by usezloan | Jun 7, 2021 | Financial study
융자지식74-페니매 와 프레디 맥
페니매 와 프레디 맥
Fannie Mae는 1938 년 대공황 중 주택 부문을 지원하기 위한 수단으로 만들어 졌습니다. Fannie Mae는 모기지에 대한 2차 시장을 만들어 준정부 기관 역할을 하는 정부 후원 기업 (GSE)입니다. 정식 명칭은 Federal National Mortgage Association입니다(때로는 “FNMA”로 표시됨).
Fannie Mae는 미국 최대의 모기지 투자사로서 증권화라는 과정을 통해 구매한 대출을 모기지 채권으로 만들어 시장에 내놓습니다.
이들의 모기지 담보 증권 (MBS)은 개인들의 투자 수단이기도 합니다. “모기지채권”으로 불리는 이러한 유가 증권은 일반인 뿐 아니라 종종 연금관리사에서 매입하기도 하고 주 정부나 외국 정부 기관에서 매입하기도 합니다.
Freddie Mac은 두 번째 주요 GSE입니다.
Freddie Mac은 1970 년 연방 의회에서 저축 및 대출 협회에 의해 결정되고 시작된 패니매와 유사한 모기지의 2차 시장에 관여하는 금융기관입니다. 전체 이름은 Federal Home Loan Mortgage Corporation입니로 줄여서”FHLMC”라고도 합니다.
Fannie Mae와 마찬가지로 Freddie Mac은 구매한 모기지대출을 증권화으로 만들어모기지 채권을 발행합니다.
by usezloan | Jun 5, 2021 | Financial study
융자지식73-조건부 승인
조건부 승인
말그대로 조건부 승인이고 최종 승인을 위해 바이어가 충족시켜야 하는 조건들이 항상 나열되어 있습니다.
융자 신청 서류(Submission)가 들어가면 일 주 내외에 Conditional Approval, 즉 조건부 승인이 됩니다. 최종 승인을 위해 바이어가 충족시켜야 하는 조건들이 명시되어 있습니다.
이 시점에 조건 없는 Full Approval (=Loan Commitment Letter)이 나온다는 것은 은행 행정 절차상 불가능합니다.
이러한 컨디션들이 융자가 진행되는 동안 수차례에 걸쳐 나올기도 합니다. 클로징이 임박한 시점에서도 새로운 컨디션들이 나오기도 합니다.
처음에 제출했던 수입과 자산등의 기본적인 재정서류들을 마지막에 또 업데이트를 해야 하는데 그것도 금융기관이 요구하는 컨디션중 하나입니다.
모든 컨디션이 만족스러우면 심사담당자는 최종승인을 하고, 파일은 클로징 단계로 넘어갑니다.
by usezloan | Jun 3, 2021 | Financial study
융자지식72-DU Approval과 LP Approval.
DU Approval과 LP Approval.
Desktop Underwriting의 약자로 Fannie Mae의 Automated underwriting system입니다. 수입과 자산, 크레딧 등에 관한 복잡한 변수들을 집어넣으면 자동으로 “Underwriting”을 해서 융자 승인 여부를 알려주는 시스템입니다.
융자은행에서 DU를 통해 문제가 없는 것으로 확인되면 그만큼 더 안심할 수 있습니다. Freddie Mae는 같은 국책기관은 Loan Prospector (LP)라는 시스템을 씁니다.
by usezloan | Jun 3, 2021 | Financial study
융자지식71-바이 위클리(Bi-Weekly) 프로그램
바이 위클리(Bi-Weekly) 프로그램
바이 위클리 프로그램은 2주에 한번 즉 격주로 내는 프로그램입니다. 한 달에 내는 집 페이먼트를 반(1/2)으로 나누어서 2주에 한 번씩 내는데 1년이 52주이기 때문에 2주에 한 번씩 페이먼트를 26번의 페이먼트를 하게 되어서 13개월분 페이먼트를 하게 되는 셈입니다.
수수료는 각 기관에 따라 다소의 차이는 있지만 대개 월 5~10달러이고 매달 내야 하는 금액 이외에 더 많은 페이먼트를 함으로서 상환기간도 단축되고 이자로 내는 금액을 절약할 수 있지만 이 방법이 모든 프로그램에 적용되는 것은 아닙니다.
지금 가지고 있는 융자프로그램이 어떤 프로그램인지를 먼저 살펴보아야 하고 변동프로그램 같은 경우에는 매달 계산되는 이자가 다를 수 있으므로 기대한 만큼 이득이 없을 수도 있습니다.
by usezloan | Jun 1, 2021 | Financial study
융자지식70- 벌룬 (Balloon Mortgage) 프로그램.
벌룬 (Balloon Mortgage) 프로그램.
360/180로 쓰고 30년 융자를 표기합니다. 기본 융자기간은 30년이지만 만기일을 5년, 7년 또는 10년으로 그 만기일에 재융자를 받거나 잔금을 일시불로 지불하도록 요구하는 것으로 단기 융자를 위해 낮은 이자율을 제공합니다. 몇년 내에 집을 팔거나 또는 재융자를 받아 낮은 고정 월 납입금을 원하는 경우에는 벌룬 모기지가 적절할 수 있습니다.
예를 들면, 최초 이자율을 4.5%로 고정해 두고 5, 7 또는 10년 동안 지불할 수 있습니다. 이 기간이 지나면 융자 잔액 전체를 융자기관에 지불하거나 수수료를 지불하고 일반적인 이자율로 다시 융자를 받아야 합니다.
그러나 벌룬 기간이 끝난 후의 재융자 옵션에 대한 모든 조건을 확인해야 합니다. 어떤 벌룬 모게지의 경우 융자기관이 벌룬 기간 이후로 융자를 연장하는 것을 보장하지 않는 경우도 있습니다.
by usezloan | Jun 1, 2021 | Financial study
융자지식69- 하이브리드 변동이자 프로그램.
하이브리드 변동이자 프로그램.
변동이자 프로그램의 대표적인 것이 하이브리드 변동이자입니다. 고정과 변동이 혼합된 형태로 특정기간 동안은 이자율이 고정이고 이후 남은 융자 기간 동안은 변동이자로 바뀝니다.
30년, 15년 고정 모기지와 함께 가장 일반화된 모기지입니다. 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 ARM 등으로 표시하는데 3/1라면 3년은 고정이자로 내고 남은 27년 변동이자로 페이먼트를 낸다는 의미입니다. 처음에 변동은 고정보다 이자율이 낮은 장점은 있지만 일정 기간이 지나면 높은 이자율이 적용 될 수 있습니다.
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