융자지식44-리버스 융자금은 언제 갚아야 하나?
리버스 융자금은 언제 갚아야 하나?
융자금을 받았던 마지막 생존자가 사망하였을 때 은행이 집을 팔아 지금까지 융자해 준 금액을 은행이 가져가고 나머지 돈은 사망인의 상속자에게 지불합니다. 다른 이유로 융자금을 갚아야 할 경우는 재산세를 납부하지 않았을 때, 화재 보험을 들지 않았을 때, 집을 잘 관리하지 않았을 때 융자금을 회수를 요구합니다.
융자지식43-리버스 융자로 얼마를 받을 수 있나
리버스 융자로 얼마를 받을 수 있을까?
리버스 모기지는 에퀴티의 26%-56%까지 융자가 가능합니다. 50만불 에퀴티가 있으면 13만불에서 28만불까지 융자가 가능한 꼴입니다. 나이에 따라 융자가능액수도 달라지는데 융자자금를 얻는 방법은 네 가지가 있습니다.
1) 어떤 기간동안 일정한 금액을 매달 받는 형식, 2) 신용대출(Line of Credit)을 받는 형식으로 필요할 때 쓰면 됩니다. 3) 한 번에 받는 형식. 4) 신용대출(Line of Credit)과 매달 받는 것을 혼합한 형식 등입니다.
사용 용도에 대한 제한이 없어 부채를 갚거나 가족을 돕거나 여행을 위해 사용할 수도 있다. 반면에 메디케이드나 소셜시큐리티 혜택을 받고 있으면 불이익을 당 할 수 있다. 대출금을 받는 사람들은 수입이 증가한 것을 평가해서 지원금을 줄이기 때문입니다.
융자지식42- 리버스모기지 1
리버스 모기지
역(Reverse) 모기지는 주택을 소유한 시니어들에게 안정적인 노후 대책을 제공해주는 금융상품입니다. 곧 모기지를 갚은 시니어들에게 홈 에퀴티(Home Equity)를 담보로 자금을 빌려주는 것이기 때문에 ‘홈 에퀴티 전환 모기지’(home equity conversion mortgage)라고도 합니다. 집을 담보로 돈을 빌려 쓰는 것입니다.
에쿼티가 있어야 하는데 에쿼티는 주택 감정평가액에서 남은 모기지 금액을 뺀 금액을 말합니다. 역모기지는 원칙적으로 62세 이상이면 가능하며, 모기지 상품이긴 하지만, 일반 주택 융자나 재융자와 같이 모기지 신청자의 신용점수이나 연수입 등을 따지지 않습니다. 담보를 제공할 수 있는 주택은 반드시 본인이 거주하고 있는 주택이어야 하며, 상가나 임대주택은 대상에서 제외됩니다.
역모기지는 특정기간 일정액을 일시불로 받거나 매달 분할해서 받을 수도 있는데 이 때 주택 모기지가 남아 있다면 정산되어 더 이상 납부할 필요는 없지만, 소정의 보험료와 지역정부의 재산세는 계속 납부해야 합니다.
또한 역모기지로 받는 금액은 수입으로 간주되지 않아, 소득세 보고 대상도 아니고 본인과 배우자 모두가 사망하거나 다른 집에 거주하기 위해 이사를 하거나 집을 팔기 전까지는 갚지 않아도 됩니다. 만약 되갚아야 할 경우라도 그 금액이 해당 주택의 당시 시세를 넘지 못하도록 규정해 두고 있습니다. 또한 소셜 시큐리티 연금이나 메디케어 등의 수혜택을 받더라도, 역모기지는 가능합니다.
그러나 메디케이드 소유자가 부동산을 갖고 있어 역모기지를 신청하면 그 금액이 일종의 수입으로 간주되기 때문에 사전에 융자기관, 복지센터 전문가들과 의논하는 것이 좋습니다.
역모기지는 2013년 이후 매우 까다로운 융자 규정을 따라야 하고 대출을 받는 소비자들을 보호하기 위한 엄격한 규정을 갖추고 있습니다. 주택 소유주들이 사기당하지 않도록 하기 위한 조치로서 대출 회사는 역모기지를 결정하기 전에 주택 소유주의 재정 평가를 철저히 해야 하고 역모기지를 승인한 후 3일 간 계약을 해지 할 수 있는 유예 기간을 제공해야 합니다.
융자지식41- 주택금리는 어떻게 결정되나
주택금리는 어떻게 결정되나
주택금리를 이해하려면 1년에 8번 열리는 연방정부의 FOMC(Federal Open Market Committee)를 통해 결정되는 단기 이자율조정 시스템을 알아야 합니다.
FOMC를 통해 조정된 이자율은 주로 단기 금리에 민감한 크레딧카드, 자동차융자, 정기 예금등 소비자 경제에 직접 영향을 주지만 주택 이자율은 기간이 15년 이상의 장기 고정금리이기 때문에 매달 이자율이 변할 수 있는 크레딧카드와 같은 것에 적용되는 단기 변동금리와는 조금 다르게 결정됩니다.
즉, 주택금리도 금리여서 FOMC에서 단기금리를 조정하면 영향을 받지만 그 폭은 적다는 의미이고 주택금리는 FOMC 이자율을 기준으로 정해지는 것이 아니라 10년 만기 연방채권의 이자율에 약 1.7%-2% 정도의 마진을 붙여서 정해지게 됩니다.
융자지식40-이자율을 낮출 수 있는 방법
이자율을 낮출수 있는 방법
1)주택 보유 기간 짧다면 변동 금리가 유리
변동 금리 이자율이 고정 금리 이자율보다 낮아 페이먼트 부담을 크게 덜어주기 때문입니다. 이자율 상승 전망이 클 때 낮은 이자율 적용 기간이 끝나기 전에 주택을 처분하거나 재융자를 통해 낮은 이자율 옮겨갈 계획을 세워야 합니다.
2) 다운페이먼트
모기지 이자율은 부분적으로 ‘주택 담보 대출 비율’(LTV)에 의해 결정됩니다. 담보 대출 비율은 대출액과 주택 시세를 비교한 비율로 높을수록 대출 은행 측이 떠안는 위험도가 높아지기 때문에 은행은 높은 이자율을 적용해 위험을 낮추려고 하고 반대로 비율이 낮으면 낮은 이자율이 적용됩니다.
담보 대출 비율을 낮출 수 있는 방법은 다운페이먼트 비율을 높이는 방법밖에 없습니다. 동원 가능한 다운페이먼트 자금을 활용, 담보 대출 비율을 최대한 낮추고 낮은 이자율을 적용받아 장기적으로 발생하는 높은 이자 비용을 절약하는 것이 좋습니다.
3)크레딧 점수
모기지 대출자의 크레딧 점수에 의해서도 적용되는 이자율에 큰 차이를 보입니다. 낮은 이자율을 적용받기 위해서는 정해진 크레딧 점수는 없지만 점수가 높을수록 유리한 이자율 조건을 적용받게 됩니다. 크레딧 점수는 대출자의 신용도와 재정 상태를 대변하기 때문에 대출 은행이 이자율을 결정할 때 중요하게 검토하는 조건입니다.
4)포인트
포인트(Point) 지급을 통해 이자율을 낮추는 방법도 있다. 1포인트는 대출액의 1%에 해당하는 금액으로 1포인트를 지불하면 이자율을 약 0.25%~0.5% 정도 낮출 수 있다. 포인트는 지급은 앞으로 지불해야 할 이자를 선납하는 것으로 이해하면 된다. 포인트 구입을 통해 이자율을 낮추려면 주택 구입 비용 외에도 추가 현금이 필요하지만 이자율이 빠르게 오르는 시기에는 장기적으로 이자 비용을 절약할 수 있는 방법이다.
5)부채 상환 비율
부채 상환 비율(DTI)은 이자율은 물론 대출 승인을 결정할 때 가장 중요하게 검토되는 기준으로 크레딧 점수가 높은 대출자라도 개인 부채액이 많으면 부채 상환 비율이 올라가 은행은 고위험 대출자로 분류하기 때문에 높은 이자율이 적용될 수밖에 없습니다. 일반적으로 부채 상환 비율은 월 소득의 45%를 넘지 않아야 낮은 이자율을 적용받는데 유리합니다. 부채 유형으로는 앞으로 예상되는 모기지 페이먼트, 차량 구입 할부금, 크레딧 카드 부채, 학자금 융자 등으로 이자율을 낮추려면 부채 비율을 최대한 낮춰야 합니다.
융자지식39- 재융자시 고려사항
재융자 시 고려사항
주택 융자금을 더 낮은 금리로 다른 은행으로부터 새롭게 융자받고자 하는 것을 재융자라 합니다. 재융자 시 금리가 현재의 금리와 적어도 1-2% 포인트 차이가 있을 때, 융자 비용이 적게 드는 프로그램을 이용하는 것이 좋습니다.
재융자 비용은 세금공제 혜택을 완전히 받을 수 없기 때문에 이자율 차이가 크지 않으면 융자비용을 고려할 때 재융자 효과를 볼 수 없읍니다.
또 재융자를 통해서 몇 개월째부터 실질적 이득을 볼 수 있는지도 살펴 보아야합니다. 이것을 영어로 수지평형이 되는 달(Break-even month)이라고 한다.
재융자 후 2년도 살지 않고 이사한다면 융자비용에 따른 손실이 커 현명한 판단이라 할 수 없습니다.
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