Common Area Maintenance Charges, CAMs

by | Oct 17, 2023 | comm

상업용 부동산 임대 계약에서 일반 공용 지역 유지보수 비용(Common Area Maintenance Charges, CAMs)은 임대인이 일찍 추가 임대료로 납부해야 하는 경비입니다. 이런 경비는 기본 임대료, 조정 및 비율에 추가되어 입주자에게 청구됩니다. 그러나 기본 임대료의 일정 비율로 설정된 CAMs는 임대료 수입을 효과적으로 증가시키고 재산의 공개 임대료가 유리하게 보이도록 만들기 위해 사용될 때가 있습니다. 그러나 이런 CAMs가 얼마나 지출되었는지를 입주자에 대해 전혀 고려하지 않거나 보고하지 않습니다.

잠재 입주자와 그들의 중개인은 판매자가 월별 CAMs를 상세하게 기재한 운영 비용 시트를 제공하기를 요구해야 합니다. 이 정보는 입주자의 협상과 임대 계약에 영향을 미칠 수 있으므로 이러한 정보는 입주자의 의사 결정 프로세스에 필수적인 중요 사항입니다. 이는 주로 다중 임차인 속성의 순 임대 계약으로 구성된 임대료의 일부입니다.

빈 공간의 공급이 제한되는 긴장된 임대 시장에서, 땅주는 때로는 직접 임대료를 인상하는 대신 고정된 CAMs 금액을 추가하여 순 소득을 속임수적으로 높일 수 있습니다. 이로써 처음에 경쟁력 있는 임대료로 보이는 것으로 잠재 입주자의 주의를 돌리고, 협상이 진행될 때 CAMs의 범위가 밝혀질 때까지 분할하여 임대료를 이용합니다.

땅주의 중개인은 그 공간에서 지불된 비용을 공개할 의무가 있습니다. 하드 넘버(확실한 숫자)가 사용 불가능한 경우 예상치를 제공할 수 있지만, 예상치는 추측의 결과가 아니라 합리적으로 정확해야 합니다. 또한, 예상치가 데이터가 아닌 경우 이를 명시해야 합니다.

땅주의 중개인은 데이터를 제공하는 소스를 식별하고 중개인이 알고 있는 신뢰성을 평가해야 합니다. 데이터나 데이터 소스가 의문이 제기되는 경우, 임대 제안(또는 반대 제안)에 추가 승인 조건이 포함되어야 합니다.

추가 승인 조건은 입주자가 땅주가 공개한 재산 정보를 조사하고 확인하는 데 시간을 확보할 수 있게 합니다. 정보가 확인되지 않거나 공개된 정보와 반대되는 경우, 입주자와 그 중개인은 임대 제안을 취소하거나 재협상할 수 있습니다.

운영 비용을 공개할 때 최선의 실천 방법은 다음과 같습니다.

  • 임대인이나 재산 관리자에 의해 작성된 각 이용 가능한 단위에 대한 재산 경비 프로필 작성 및 임대인의 서명
  • 입주자와 입주자의 중개인이 한 공간에 대한 임대료와 다른 운영 비용과 다른 자격을 갖는 공간에서 발생하는 운영 비용 및 임대료의 경제적 비용을 비교합니다.

문서화 및 임대료와 운영 비용의 비교 분석이 완료되면 입주자와 중개인은 지역 시장에서 입주자에게 가장 좋은 임대 조건을 지능적으로 협상할 수 있습니다.

가끔 땅주는 다양한 임차인과의 다양한 협약 때문에 운영 데이터를 비밀스럽게 유지하고 싶어할 수 있습니다. 이 경우, 땅주는 잠재 입주자에게 어떤 데이터도 제공하기 전에 기밀 유지 협약을 요구하거나 제안할 수 있습니다.

대리인을 통해 대표를 받아들이지 않는 입주자는 비교 분석의 혜택을 잃게 되며, 이들은 최선의 이익을 대표하는 라이선스를 고용한 경험과 조언을 놓칠 위험을 감수하게 됩니다.

건물에 설치된 개선물을 구별하는 두 가지 종류의 시설물

by | Oct 14, 2023 | comm

건물에 설치된 개선물을 구별하는 두 가지 종류의 시설물이 있습니다:
• 부동산 시설물; 그리고 • 영업용 시설물. 부동산 시설물은 부동산에 부착된 개인 재산입니다.
부착된 부동산의 일부가 되며 부동산과 함께 양도됩니다. 예를 들어, 테넌트가 사무실을 임대하고 벽에 책장을 설치할 때, 이 책장은 부동산에 위치한 개선물의 일부가 됩니다. 임대 기간이 만료되면 부동산 시설물은 임대인의 소유물이 됩니다. 임대인은 임대 기간 만료 시 임대인에게 반환되거나 양도된 부동산의 일부로 부동산 시설물을 소유합니다. 이렇게 임대 기간 만료 시 테넌트로부터 임대인에게 부동산 시설물을 양도하는 것을 “회귀”라고 합니다.
반면에, 영업용 시설물은 임대 기간 만료 시 임대인에게 반환되지 않습니다. 영업용 시설물은 테넌트가 부동산에 부착하고 건물의 사용이 아닌 테넌트의 비즈니스 운영과 관련된 개선 사항입니다. 예를 들어 미용실을 운영하기 위해 부동산을 임대하는 테넌트는 거울, 미용 의자, 세면대 및 건조기와 같은 작업용 가구를 사용합니다. 이러한 항목은 바닥, 벽, 배관 및 전기 시설에 부착됩니다. 임대 기간이 만료되면 테넌트는 비즈니스에서 제공하는 서비스에 사용된 시설물을 제거합니다. 임대인은 이러한 시설물이 부동산의 개선물이라고 주장하며 설치되면 제거할 수 없다고 주장합니다. 그러나 비즈니스 운영에 특수한 가구는 구조에 부착되고 내장되어 있더라도 영업용 시설물로 간주되며 테넌트가 제거할 수 있습니다.
임대 기간 종료 시 또는 임대 기간 동안 언제든 테넌트는 부당한 손상을 입히지 않고 사용된 영업용 시설물 중 어떤 것이든 제거할 수 있습니다. 그러나 건물 구조에 부착되거나 일반적인 목적으로 서비스하는 시설물은 제거할 수 없습니다. 예를 들어 화장실, 에어컨, 환기 다이크트, 스프링클러 시스템 및 낮춘 천장은 제거할 수 없는 시설물의 예입니다. 테넌트가 임대 기간 만료 전에 부동산을 개선하고 부당하게 퇴거된 경우, 그 테넌트에게 어떤 보상이 지불될 수 있을까요? 부당하게 퇴거된 테넌트는 그들의 잔존하는 임대 기간 동안 자신의 개선물의 임대 가치를 받을 권리가 있습니다. 그렇지 않으면, 임대인은 원래 임대 기간 만료 시 그들이 재회수되기 전까지 테넌트의 개선물을 사용하여 상당한 이익을 얻게 됩니다. 그러나 테넌트는 개선물의 시장 가치나 비용에 대한 보상을 받을 권리가 없습니다. 따라서 부당하게 퇴거된 테넌트는 원래 임대 기간 동안 임대인의 개선물 사용에 대한 합리적 가치만을 받을 권리가 있습니다. 임대 계약에는 계약 위반 시 영업용 시설물을 제거하는 것을 금지하는 기본 조항이 종종 포함되어 있습니다. 계약이 위반되면 테넌트 (및 담보가 없는 채권자)는 더 이상 그 영업용 시설물에 대한 권리가 없습니다. 예를 들어, 냉동 패키징 공장을 운영하기 위해 부동산을 임대하는 테넌트가 계약 위반으로 임대가 종료되면, 모든 시설물, 영업용이나 임대인 소유, 임대인에 속한다는 계약 조항이 포함된 경우를 생각해봅시다. 그런 다음 테넌트는 이미 있는 영업용 시설물을 담보로 대출을 받아 부담합니다. 그러나 테넌트가 임대료 납부를 기본으로 돌입하면서 부동산을 포함하여 모든 영업용 시설물을 임대인에게 양도합니다. 그렇다면 영업용 시설물의 저당권을 가진 모기지 회사는 그것들을 재회수할 권리가 있을까요? 아니요! 테넌트는 그들이 영업용 시설물을 부담하기 전에 체결된 임대 계약 조항에 따라 영업용 시설물을 제거할 소유권을 잃었습니다. 담보물을 제공한 저당권자가 땅주인의 시설물에 대한 임대 계약 조항 하에 땅주인의 이해에 따라 하급 단계에 있으므로 보증인은 그와 같은 시설물에 대한 권리를 잃습니다. 그러나 테넌트가 설치한 영업용 시설물이 제삼자의 소유인 경우 또는 그들의 설치 시에 제삼자가 그들에 대한 저당권을 가지고 있었던 경우, 땅주인은 그러한 시설물에 대한 권리를 가지지 않습니다.

 

 

임대차 개선 조항

by | Oct 13, 2023 | comm

임대차 개선 조항은 상업용 임대 계약에서 흔히 발견되며, 주로 다음과 같은 내용을 다룹니다:

  1. 개선 작업: 이 조항은 세입자가 부동산에 개선 작업을 수행할 수 있는 권한을 주거나, 집주인이 개선 작업을 수행하도록 하는 내용을 다룹니다. 이는 세입자 개선 및 변경 사항을 유지하거나, 부동산을 원래 상태로 복원해야 하는 선택 사항을 제공합니다.
  2. 개선 비용: 조항은 또한 개선 작업을 수행할 당사자(집주인 또는 임차인)와 개선 비용을 부담할 당사자를 명시하며, 개선 작업에 대한 집주인의 사전 동의를 요구할 수 있습니다.
  3. 임대 만료 시 상태: 계약이 종료될 때, 부동산의 상태와 개선 사항이 유지되는지 여부를 다루는 내용을 포함합니다.
  4. 개선 조치 불이행: 집주인이 약속한 개선 작업을 제때 수행하지 않으면, 세입자는 계약을 취소할 수 있는 권리를 가집니다.
  5. 집주인의 의무: 일부 경우에는 집주인이 특정 개선 사항을 약속할 수 있으며, 세입자는 이에 따라 부동산을 사용할 수 있습니다. 이 경우 세입자는 해당 부동산으로 이사하고 개선 작업이 진행되기를 기다릴 수 있습니다.
  6. 집주인의 손실 복구: 집주인은 세입자의 개선 작업 실패로 인한 임대료 및 비용 손실을 복구할 권리를 가질 수 있습니다.

이러한 개선 조항은 임대 계약의 중요한 부분이며, 부동산 소유자와 세입자 간의 권리와 의무를 명확하게 정의합니다. 계약의 내용과 상황에 따라 다양한 조항이 사용될 수 있으며, 각 계약은 개별적으로 조절됩니다.

 

 

상업임대차계약에서 주요 내용

by | Oct 11, 2023 | comm

임차인과 집주인 간의 상업임대차계약에서 주요 내용은 다음과 같습니다:

  1. 임차인의 개선 작업: 임차인은 상업 공간을 운영하기 위해 필요한 모든 개선 작업을 수행하기에 동의합니다. 이러한 개선 작업은 내부 벽, 바닥, 천장, 에어컨, 전기 콘센트 및 조명, 배관, 스프링클러, 전화 및 전자 배선 등을 포함합니다.
  2. 임대 계약 종료 시 상태: 임대 계약은 종료 시 “임차인이 수령한 조건으로” 일반적인 마모 및 훼손이 없는 부동산을 집주인에게 인도하도록 규정합니다.
  3. 개선 사항 유지 또는 복원: 임대 계약의 다른 조항에서는 임대 계약이 만료될 때 임차인의 개선 사항이 부동산에 유지되는지 또는 부동산이 원래 상태로 복원되는지 여부를 다루지 않습니다.
  4. 퇴거 시 개선 사항의 유지: 임차인이 퇴거할 때, 상주는 개선 작업을 제거하고 건물을 원래 상태로 되돌려야 합니다. 건물은 “빈 껍질” 상태로 반환되며, 부동산을 다시 임대하기 위해 제거된 거의 모든 임차인 개선 작업을 교체해야 합니다.
  5. 비용 책임: 세입자가 퇴거할 때 세입자가 제거한 개선 작업을 교체하는 데 드는 비용은 집주인이 부담합니다. 이는 영구적으로 부착된 세입자 개선 작업이 부동산의 일부가 되고, 명시적으로 복원을 요구하지 않는 한 해당 개선 작업이 유지되기 때문입니다.

요약적으로, 세입자가 개선 작업을 퇴거할 때 교체해야 하는 비용은 집주인이 부담하며, 개선 작업이 부동산의 일부로 인정됩니다.

 

 

구매자는 두 가지 기본 분류

by | Oct 5, 2023 | comm

구매자는 두 가지 기본 분류로 나뉩니다.
• 투자자 및 사용자; 또는
• 투기.

부동산 구매자에 대한 두 가지 주요 분류와 각각의 특징을 다루고 있습니다:

  1. 투자자 및 최종 사용자:
    • 이 그룹은 부동산을 장기적으로 소유하고 소득을 얻거나 임대료를 수익으로 얻기 위해 구매합니다.
    • 주로 경기 침체가 끝날 때 안정화되는 회복 단계에서 나타납니다.
    • 이러한 구매자들은 부동산의 소득 또는 유틸리티 흐름과 관련된 정보를 필요로 합니다.
  2. 투기꾼:
    • 투기꾼은 부동산을 빠르게 재판매하여 이익을 얻기 위해 구매합니다.
    • 이 그룹은 현재 임대 중인 기존 세입자에게 손해를 입힐 수 있습니다.
    • 투기꾼들은 평가 분석 등의 기본 계산을 거의 고려하지 않고 구매 결정을 내립니다.

또한, 투자자와 사용자의 경우 마케팅 패키지가 부동산의 기본 요소와 소득에 관한 정보를 제공하는 데 필요한 증거로 작용하며, 투기꾼의 경우 이 패키지는 재판매 손실을 방지하기 위한 방어선 역할을 합니다. 마지막으로, 판매자 대리인은 투기꾼과 관련된 청구에 더 높은 위험이 따르며, 장기 부동산 투자자는 더 신중한 연구를 통해 결정을 내립니다.