기존 주택 매매가 감소했습니다. 전국 부동산업자 협회에 따르면, 기존 주택의 판매는 3 월에 3.7 % 감소하여 610 만 호를 기록했습니다. 이는 8 월 이후 가장 느린 판매 속도이며 2 개월 연속 하락세입니다.
하지만 매출은 코로나 19로 인해 거래가 감소했던 2020 년 3 월보다 12.3 % 증가했습니다. 부동산업자들은 제한된 공급으로 인해 월간 수치가 떨어지고 있다고 말합니다.
월말에 판매될 주택은 107 만 채에 불과하며 현재 판매 속도에서는 2.1 개월 공급을 나타냅니다. 낮은 공급으로 인해 계속해서 가격이 상승하고 있습니다.
3 월에 판매 된 기존 주택의 중간 가격은 $ 329,100으로 2020 년 3 월보다 17.2 % 상승했습니다.
출처: Los Angeles Real Estate Investors Club
융자 진행 절차
융자 진행과정은 신청단계, 심사단계 (초기승인), 검증단계 (최종승인), 클로징 단계와 같이 4단계로 나누어 볼 수 있습니다.
– 융자 신청단계
바이어는 1003이라는 융자신청와 필요한 서류들을 융자당당자에게 체출합니다.
융자시 필요한 서류
소셜 시큐리티 카드
생년월일 증빙서류- 출생증명서, 운전면허증.
최근 2년간의 급여 명세가 기록된 W-2와 개인 세금보고서.
최근 공과금 납부서 사본 (Paystub).
직장인의 경우 고융주, 회사명, 주소와 전화번호.
자영업자의 경우 사업체 세금 보고서와 지난 2년간 손익계산서, 제무제표와 은행 계좌번호, 현재 잔고 내역서.
기타 재산이 있을 시 입증 서류-IRA, 401K, CD, STOCK, BOND 등.
개인 재산 가치- 자동차, 귀금속 등.
주택 소유주의 주소, 주택의 거래 시장가, 융자기관, 계좌 번호.
구매자금이 선물로 받은 GIFT MONEY일 때 갚지 않아도 된다는 내용의 증서.
이혼자에게는 자녀양육비, 위자료 지불이 기술된 서류
직장경력이 2년 미만일 경우, 최종학력 증명서 또는 재학 증명서.
임대 주택이 있을 경우 임대 주택 주소, 수익내역, 임대 계약서 사본.
최근에 이혼했으면 – 이혼 증명서류( Divorce Decree)
영주권자- 영주권 앞뒤 사본 등입니다.
바이어로 부터 융자신청을 받은 융자담당자는 제일 먼저 융자 신청자의 자격요건을 검토합니다.
이를 위해 융자담당자(론오피서)나 론을 처리하는 사람(프로세서)은 데이터를 시스템에 입력하여 신청자 명의 파일을 만드는데 이를 오리지네이션(Origination) 이라고 합니다.
이 단계에서 론 프로세서는 크레딧 리포트와 구매 부동산 감정도 의뢰하고 부동산 명의 등기회사(타이틀회사) 등을 접촉해 필요한 서류도 접수하며 고객의 요구에 따라 이자율도 ‘확정(락인)’해 둡니다. 이자율은 마켓 상황에 따라 lock in을 일찍할 수도 있고 늦게 할 수도 있습니다.
오리지네이션 단계는 보통 2~5일이 걸리고 론 프로세서는 융자 신청서 (1003)와 추가로 수집된 각종 서류들을 정리하여 융자 심사부로 제출하는데 이를 ‘제출(submission)’이라고 합니다.
서브 프라임 융자(Subprime Loan)
서브 프라임 융자 받는 사람의 특징을 보면
1) 크레딧 점수가 660점 이하인 신청자가 많다.
2) 5년 안에 파산을 경험한 신청자,
3) DTI의 비율이 50% 이상,
4) 지난 1년동안 2번 이상 30일 동안 페이먼트를 지불하지 못하고 지난 2년동안 1번 이상 60일 동안 페이먼트를 지불하지 못한 경우.
서브 프라임 융자 특징
1) 이자율이 높다.
2) 만기 전 변제 벌과금( Prepayment Penalty) 일반적으로 payoff를 할수 없게 묶어 둔다.집을 팔거나 재융자를 할 경우 융자금액의 2%-3%까지 벌과금을 내야 한다.
3)풍선 페이먼트( Balloon Payment, Payment Shock )미니멈 페이먼트 프로그램으로 해마다 차이가 나는 이자 금액이 원금에 가산이 되는데 이를 네거티브 조항이라고 하고 집값이 폭락하고 이자율이 오르다면 일시에 갚아야 할 액수가 커진다. 그리고 이자만 내는 프로그램도 있다.
주택보험료와 Escrow Cushion ( Reserve Account)
일반적으로 렌더들은 1년치 Homeowner’s Insurance(Hazard, Flood)와 주택세를 선납하기를 원합니다. 렌더마다 Reserve 개 월수가 다릅니다.
그래서 RESPA에 의하면 클로징시 주택세와 주택 보험료의 적어도 2달치를Escrow payment이름으로 선납 받을 수 있습니다. 즉 주택세와 주택 보험료는 매 년 Estimate을 기준으로 매 월 납부하게 되며, Estimate 보다 실제 납부 금액이 높아지는 경우 Reserve 해 두었던 ‘Cushion’ 으로 due date에 늦지 않게 납부하는 시스템 입니다.
이런 Escrow Account를 Set up하지 않고 클로징을 할 경우, 주택세와 주택 보험은 구매자가 별도로 납부하셔야 합니다. Escrow Waiver를 하시는 경우 클로징 때 필요한 비용을 줄이실 수 있습니다. (평균 $3,000 – $5,000불 정도)
신용상태와 주택 융자금
크레딧 점수 확인은 주택 구입 3개월 전 부터 시작해야 합니다. 크레딧 한도액과 현재 발란스,어카운트 생성기간과 페이먼트 기록 , 연체기록을 확인해 보아야 한다.
주택 구입을 하시는 분들 중게 가장 큰 어려움은 크레딧 점수입니다. 검사후 생각지못한 점을 발견할 수 있기 때문입니다. 크레딧 기록은 짧은 기간 안에 교정하기 어렵기 때문에 주택 구입을 앞두신 분이라면 반드시 클로징 2-3개월 전에는 확인해 보시는것이 필요합니다.
연방주택국 통계에 따르면 660점 이상일 경우 손님이 융자금 상환할 확률이 높고 620점 아래일 경우엔 연체된 가능성이 높다고 나왔습니다.
크레딧 점수가 700점 이상이면 조금 높다 하고 , 660-700 점 사이면 보통 점수, 660점 이하면 낮다고 한다. 599점 이하면 나쁜 크레딧으로 분류한다.
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