융자지식96- 포어크로져 (Foreclosure)

융자지식96- 포어크로져 (Foreclosure)

포어크로져 (Foreclosure)

모기지 연체가 120일 이상 계속되면 은행은 홈오너의 채무이행 능력에 의문을 기하고 결국 다음과 같은 채무불이행 편지를 보내게 됩니다.

• Default and notice of default
• Foreclosure filing and trial
• Notice of sale and sale of property
• Eviction

이 편지를 받고 난 이후에도 모기지를 낼 형편이 되지 않는다면 은행은 주정부와 시정부에 공식으로 해당 주택의 차압[Foreclosure]을 신청하게 됩니다.

하지만 은행은 기본적으로 포어클로져 전에 채무자와 모기지비용을 일정부분 삭감해주거나 일부 연체를 용인해주는 타협안을 제시해야 하고 이마저도 지키지 못한다면 포어클로져가 진행됩니다.

이후 포어클로져가 정부에서 승인이 되면 은행은 해당 주택의 소유권을 넘겨받고 경매등을 통해 가장 높은 매매가를 제시하는 바이어에게 주택판매를 하게 됩니다.

다만 이런 경매 절차에 앞서 일정기간동안 이전의 홈오너가 먼저 해당 집을 다시 백페이먼트를 통해 구매할 수 있는 권한이 있습니다. 기간은 로컬정부의 규정에 따라 다릅니다.

포어클로져된 집을 구매하게 되면 바이어는 은행이 받아야할 채무 부분 수준에서 집을 구매할 가능성이 있어 나머지 홈에퀴티는 그대로 유지되는 이익을 볼 수 있다는 장점이 있습니다.

기존 홈오너 입장에서 포어클로져는 채무불이행으로 은행이 손해를 본 부분을 집의 소유권을 그대로 가져가 회수하는 절차이니 만큼 은행의 손해 부분과 변호사 비용등 추가비용도 모두 청구를 당할 수 있수 있습니다.