PMI 보험료 산정 기준이란?
다운 페이먼트가 20% 미만일 경우 PMI 보험을 가입해야 하고 다운 페이먼트를 많이 할 수록 보험료는 줄어듭니다. 또한, 변동 이자율 모기지 프로그램이 고정이자율 모기지 프로그램보다 위험률이 더 높기 때문에 PMI보험료가 비쌉니다.
주택을 구입한 바이어가 PMI 보험료를 지불하지만 바이어가 빌려간 구매자금을 갚지 못하면 모기지론을 해준 금융회사(렌더)가 보험 수혜자가 됩니다.
월간 PMI 보험은 다음과 같습니다.
● 연간 PMI = 대출 금액 × PMI 비율(PMI Rate=PMI Factor)
● 월간 PMI = 연간 PMI ÷ 12
융자 전 승인 (PRE-APPROVAL LETTER).
융자 전 승인(Pre-Approval)은 융자 전 심사통지보다 더 공식적인 것입니다. 융자신청을 받고 신용조사 및 직업, 수입에 대한 확인을 거쳐 융자 가능성를 좀 더 세밀하게 검토한 은행이 바이어가 구입할 주택을 담보로 융자 승인을 해 주는 서류입니다.
때로는 융자신청을 하기 전에 대출자의 동의를 얻어 신용 및 경제적 능력을 심사해 융자 승인을 해 주기도 합니다. 바이어가 부동산 구매 오퍼를 낼 때 융자 전 승인서류와 함께 제출할 때 유용합니다.
부동산을 매각하는 셀러의 입장에서 보면 은행으로부터 융자 전 심사나 융자 전 승인을 받은 바이어는 주택구입을 신중하게 고려하고 경제적 능력도 입증된 상태이므로 융자와 매매절차가 원활하게 진행되고 에스크로 기간도 단축시킬 수 있으므로 다른 바이어 보다 우대하는 것은 당연합니다.
융자 전 심사통지서 (PRE- QUALIFICATION LETTER).-1
이 융자전 심사(Pre-Qualification)는 바이어가 실제 융자신청을 하기 전 융자은행으로부터 자신의 융자능력 및 융자프로그램에 대한 검토를 의뢰, 의견을 받는 것으로 바이어가 자신의 융자능력을 미리 가늠해보는 작업이라고 할 수 있습니다.
보통 융자에이전트가 얼마만큼의 융자를 해 줄 수 있다고 바이어에게 통지하며 서류를 주지만 법적인 책임은 없습니다. 즉 은행이 대출 받는 사람의 서류에 근거해서 신용상태와 자격과 한도에 대하여 고객의 의뢰에 서류로 답하여 알려 주는 것을 말합니다.
연금리율(APR : Annual percentage of rate )이란?
주택 구매자는 APR과 금리를 자주 혼동하게 됩니다. 둘 모두 이자율이지만 둘 사이에는 차이가 있습니다.
주택 융자금에는 수수료가 있습니다. 대개는 2% 정도입니다. 상황에 따라 더 많을 수도 있고 적을 수도 있습니다. 특히 수수료 중 APR에 포함되는 항목들도 있습니다.
이해하기 쉽게 단순 이자 방법으로 계산을 하면 $100,000불을 연 5%로 융자 받고 융자비용으로 $2,000불을 추가로 내는 경우, 이자 $5,000불 ($100,000 x 5%)와 융자 비용 $2,000을 합해 $7 000불을 1년 후에 갚는다고 보면 $7,000/$100 000=7%가 되는데 이것이 APR입니다.
융자시 융자비용이 들어가기 때문에 실제 이자보다 APR이 높습니다.
모기지 포인트란?
1포인트(Point)는 융자금의 1%를 말합니다. 포인트란 이자를 낮게 받기 위해서 지불하는 비용입니다. 하지만 포인트는 고객의 선택사항입니다. 이자율에 대한 포인트 규모는 융자의 종류, 고객의 자격과 시장상황에 따라 달라질 수 있습니다. 이 포인트를 사용할 때 Buy Down이란 용어를 씁니다. Buy Down에는 영구적 Buy Down과 임시적 Buy Down이 있습니다.
– 영구적Buy Down일 경우(30년 고정) : Buy Down 2%.
예를 들어 융자금액 $400,000불을 이자율을 5%로 융자할 때, 금액의 2% ($8,000) 정도를 더 내고 대출자가 이자율의 0.5% 정도 낮추어 이자율이 4.5%가 됩니다. 이렇게 처음에 융자액의 2%를 내면 30년 동안 적용이 되는 것을 영구적 Buy Down입니다.
– 임시적 Buy Down일 경우(30년 고정):2/1 Buy Down으로 표시합니다.
이 프로그램은 융자받는 첫 해에 시세보다 2% 낮게 이자를시작합니다. 예를 들면 30년에 6% 이자율이면 첫해는 4%에 대한 모기지를 내고 다음해는 5%에 대한 모기지를 내며 세 번째부터는 6%를 28년 동안 내어야 합니다. 임시적 Buy Down은 3/2/1 등 여러 가지 형태가 있습니다. 이에 따라 처음에 내야하는 Buy Down 액수도 다릅니다.
총부채상환율(DTI)이란?
월 지출을 월 소득으로 나눈 것입니다. DTI는 크게 프런트엔드 비율(Front-end ratio)와 백엔드 비율(Back-end ratio)로 구성됩니다. 월 총소득 중 모기지 페이먼트 등 주택관련 비용이 차지하는 비중을 보여주는 것이 프런트엔드 비율이고 원금과 이자, 재산세, 주택보험료 등을 포함한 월 주택관련 비용이 월 총수입의 28%를 넘지 않아야 대출 승인 가능성이 높습니다. 백엔드 비율은 총비용이 월 총수입의 36%를 넘지 말아야 합니다.
실무에서는 일반적으로 백 엔드 비율(Total Debt to Income Ratio)을 사용하며 대략 40%- 45%대입니다. 현 부채는 모기지, 자동차, 학생 융자, 자녀양육비, 신용카드 부채 등이 포함됩니다.
건전한 재무상황이란 빚에 허덕이지 않는 상태를 의미하므로, DTI가 낮은 것이 좋습니다. 대출자의 DTI를 45% 미만으로 낮추실 것을 권장합니다. DTI가 45%를초과하는 대출자는 일반적으로 리스크가 높은 것으로 간주됩니다.
DTI: Debt to Income Ratio
Front- end Ratio (Housing Expense Ratio)= PITI or PITA / Gross Monthly Income
Back-end Ratio (Total Debt to Income Ratio)=( PITI + all recurring monthly debts)/ Gross Monthly Income
PITI: 원금,이자,세금,보험
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