by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식98- 주택 차압절차1 (NOD)
주택 차압절차
주택 차압절차는 Judicial 대 Non-Judicial Foreclosure가 있는데 California는 Non-Judicial Foreclosure를 지킵니다.
모기지 페이먼트를 보통 3개월 안하면, 은행에서는 NOD ( Notice of Default)를 해당 County에 등기함으로써 차압절차를 시작한다.
은행은 그 후 10일 안에 NOD 복사본을 주택 소유주의 주소로도 보내게 되어 있다. NOD 시작하는 시점이 꼭 3개월이란 법은 없기 때문에 은행의 재량에 의해 결정합니다. 하지만 거의 대부분의 경우, 3개월 정도 페이먼트를 안하면, NOD가 발송됩니다.
NOD를 등기한 후, 은행은 최소한 3개월을 위무적으로 기다려야 한다. 밀린 페이먼트를 값을 기회를 주기 위한 시간이라고 생각하면 됩니다. 이 3개월이 지나면, NOD 전 3개월과 NOD 후 3개월해서 페이먼트를 안 한 시간이 약 6개월이 된다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식97- Reinstatement & Redemption Period
Reinstatement & Redemption Period
경매 날짜 5 Business Day 전까지는 융자를 Reinstate할 수 있다. Reinstate은 밀린 페이먼트와 그동안 쌓인 벌금/수수료를 갚아 차압 절차를 중단시키는 것을 의미합니다.
경매 날짜가 5 Business Day 안으로 다가오면, 이제는 Reinstate이 아니라 Redeem해야 하는데 융자 원금 전체를 갚아야 (Payoff)합니다.
이러한 부분들도 은행의 재량에 따라 바뀔 수 있고 은행과 협상이 가능합니다. 경매 날짜 5일 안에도 협상이 이루어지면 은행은 Reinstate 해줄 수도 있습니다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식96- 포어크로져 (Foreclosure)
포어크로져 (Foreclosure)
모기지 연체가 120일 이상 계속되면 은행은 홈오너의 채무이행 능력에 의문을 기하고 결국 다음과 같은 채무불이행 편지를 보내게 됩니다.
- Default and notice of default
- Foreclosure filing and trial
- Notice of sale and sale of property
- Eviction
이 편지를 받고 난 이후에도 모기지를 낼 형편이 되지 않는다면 은행은 주정부와 시정부에 공식으로 해당 주택의 차압[Foreclosure]을 신청하게 됩니다.
하지만 은행은 기본적으로 포어클로져 전에 채무자와 모기지비용을 일정부분 삭감해주거나 일부 연체를 용인해주는 타협안을 제시해야 하고 이마저도 지키지 못한다면 포어클로져가 진행됩니다.
이후 포어클로져가 정부에서 승인이 되면 은행은 해당 주택의 소유권을 넘겨받고 경매등을 통해 가장 높은 매매가를 제시하는 바이어에게 주택판매를 하게 됩니다.
다만 이런 경매 절차에 앞서 일정기간동안 이전의 홈오너가 먼저 해당 집을 다시 백페이먼트를 통해 구매할 수 있는 권한이 있습니다. 기간은 로컬정부의 규정에 따라 다릅니다.
포어클로져된 집을 구매하게 되면 바이어는 은행이 받아야할 채무 부분 수준에서 집을 구매할 가능성이 있어 나머지 홈에퀴티는 그대로 유지되는 이익을 볼 수 있다는 장점이 있습니다.
기존 홈오너 입장에서 포어클로져는 채무불이행으로 은행이 손해를 본 부분을 집의 소유권을 그대로 가져가 회수하는 절차이니 만큼 은행의 손해 부분과 변호사 비용등 추가비용도 모두 청구를 당할 수 있수 있습니다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식95-숏세일
숏세일
숏세일은 기존의 홈오너가 모기지를 갚지 못해 채무불이행이 되는 것까지는 절차입니다.
예를 들어 포어클로져는 $55만불의 채무가 있는데 $45만불로 주택이 팔리면 나머지 $10만불을 채무자가 고스란히 떠안아야 하지만 숏세일은 은행과 채무자가 협의하여 해당 주택을 $45만불로 판매를 할것을 합의하는 것으로 예를 든 이 경우처럼 은행이 $10만불의 손해를 감수하는 것입니다.
일반적으로 숏세일 절차에 들어가면 은행은 채무자가 기존에 가지고 있는 모기지보다 낮은 금액을 제시하고 승인해야 되기 때문에 포어클로져보다 숏세일이 주택가격이 낮은 경우가 많습니다.
포어클로져가 은행이 모든 주도권을 가지고 주택을 판매해 은행의 손해를 채무자에게 넘기는 절차라면 숏세일은 은행과 채무자가 협의하여 손해부분을 인정하고 미리 탕감하여 주택을 판매해 채무를 상쇄하는 것을 의미합니다.
따라서 기존 채무자입장에서도 혹은 심지어 은행입장에서도 포어클로져보다 숏세일에 훨씬 더 선호되는 방법이며 주택 바이어에게도 숏세일 주택이 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있는 좋은 방법이 되기도 합니다.
by usezloan | Jun 19, 2021 | Financial study
융자지식94-부동산 소유권 형태
부동산 소유권 형태.
주택을 소유하는 여러 가지 절차를 거쳐서 에스크로가 끝나갈 때까지 바이어는 주택의 소유권이 어떻게 등기되기를 원하는지 결정해 두어야 합니다. 결혼을 하지 않은 개인은 단독 소유권, 부부일경우(부부는 QC을 해야 합니다.)을 갖게 되므로 간단하지만 부부의 공동명의로 소유권을 가질 때는 권리 지분 양도 가능성 사망 시 소유권 전달 방법 등에 따라서 크게 몇 가지 방법으로 소유권을 택할 수 있다.
– 재산 공유(Tenancy in Common) 방법 : 소유권을 동등하거나 동등하지 않은 여러 개의 지분으로 분할 가능합니다.(투자한 만큼%) 법률상의 권리도 동등한 것으로 간주되고 각 공동소유자는 각자의 지분을 별도로 저당 설정할 수 있습니다. 공동소유자의 지분은 별도로 양도될 수 있고 사망자의 지분은 유언으로 또는 유언 없이 사망한 경우 상속자에게 이전되고 공동소유자의 지분은 강제 매각될 수도 있습니다.
– 공동명의(Joint Tenancy) 방법 : 공동명의시 소유권은 반드시 동등하며 단일 양도증서로 동등한 권리를 발생시킵니다. 각 공동소유자(n분의 1) 각자의 지분을 별도로 양도할 수 있으나 결과적으로 공동명의가 됩니다. 사망자의 지분은 생존자권에 의해 자동적으로 생존한 공동 소유권자에게 이전됩니다. 상속이 불가능합니다. 부모와 자녀 혹은 부부간에 하는 경우가 많습니다. 양도세득세는 취득 했을때 가격을 기준으로 합니다. Probate세일을 가지 않고 상속됩니다.
– 부부 공유 재산(Community Property) 방법 : 부부 공유 재산은 반드시 남편과 아내인 경우에만 선택할 수 있습니다. 소유권은 동등하며 단일 양도 증서를 갖게 됩니다. 배우자가 모두 양도 또는 저당 설정에 동의해야 하고 어느 한쪽의 채무 이행을 위해서는 재산 전체가 강제 매각의 대상이 됩니다.Probate세일을 갑니다. 양도 시 상호 동의가 필요한 제한적 생존자권을 인정하며 세금의 혜택이 있습니다. Living Truest로 상속할 수 있습니다.
– 생존자권부 부부 공유 재산(Community Property with Rights of Survivorship) : 부부 공유 재산과 모든 것이 똑같으나 사망자의 지분은 생존자권에 의거하여 자동적으로 생존한 공동 배우자에게 이전되는 것이 특징이고 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 양도세금은 사망시 가격을 기준으로 합니다. Probate세일을 가지 않고 상속됩니다.
– Tenancy by the Entirety is similar to Joint Tenancy with Right of Survivorship for married couples with both names on the title. No.right of survivorship. and Each 100% of ownership.
by usezloan | Jun 19, 2021 | Financial study
융자지식93-대출 전환 (Loan Modifications)
대출 전환 (Loan Modifications)
대출 전환은 대출 기관이 기존 대출 조건을 변경하는 것으로 이자율 인하, 상환 기간 연장, 다른 유형의 대출 또는 이 세 가지를 조합하여 전환하는 대출의 형태를 전환하는 것입니다. 이러한 전환(변경)은 일반적으로 차용자가 대출금을 상환 할 수 없기 때문에 이루어집니다. 성공적인 대출 수정 프로세스를 위해 변호사나 대금 결제 회사의 도움을 받아 협상하기도 합니다. 일부 차용자는 대출 수정에 대한 정부 지원을 받을 자격이 있습니다.
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