by usezloan | May 17, 2021 | Financial study
융자지식59- 주택 감정 방식
주택 감정 방식
부동산의 가치는 주택 감정사의 평가를 근거하며 3가지 방식으로 비교방식 (Sales Comparison Approach = Market Approach), 원가 비용 방식(Cost Approach = Replacement Cost Approach), 수익환원방식(Income Approach = Capitalization Approach)이 있습니다.
– 비교방식 ( Sales Comparison Approach= Market Approach)
구입하려는 주택과 비슷한 크기, 유형, 특징을 가진 다른 주택의 거래 가격을 살펴보면 그 가치를 파악할 수 있습니다. 보통 최근에 거래된 근처 비슷한 주택을 3개 정도의 거래 가격을 분석하여 판단합니다. 이 방식은 주택을 구입할 때 주로 쓰입니다.
– 비용 방식( Cost Approach = Replacement Cost Approach)
주택을 만들 때 들어간 비용(원가)으로 계산하는 방식으로 원가방식이라고도 합니다. 이 방식에 따르면 같은 크기 비슷한 주택이더라도 그 내부를 구성하는 자재나 가구, 리모델링 정도에 따라 가치가 달라집니다. 재생산할 때 감각비용도 차감해 주어야 합니다. 공식: Cost- Depreciation +Site Value= 주택의 가격이 나옵니다. 이 방식은 학교나 교회 등에 사용됩니다.
– 수익 방식(Income Approach= Capitalization Approach)
주택의 미래 수익을 현재 가치로 환원하여 가치를 결정하는 방식입니다. 공식: Annual Net operating Income(I)를 Capitalization Rate(R)로 나누면 주택 가격 V(Property Value) 이 나옵니다. 이 방식은 주로 상업용건물에 적용됩니다.
Final Reconciliation : The Uniform Residential Appraisal Report(URAR)는 3가지 방식 모두를 산출한 후 최종적으로 감정사가 선택한 방식을 왜 선택하게 되었는지 이유를 설명하도록 되어 있다.
by usezloan | May 17, 2021 | Financial study
융자지식58- 감정
감정.
미국 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 절차 중 하나입니다. 감정(appraisal)을 신청하면 전문 감정사가 출장하여 평가 합니다. 오퍼(offer)가 수락되고 에스크로 (escrow)가 오픈되면, 본격적으로 모기지 절차가 시작되는데 렌더나 모기지 브로커에게 필요한 서류와 감정신청서를 제출해야 합니다.
감정사가 나오는 시점은 은행의 규정에 따라 요청 후 바로 나오는 경우도 있고, 승인이 나야 나오는 경우도 있습니다. 종결 (클로징) 때 납부되는 다른 비용들과 달리 주택 감정 비용은 바이어가 내야 합니다.
감정은 1일정도 걸리며, 추가 비용을 지불하고 급하게 진행할 수도 있습니다. 비용은 로 다양하며, urgent를 요청하면 추가로 $100~200 정도가 더 들 수도 있습니다. 감정을 한 후 보통 2-3일 안에는 결과를 알 수 있습니다. 바이어는 감정 보고서를 보내 달라고 요구할 수 있습니다.
by usezloan | May 17, 2021 | Financial study
융자지식57- 론 견적(Loan Estimate).
론 견적(Loan Estimate).
융자 신청 서류를 받으면 은행은 휴일을 제외한 3 일내 (3 Business Days) 이자율과 융자 비용 등을 명시한 “Loan Estimate”을 바이어에게 제시합니다. Loan Estimate은 이자율과 은행에서 직접 부과하는 은행 관련 융자 비용을 포함하기 때문에 Loan Estimate에 나오는 숫자가 최종 이자율과 비용이 아닙니다.
Loan Estimate에 나오는 내용 중에 은행과 직접 관련되지 않은 것들이 있는데 이것도 또한 최종 액수가 아니다. Loan Estimate의 목적은 바이어들에게 포괄적인 주택 매매 비용을 매매 초기에 알려주는데 있습니다.
by usezloan | May 17, 2021 | News
소비자 물가 지수는 지난 4 월 0.8 % 급등하여 2009 년 이후 가장 큰 월별 상승률을 기록했다고 상무부는보고했다. 작년 한 해 동안의 인플레이션율은 전월 2.6 %에서 4.2 %로 뛰어 올랐습니다. 이는 2008 년 이후 가장 높은 수준입니다. 미국 경제의 인플레이션율은 거의 13 년 만에 가장 높은 수준으로 기업이 공급 부족과 씨름하면서 미국 경제에 더 큰 스트레스를 줍니다.
기업은 수요를 따라갈 수 없으며 전염병과 관련된 글로벌 거래 시스템의 지속적인 병목 현상으로 악화되었습니다. 컴퓨터 칩은 특히 공급이 부족하여 새로운 자동차 및 기타 제조 제품의 생산이 지연되고 있습니다. 미국인들은 또한 외식, 여행, 휴가를 위해 멀리 떠나기 위해 준비하고 있습니다. 4 월에는 중고차, 트럭, 타이어, 컴퓨터, 텔레비전, 가구, 장난감, 컴퓨터, 항공 요금 등 광범위한 상품 및 서비스 가격이 기록적으로 올랐습니다.
CPI에 따르면 중고차와 트럭의 가격은 지난 1 년 동안 21 % 나 치솟았습니다. 음식 비용도 대유행 전보다 두 배나 빠르게 상승하고 있습니다. 높은 인플레이션으로부터 미국 경제를 보호하는 연방 준비 제도의 고위 관리들은 인상이 일시적이라고 주장합니다. 그들은 전염병이 사라지고 공급 부족이 해결되고 대부분의 사람들이 다시 일하고 세계 경제가 크게 회복되면 내년까지 인플레이션이 가라 앉을 것이라고 주장합니다.
미국 중앙 은행은 인플레이션이 내년까지 약화되고 장기 목표 인 2 %로 되돌아 갈 것이라고 예상하고 있습니다. 그러나 투자자들은 확신이 없습니다. 어쨌든 연준이 옳다면 우리 경제는 괜찮을 것입니다. 그러나 중앙 은행이 잘못하면 모든 베팅이 모든것이 잘못 될 것입니다. 연준은 원하는 것보다 더 빨리 금리를 인상해야 할 수 있으며 경제 회복을 막을 수 있습니다.
출처: 모기지 뉴스 데일리
by usezloan | May 14, 2021 | News
CFPB는 미국의 연체 주택 소유자들이 차압 급증에 직면 해 있기 때문에 새로운 법이 필요하다고 말합니다.
“수백만 가족이 집을 잃을 위험에 처해 있습니다.”라고 CFPB은 설명합니다. 2021 년 2 월 현재 약 3 백만 주택 소유자가 모기지를 못내고 있으며, 약 210 만 명의 주택소유자들이 최소 90일정도 연체 되어 있습니다.
CFPB가 아무 조치도 취하지 않으면 90 일 연체가있는 모기지 대출 건수가 9 월까지 130 만 건 (300 만에서 170 만) 로 감소 할것이라 예측하고 있습니다.
많은 연체 주택 소유자들이 9월 전에 집을 팔던지 차압으로 갈건지 조금 두고 봐야 할 상황입니다. 현재 연체 주택 소유자들이 상당한 equity가 있는 상황입니다. 연체 유예가 끝나는 9월전까지 매매할 가능성이 큽니다. 또한 9월 전까지 정부의 부동산 정책을 지켜봐야 합니다.
출처: 모기지 뉴스 데일리
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