by usezloan | Apr 20, 2021 | Financial study
FHA 대출
자격
FHA대출은 일반 모기지 자격을 획득할 수 없는 대출자를 위한 정부융자입니다. 주로 크레딧 점수가 낮거나 일한 경력이 짧거나 나쁜 신용 기록이 있을 때 FHA융자를 이용합니다. FHA 대출자가 파산, 압류, 공매 등이 해결되어 신용이 회복되면 대출이 가능합니다. 이 때 FHA(Federal Housing Administration 연방 주택 관리국)는 융자 보증을 해 줍니다.
신용점수
FHA에서 직접융자를 해주는 것은 아니고 FHA로부터 승인받은 융자기관이 FHA융자를 해 줍니다. 이 론을 받기 위해서는 FICO 점수가 580점 이상, 최소 3.5%의 초기 납입금이 필요합니다.만일 크레딧이 580점 미만에 최소 500점은 된다면 다운페이먼트를 10% 한다는 전제하에 FHA론을 받을 수 있습니다.
MIP 모기지 보험과 1회 수수료
FHA융자는 UFMIP라고 하는 1회의 수수료(Fee 1.75%, 2020년 기준 )가 있습니다. 또한 MIP라는 모기지 보험을 매월 내야하는 단점도 있습니다.
거주 용도와 기간
FHA론을 사용해 주택을 구입하기 위해서는 해당 주택이 거주를 위한 주거용 주택이어야 합니다. 따라서 사업용이나 투자용 주택은 제한이 됩니다.거주를 하는 기간도 1년이상 해당 주택에서 거주해야합니다.
소득대비 부채비율
월 소득대비 부채, 즉 크레딧카드 페이먼트부터 자동차 대출, 학자금 대출, 유틸리티와 빌등이 모두 합쳐 전체 소득의 50%를 넘을 수 없습니다. FHA론이 승인 되기 위해서는 일반적으로 소득대비 부채비율DTI ratio은 43%이내로 낮아야 합니다.
대출 한도액
매년 초 HUD는 FHA대출 한도를 업데이트하여 표준 대출 한도가 있습니다. 한도액수는 각 시, 지역, 주마다 다를 수 있습니다.
기존의 융자 인수가능
by usezloan | Apr 19, 2021 | Financial study
일반모기지
일반모기지는 CONVENTIONAL MORTGAGE중에서 CONFORMING MORTGAGE를 말합니다. 일반은행 또는 모기지 은행에서 융자신청을 받는 모기지 론으로 주로 페니매, 프레디맥등 국책지원기관이 2차시장에서 이들 모기지를 매입을 의미합니다.
정부기관이 보증을 하지 않는 주택대출입니다. 그래서 일반 주택모기지는 페니매와 프레디맥에서 이들 모기지를 일반은행이나 모기지은행이 매입하기 때문에 초기 납임금과 소득조건을 충족해야 합니다. 또한 연방 주택기업감독청에서 정한 대출 한도도 준수해야합니다.
대출자는 최저 3%의 초기 납입금을 내면 주택을 구입할 수 있습니다. 융자 은행에서 초기 납입금이 20% 미만일 때 PMI라는 보험금을 매달 내도록 하는 것은 앞에서 설명한 바 있습니다. 모든 대출자가 이 모기지를 이용하여 부동산을 구매할 수 있습니다. 3% 정도의 낮은 초기 납입금을 낼 경우는 구매자가 최초 주택 구매자이거나 지역 소득 기준을 충족할 경우가 많습니다.
by usezloan | Apr 17, 2021 | Financial study
주택 구매 전 융자를 위한 준비사항
첫째, 다운페이할 돈을 준비하는 것입니다. 은행 구좌에 최소 2개월 이상 예치된 금액을 주택 구입자의 것으로 인정해 주기 때문에 미리 준비해 두는 것이 필요합니다.
출처가 확실한 돈 즉, 월급이나 배당금 또는 비즈니스 구좌에 입금된 된 돈은 2개월 내에 입금되었어도 괜찮고 또는 GIFT FUND(선물로 주는 돈)로 다운을 하시는 분 역시 아무 때나 돈을 받아 입금해도 되지만, 주의할 점은 돈을 선물로 주는 사람도 그 돈을 자기 구좌에 역시 2개월 이상 가지고 있었다는 것을 은행 STATEMENT로 증명해야 합니다.
2개월 이내에 자금의 출처가 확실치 않는 현금을 입금한 경우 이는 쓸 수 있는 돈으로 인정받지 못합니다.
둘째, 신용점수입니다. 특히 자신의 수입이 충분하지 못한데도 부동산을 구매하려고 하면, 각종 지불을 줄이거나 없앰으로써 융자하는데 문제가 되지 않도록 미리 준비해야 합니다. 또는 신용 점수에 혹은 잘못 입력된 정보는 없는지 확인하고 바로 잡아서 미리 준비해야 합니다.
셋째, 자기 수입에 관한 서류를 잘 준비하는 것입니다. 월급을 받으시는 분은 최소 2년 이상의 기록이 있어야 하고 월급명세서와 W2서식을 준비해야 합니다. 그리고 개인 사업을 하시는 분은 2년 개인 세금보고서과 사업체 세금보고서 그리고 사업체 P & L 보고서도 준비해야 합니다.
by usezloan | Apr 15, 2021 | Financial study
프라임론
프라임 대출은 일반적으로 2 차유통 시장에서 판매하기 가장 쉽습니다. 프라임 차용자는 높은 신용 점수와 상대적 낮은 부도 위험을 가지고있어 대출 기관으로부터 프라임 이율을 얻습니다. 그리고 부동산을 구매시 법적으로 론의 형태에 따라 다운패이먼트가 줄어들 수도 있습니다.
프라임론에는 컨벤셔널(CONVENTIONAL), FHA, VA, USDA 등이 있는데 컨벤셔널은 최소 다운페이 3%-5%이고 FHA(정부 보증)는 3.5%, VA(군인을 위한 론)는 0%, USDA 즉, RURAL HOUSING LOAN(산간 지방이나 농촌 농가를 살때 쓰는 론)는 0%입니다. 프라임론을 받기위해서는 최소 크레딧점수가 620점 이상 되어야 합니다.
by usezloan | Apr 14, 2021 | Financial study
크레딧 점수 관리.
부동산 구매에 좋은 이자율을 적용받기 위해서는 평소 크레딧 점수 관리를 해 두어야 합니다. 이를 위해 다음과 같은 사항을 기억해야 합니다.
첫째, 모든 페이먼트를 제 때에 지불하는 것입니다. 임대아파트를 포함해서 전기, 가스, 전화비, 자동차 할부금 등을 연체 없이 제 때에 지불해야 합니다.
둘째, 크레딧 카드 페이먼트는 반드시 제 때에 지불해야 하는데 서너 번 늦게 내면 지체없이 기록에 올라가 신용 점수를 깍아 내립니다.
셋째, 크레딧 카드의 미불 잔액을 사용 한도액의 30% 이하로 낮추는 것입니다. 한도액의 71% 이상 올라가면 점수가 내려갑니다.
넷째, 크레딧 카드를 불필요하게 신청하지 마십시오. 신용카드 신청과 신용조회수가 올라가면 점수가 내려갑니다.
다섯째, 크레딧 카드의 사용 기간이 오래 될수록 점수는 향상 됩니다.
여섯째, 불필요한 크레딧 카드는 버리는 것이 좋습니다.
수입과 보유 자산 (Income과 Asset), 또 다른 모든 조건이 우수하더라도 크레딧 점수가 740점 이하라면 30년 고정 주택 융자 진행시 최선의 이자 조건을 받으실 수 없습니다
by usezloan | Apr 13, 2021 | Financial study
대출 심사 기준
대출 심사기준은 융자의 종류에 따라 다릅니다. 일반적으로 일반 주택융자은행은 융자금을 대출해 줄 때 패니매 또는 프레디매 (Fannie Mae과 Freddie Mae)라는 두 국책지원기관에서 정해둔 융자대출 지침서를 기준으로 대출 가부를 결정합니다. 이 두 기관이 2차 모기지 시장에서 일반 주택융자은행이 발행한 모기지를 매입해주기 때문입니다. 이 때 주요한 심사 기준은 다음과 같습니다.
셋째, 직장과 수입을 봅니다. 이를 위해 대출자의 고용확인서 (VOE : Verification of Employment)를 요구하는데 한 직장에서 2년 이상 일하고 있으면 좋습니다. 임금을 받은 W-2서식과 최근 1개월 공과금 납부 영수증과 년간 세금보고서가 필요합니다.
넷째, 대출자의 예금 상태를 봅니다. 은행의 예금확인서 (VOD : Verification of Deposit)을 요구합니다. 구좌에 다운페이먼트 금액과 2달 정도의 월 페이먼트 비용, 융자금 수수료를 낼 수 있는 이상의 금액을 보유하고 있어야 합니다.
다섯째, 주택가격에 대한 융자비율(LTV)를 봅니다. 이는 다운 페이먼트를 얼마나 하는지를 보는 것입니다. 최소 20%이상 해야 좋지만 3%이상만 해도 융자는 가능합니다. 하지만 이 융자비율(LTV)이 높으면 은행의 위험 부담이 커지기 때문에 높은 이자를 부과 받습니다.
여섯째, 주택 감정서류를 봅니다. 은행은 주택가격보다 시장가격만 보기 때문에 감정가격이 중요하고 이 감정가격이 대출금을 결정합니다. 감정가격이 주태 구입가격보다 낮을 경우, 다운페이먼트를 더 해야 할 경우도 발생합니다.
일곱째, 융자시 필요한 서류를 봅니다. 불충분한 서류는 융자 심사를 지연시키기 때문에 융자신청서류는 꼼꼼하게 자세히 기입해야 하며 부족하면 보충설명이 필요합니다.
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