융자지식61- 건축 융자
건축 융자
건축융자를 받기 위해서는 건축부지가 반드시 지불완료 되어야 하며 일반적으로 융자 기간은 12개월이 대부분입니다. 상환 방법에 따라 크게 두 가지 형태로 나눌 수 있습니다.
첫째는 C2P(Construction-to-Permanent loans)라고 불리는 건축융자입니다. 이것은 주택을 짓는 동안에는 건축주가 이자만 내다가 공사가 완료되고 나면 건축융자가 자동으로 모기지 융자로 바뀌는 프로그램입니다. 경우에 따라서는 공사 기간 중에 이자를 내지 않다가 모기지 융자로 바뀌게 되면 그때 미납했던 이자를 상환 기간 중에 갚아도 됩니다.
모기지 상환기간은 1년이라는 공사기간이 포함되어 있으므로 30년이 아닌 29년이 주어집니다. C2P융자는 건축융자가 모기지로 전환 되는 과정에 건축주가 추가로 비용 지불을 하지 않아도 된다는 장점이 있습니다. C2P의 또 다른 장점은 공사 기간 중에 건축주가 실직을 해도 모기지 융자로 전환되는 것에는 아무런 영향을 주지 않는다는 점입니다.
둘째는 건축융자만 해주는 독립형 프로그램(Standalone construction loans)입니다.이 융자는 상환기간이 1년 미만으로 공사가 완료되면 바로 갚아야 합니다. 만약 건축주가 상환할 자금이 준비되어 있지 않다면 완공된 주택을 담보로 모기지 융자를 다시 받아야하기 때문에 융자와 관련된 비용이 이중으로 나가게 되므로 비용 부담이 크집니다.
이런 건축융자에 대한 신청 자격도 일반 모기지 융자와 비슷합니다. 건축주의 신용점수가 좋아야 하고 소득과 채무 상태가 은행이 정한 가이드라인에 맞아야 승인이 됩니다. 그러나 일반 주택 구입 모기지에 비해서 위험성이 높기 때문에 융자신청자에 따라서 이자율이나 비용이 높게 책정될 수 있습니다.
건축융자도 모기지론처럼 다운페이먼트가 있습니다. 하지만 비율은 일반 모기지에 비해서 낮은 편이고 건축주가 100만 달러가 넘는 고가의 주택을 지으려고 하면 융자은행은 보통 20% 이상의 다운을 요구하고 있습니다. 그러나 일반 주택의 경우에는 다운페이먼트 비율은 공사비의 5~10%가 대부분입니다. 연방정부가 보증해 주는 FHA나 재향군인 융자(VA 론)나 농업 종사자에게 제공되는 USDA론은 다운페이 없이 건축자금을 빌릴 수 있어 유리합니다.
공사비 지불 방법
건축융자 승인을 받고 공사를 시작하게 되면 공사비는 단계적으로 지불됩니다. 모든 자금은 건축주의 은행계좌로 들어가는 것이 아니고 공사를 주도하는 프라임 컨트랙터(원청회사)에 지불됩니다. 금융회사(렌더)들은 공사비 신청이 들어오면 전문가가 현장에 나가 실제로 공정별로 공사가 완료됐는지를 확인하고 대금 지불을 승인합니다.
하청 업자에 대한 공사비도 프라임 컨트랙터에게 가게 되므로 건축주는 하청 업자가 대금을 제대로 받았는지를 꼭 확인해야 합니다. 하청 회사가 공사비를 받지 못하면 모든 법적 책임은 건축주에게 있기 때문입니다. 그리고 공정별로 공사가 끝나게 되면 해당 주택에 걸려 있는 저당권(Mechanic’s Lien)이 풀리도록 해야하고 머캐닉스 린이란 건축 업자가 공사를 받지 못할까봐 해당 주택에 저당권을 미리 설정해 둔 것도 공사가 끝나면 해제하도록 해야 합니다.
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