by usezloan | Jun 25, 2021 | Financial study
융자지식104- Conforming Mortgages에 대한 소득 자격 조건
Conforming Mortgages에 대한 소득 자격 조건
Conventional Mortgage는 연방 주택국 (FHA), 재향 군인 부 (VA) 또는 미국 농무부 (USDA)를 통해 얻지 않은 모기지입니다. 기존 모기지에는Conforming and Non-Conforming의 두 가지 유형이 있습니다. Conventional Mortgage는 대출 한도, 계약금 요구 사항, 차용인 소득 요구 사항, 부채 대 소득 비율 (DTI)및 Fannie Mae 및 Freddie Mac이 설정한 지침을 준수 해야 합니다.
- 급여 및 시간당 개인에 대한 표준 소득 문서에는 일반적으로 가장 최근 30 일 동안의 급여 명세서와 가장 최근 2 년 동안의 W-2가 포함됩니다.
- 커미션 수입의 25 % 이상을받는 개인은 최대 2 년까지 세금 신고서를 제출해야합니다.
- 사업체의 25 % 이상을 소유 한 개인은 최대 2 년까지 세금 신고서를 제출해야합니다.
- Social Security, public assistance or disability 등과 같이 비과세 소득을 얻는 개인은 소득 유형과 관련된 문서를 제공해야합니다. 그러나 그들은 그 소득을 25 %까지 “총액”(즉, 소득에 125 % 곱하기) 할 수 있습니다.
- 커미션 – 최근 2 년 동안의 평균 소득.
- 보너스 / 초과 근무 – 지난 2 년 동안의 평균 소득.
- 학자금 및 할부 대출 – 월별 지불액이 반영되지 않은 경우의 대출자는 1 % 학자금 대출 잔액 5 % 할부 부채 금액
by usezloan | Jun 23, 2021 | Financial study
융자지식103- Prepayment Penalties선불 벌금
Prepayment Penalties선불 벌금
일부 대출은 대출 만기 전에 대출 원금이 전액 상환 될 경우 차용인이 지불해야하는 선불 벌금이 있습니다.
선불 벌금은 차용자가 대출금을 조기에 상환하는 것을 막기위한 것입니다. 대출금이 조기에 상환되면 대출 기관 / 투자자는 대출 예정 기간 동안 원금에 대한이자를 계속해서 벌 수있는 기회를 잃게됩니다. 선불 벌금은 Truth in Lending disclosure와separate disclosure로 공개되어야합니다.
- 선불 벌금은 기존 대출에서 볼 수 있지만 정부 대출 (FHA, VA 및 USDA 대출)에서는 금지됩니다. Dodd-Frank의 Title XIV는 고정 금리 적격 모기지 이외의 주택 담보 대출에 대한 선불 벌금을 금지합니다.
- 선불 위약금은 대출 원금 미결제 금액에 위약금을 곱하여 계산됩니다.
- 예를 들어, 30 년 $ 200,000 대출에 대해 대출의 첫 12 개월 동안 3 %, 대출의 두 번째 12 개월 동안 2 %, 대출 후 세 번째 12 개월 동안 1 %에 해당하는 선불 벌금이있는 경우, 차용인이 첫 12 개월 이내에 대출금을 상환하는 경우, 선불 벌금은 3 %에 대출금의 미결제 원금을 곱한 금액입니다.차용인이 13 개월에서 24 개월 사이에 대출금을 상환하는 경우, 선불 벌금은 2 %에 해당 시점의 대출 원금을 곱한 금액입니다. 차용인이 25 ~ 36 개월 동안 대출금을 상환하는 경우, 선불 벌금은 1 %에 해당 시점의 대출 원금을 곱한 금액입니다.차용인이 37 개월에서 360 개월 사이에 대출금을 상환하는 경우, 선불 위약금이 없습니다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식102- CONVENTIONAL LOANS 한도액
CONVENTIONAL LOANS 한도액
대부분의 부동산 대출은 연방 정부 기관의 지원을받지 않으며first lien position을 가지고 있습니다. 기존 대출은 단독 주택의 대출 금액을 제한하는 대출입니다.현재 한도액은 $ 510,400까지입니다(2020년). Conventional Loans 한도를 초과하는 대출을 부적합 또는 점보 대출이라고합니다.Conventional Loan은 Federal National Mortgage Corporation (Fannie Mae) 또는 Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)의 자격 요건을 충족해야합니다.2 차 시장에서 설정 한 대출 한도를 초과하지 않는 기존 대출은 적합 대출이며 이 융자들은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에서 구매되어 집니다.
FHFA (Federal Housing Financing Agency)는 2020 년에 Fannie Mae가 인수 할 기존 대출에 적용되는 최대 대출 한도를 발표했습니다.
One-Family Properties: $510,400
Two-Family Properties: $653,550
Three-Family Properties: $789,950
Four-Family Properties: $981,700
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식101- 최종 심사와 펀딩 (Funding)
최종 심사와 펀딩 (Funding)
바이어가 서명/공증한 융자 서류와 다운페이가 들어오면, 은행은 최종 심사를 거친다. 그 중에서 제일 대표적인 것은 재직 증명 (VOE: Verification of Employment)을 다시 하는 것이다.
마지막날 바이어가 일하는 직장에 전화가 올 수 있다.따라서 에스크로 끝날때까지 직장을 그만두는 건 말할 것도 없고 어떤 모양으로든 재직 상태에 변화가 없는 것이 좋다. 최종 심사에 들어가는 또 다른 대표적인 확인사항은 크레딧을 다시 뽑아 보는 것이다. 에스크로 끝나기 전에 자동차를 산다거나 고가의 가구나 전자제품을 사는 것은 자제하는것이 좋다.
최종 심사까지 다 끝나면 은행은 융자 금액을 송출한다. 이것을 펀딩 (Funding)한다고 한다. 펀딩이 되면 보통 그날이나 그 다음날 집 문서 등기 (Grant Deed Recording)가 이루어지고, 등기가 되는 순간 소유권이 이전된다. 론닥을 싸인하고 펀딩까지 소요되는 시간은 보통 짧으면 하루에서 3-4일정도까지 걸릴 수 있다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식100- Trustee’s Sale 이후
Trustee’s Sale 이후
– 이사와 Cash for Keys
경매가 강행되면, 투자자가 사든지 아니면 소유권이 은행으로 돌아가 은행 매물 (REO)가 되든지 하기 때문에 그날로 집의 소유권이 바뀐 것입니다. 통상 수일 내 투자자나 은행에서 사람을 보내 집을 비워 달라고 합니다. 보통 한달 내 집을 나와야 하고, Cash for Key라고 부르는 이사 비용도 좀 받을 수 있습니다. Cash for Key는 많으면 만불 가까이 받는 경우도 있으나 훻씬 적은 금액을 받거나 못받고 나와야 하는 경우도 있습니다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식99- 주택 차압절차2 (NOT)
NOT (Notice of Trustee’s Sale: 경매 통지서)
NOD 등기후 3개월이 지나면, 은행은 이제 경매 날짜를 잡을 수 있다. 부동산 경매는 여러가지 종류가 있는데, 차압 경매는 Trustee’s Sale이라고 부릅니다. 은행이 직접하지 않고 Trustee라는 기관이 주관하기 때문에 Trustee’s Sale이란 용어를 씁니다. 은행이 잡을 수 있는 가장 빠른 경매 날짜는 NOD 3개월이 끝나는 시점에서 21일 이후입니다. NOD 이후 3개월이 지나면 바로 경매 날짜를 정하고 통보를 하는데, 이 경매 통지서를 NOT 라고 부른다.
이와 같이, 아무런 연기 없이 차압이 진행되면, 3개월, 3개월, 21일 해서 약 7개월만에 모든 차압 절차가 끝날 수 있습니다.
NOD와 마찬가지로 NOT도 해당 County에 등기되며, 주택 소유주에게 복사본이 보내집니다. 경매 날짜 또한 은행의 재량에 따라 연기될 수 있으나 단 3번을 연기 후에 은행은 의무적으로 새로운 NOT를 등기해야 합니다. 융자 조정이나 숏세일 (Short Sale) 진행 중에는 그리 어렵지 않게 경매를 연기하는 것이 가능합니다.
주택 소유주의 입장에서 NOT를 볼 때 경매 날짜를 먼저 확인하면 됩니다. 그리고 NOT 편지 하단 부분에 나와 있는 Trustee에 전화를 한 후 Trustee Sale #를 입력하면, 경매 날짜가 연기가 되었는지, 경매가 강행되어 집이 팔렸는지 등에 대해 확인 할 수 있습니다. 경매 날짜 당일 날 경매가 연기되는 경우도 있을 수 있습니다.
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