to-Permanent loans)라고 불리는 건축융자입니다. 이것은 주택을 짓는 동안에는 건축주가 이자만 내다가 공사가 완료되고 나면 건축융자가 자동으로 모기지 융자로 바뀌는 프로그램입니다. 경우에 따라서는 공사 기간 중에 이자를 내지 않다가 모기지 융자로 바뀌게 되면 그때 미납했던 이자를 상환 기간 중에 갚아도 됩니다.
모기지 상환기간은 1년이라는 공사기간이 포함되어 있으므로 30년이 아닌 29년이 주어집니다. C2P융자는 건축융자가 모기지로 전환 되는 과정에 건축주가 추가로 비용 지불을 하지 않아도 된다는 장점이 있습니다. C2P의 또 다른 장점은 공사 기간 중에 건축주가 실직을 해도 모기지 융자로 전환되는 것에는 아무런 영향을 주지 않는다는 점입니다.
둘째는 건축융자만 해주는 독립형 프로그램(Standalone construction loans)입니다.이 융자는 상환기간이 1년 미만으로 공사가 완료되면 바로 갚아야 합니다. 만약 건축주가 상환할 자금이 준비되어 있지 않다면 완공된 주택을 담보로 모기지 융자를 다시 받아야하기 때문에 융자와 관련된 비용이 이중으로 나가게 되므로 비용 부담이 크집니다.
이런 건축융자에 대한 신청 자격도 일반 모기지 융자와 비슷합니다. 건축주의 신용점수가 좋아야 하고 소득과 채무 상태가 은행이 정한 가이드라인에 맞아야 승인이 됩니다. 그러나 일반 주택 구입 모기지에 비해서 위험성이 높기 때문에 융자신청자에 따라서 이자율이나 비용이 높게 책정될 수 있습니다.
건축융자도 모기지론처럼 다운페이먼트가 있습니다. 하지만 비율은 일반 모기지에 비해서 낮은 편이고 건축주가 100만 달러가 넘는 고가의 주택을 지으려고 하면 융자은행은 보통 20% 이상의 다운을 요구하고 있습니다. 그러나 일반 주택의 경우에는 다운페이먼트 비율은 공사비의 5~10%가 대부분입니다. 연방정부가 보증해 주는 FHA나 재향군인 융자(VA 론)나 농업 종사자에게 제공되는 USDA론은 다운페이 없이 건축자금을 빌릴 수 있어 유리합니다.
공사비 지불 방법
건축융자 승인을 받고 공사를 시작하게 되면 공사비는 단계적으로 지불됩니다. 모든 자금은 건축주의 은행계좌로 들어가는 것이 아니고 공사를 주도하는 프라임 컨트랙터(원청회사)에 지불됩니다. 금융회사(렌더)들은 공사비 신청이 들어오면 전문가가 현장에 나가 실제로 공정별로 공사가 완료됐는지를 확인하고 대금 지불을 승인합니다.
하청 업자에 대한 공사비도 프라임 컨트랙터에게 가게 되므로 건축주는 하청 업자가 대금을 제대로 받았는지를 꼭 확인해야 합니다. 하청 회사가 공사비를 받지 못하면 모든 법적 책임은 건축주에게 있기 때문입니다. 그리고 공정별로 공사가 끝나게 되면 해당 주택에 걸려 있는 저당권(Mechanic’s Lien)이 풀리도록 해야하고 머캐닉스 린이란 건축 업자가 공사를 받지 못할까봐 해당 주택에 저당권을 미리 설정해 둔 것도 공사가 끝나면 해제하도록 해야 합니다.
융자지식60- 감정결과
감정 결과
감정 결과는 감정사에 따라 다를 수 있기 때문에 문제가 있다면 문의 할 수 있습니다. 감정 결과가 현재 거래하려는 가격보다 많이 나오면 상관없겠으나, 적게 나오게 되면 애초 신청한 모기지 금액이 적어질 수 있기 때문에 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 셀러(seller)와 가격 조정을 다시 협상할 수도 있으며, 바이어(buyer)가 가격을 감당하지 못하는 경우 론 컨틴전시(Loan Contingency)에 따라 계약을 취소하기도 합니다.
융자지식59- 주택 감정 방식
주택 감정 방식
부동산의 가치는 주택 감정사의 평가를 근거하며 3가지 방식으로 비교방식 (Sales Comparison Approach = Market Approach), 원가 비용 방식(Cost Approach = Replacement Cost Approach), 수익환원방식(Income Approach = Capitalization Approach)이 있습니다.
– 비교방식 ( Sales Comparison Approach= Market Approach)
구입하려는 주택과 비슷한 크기, 유형, 특징을 가진 다른 주택의 거래 가격을 살펴보면 그 가치를 파악할 수 있습니다. 보통 최근에 거래된 근처 비슷한 주택을 3개 정도의 거래 가격을 분석하여 판단합니다. 이 방식은 주택을 구입할 때 주로 쓰입니다.
– 비용 방식( Cost Approach = Replacement Cost Approach)
주택을 만들 때 들어간 비용(원가)으로 계산하는 방식으로 원가방식이라고도 합니다. 이 방식에 따르면 같은 크기 비슷한 주택이더라도 그 내부를 구성하는 자재나 가구, 리모델링 정도에 따라 가치가 달라집니다. 재생산할 때 감각비용도 차감해 주어야 합니다. 공식: Cost- Depreciation +Site Value= 주택의 가격이 나옵니다. 이 방식은 학교나 교회 등에 사용됩니다.
– 수익 방식(Income Approach= Capitalization Approach)
주택의 미래 수익을 현재 가치로 환원하여 가치를 결정하는 방식입니다. 공식: Annual Net operating Income(I)를 Capitalization Rate(R)로 나누면 주택 가격 V(Property Value) 이 나옵니다. 이 방식은 주로 상업용건물에 적용됩니다.
Final Reconciliation : The Uniform Residential Appraisal Report(URAR)는 3가지 방식 모두를 산출한 후 최종적으로 감정사가 선택한 방식을 왜 선택하게 되었는지 이유를 설명하도록 되어 있다.
융자지식58- 감정
감정.
미국 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 절차 중 하나입니다. 감정(appraisal)을 신청하면 전문 감정사가 출장하여 평가 합니다. 오퍼(offer)가 수락되고 에스크로 (escrow)가 오픈되면, 본격적으로 모기지 절차가 시작되는데 렌더나 모기지 브로커에게 필요한 서류와 감정신청서를 제출해야 합니다.
감정사가 나오는 시점은 은행의 규정에 따라 요청 후 바로 나오는 경우도 있고, 승인이 나야 나오는 경우도 있습니다. 종결 (클로징) 때 납부되는 다른 비용들과 달리 주택 감정 비용은 바이어가 내야 합니다.
감정은 1일정도 걸리며, 추가 비용을 지불하고 급하게 진행할 수도 있습니다. 비용은 로 다양하며, urgent를 요청하면 추가로 $100~200 정도가 더 들 수도 있습니다. 감정을 한 후 보통 2-3일 안에는 결과를 알 수 있습니다. 바이어는 감정 보고서를 보내 달라고 요구할 수 있습니다.
융자지식57- 론 견적(Loan Estimate).
론 견적(Loan Estimate).
융자 신청 서류를 받으면 은행은 휴일을 제외한 3 일내 (3 Business Days) 이자율과 융자 비용 등을 명시한 “Loan Estimate”을 바이어에게 제시합니다. Loan Estimate은 이자율과 은행에서 직접 부과하는 은행 관련 융자 비용을 포함하기 때문에 Loan Estimate에 나오는 숫자가 최종 이자율과 비용이 아닙니다.
Loan Estimate에 나오는 내용 중에 은행과 직접 관련되지 않은 것들이 있는데 이것도 또한 최종 액수가 아니다. Loan Estimate의 목적은 바이어들에게 포괄적인 주택 매매 비용을 매매 초기에 알려주는데 있습니다.
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