by usezloan | May 11, 2021 | News
모기지 연체율은 2월에 2020 년 8 월 이후 처음으로 소폭 상승했습니다.
Core Logic은 연체율이 1 월보다 0.1 % 포인트 오른 5.7 %라고 말했습니다. 이 비율은 차압을 포함하여 30 일 이상 연체 된 모든 모기지의 비율을 나타냅니다. COVID-19 바이러스가 전지역을 셧다운하기 한 달 전인 2020 년 2 월의 비율은 3.6 %였습니다. 2020 년 8 월 4.3 %로 정점을 찍었습니다.
30 ~ 59 일 연체율은 2020 년 2 월 1.8 %에서 1.5 %로 하락했습니다. 60 ~ 89 일 연체 된 대출 비율은 0.5 %로 1 년 전보다 0.1 포인트 낮았습니다. .
대유행의 영향으로 90 일 이상 심각한 연체율은 여전히 많습니다. 이 비율은 2 월에 3.7 %로 연간 2.5 포인트 증가했습니다.
하지만 경제 여건이 개선됨에 따라 연체율은 앞으로 몇 달 동안 낮아질 것으로 예상됩니다.
출처: 모기지 뉴스 데일리
by usezloan | May 11, 2021 | Financial study
융자거절 사유
첫째, 마련한 다운페이먼트 자금을 잘못 관리.
모기지 대출이 최종 승인되고 주택 구입에 필요한 자금이 대출될 때까지 모아둔 다운페이먼트 자금을 사용하지 않아야 대출 승인을 무사히 받을 수 있습니다. 더 많은 돈을 벌기 위해 주식투자나 사업자금을 투자 목적으로 다른 계좌로 이동시키게 되면 대출 심사에 차질이 발생합니다. 은행은 다운페이먼트 자금의 ‘환금성’이 약해지지 않기를 바라며 일반적으로 세이빙 계좌 자금의 환금성을 100%로 인정한다면 주식 계좌같은 겨우 은 같은 금액이라도 환금성은 70%밖에 인정하지 않습니다.
둘째, 물품 구입은 자제.
모기지 대출 승인을 앞두고 당장 필요 없는 물품 구입은 자제해야 합니다. 할부로 큰 금액을 지출하면 대출 조건이 악화돼 대출 심사에 부정적인 영향을 미치게 되고 또, 대출 은행 측은 대출 심사 완료를 앞두고 대출자의 크레딧 기록을 최종 조회하는데 이 기간 중 크레딧 카드로 큰 금액을 지출한 사실이 발견되면 대출자의 부채상환능력을 의심하게 됩니다 (DTI가 떨어진 것으로 인정합니다).
셋째, 임시 휴직, 병가, 휴가 계획 보류.
고용 상태 변동은 실직뿐만 아니라 임시 휴직, 장기 휴가 등도 포함되기 때문에 모기지 대출 승인을 기다리는 중이라면 임시 휴직, 병가, 휴가 계획을 잠시 미뤄야 안전하게 대출을 받을 수 있습니다. 연방주택국’(HUD)에 출산 휴가로 인해 모기지 대출이 거절됐다고 접수된 차별 신고가 빈번합니다.
넷째, 직장을 옮길 경우.
전직하는 경우에는 모기지 대출 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 받는 월급보다 많은 월급을 받는다고 해도 대출 심사 결정에는 부정적으로 작용합니다. 이미 진행 중인 대출 심사 서류를 전직으로 인해 처음부터 다시 진행해야하는 번거로움이 따르고 당분간 높은 소득을 올리더라도 실직의 위험이 높은 것으로 대출은행측이 보기 때문입니다.
by usezloan | May 10, 2021 | Financial study
주택구입 VS 렌트.
결론적으로 말하면 집값이 꾸준히 오른다는 전제하에서 한 집에서 10 년 이상 장기적으로 거주한다면 집을 구입하는 것이 유리합니다.
집값이 오를수록 에퀴티도 점점 커집니다. 따라서 이 계산으로만 본다면 기간에 상관없이 무조건 집을 소유하는 것이 유리합니다. 돈을 갚으면 갚을수록 홈에퀴티가 늘어나기 때문입니다.
하지만 처음 집을 구입했을 때 들어가야 하는 목돈, 즉 다운페이먼트 등의 적지 않은 금액에 대한 부담이 있습니다. 또 여기에 재산세와 각종보험비도 그냥 지출되는 비용이기도 합니다.
그래서 비용을 잘 관리하지 못하면 집을 구입하는 것보다 렌트를 한는 것이 좋다고 판단 할 수 있으나 집값이 계속 오르는 시장 상황 하에서는 렌트도 따라서 오르고 홈에퀴티 누적으로 얻을 수 있는 기회 이익이 없기 때문에 설득력이 없습니다.
그러나 순수한 투자 목적으로만 본다면 의견을 달리 할 수도 있습니다.
주택구입에 들어가는 비용을 주식이나 인덱스펀드등에 투자할 경우 더 큰 이득을 볼 수 있다고 주장 할수 있습니다.
예를 들어, 50만불을 5%의 이자율로 30년간 빌리는 모기지를 사용하면 30년 후, 총 갚는 금액은 무려 2배에 가까운 100만불 정도이고 최초 10년간은 대부분 이자만 갚게 됩니다. 그 사이 주식이나 현금 투자 등은 그 보다 좋은 이익을 낼 수 있습니다.
주택 구입을 가족이 함께 안정적으로 살게 된다는 개념으로 본다면 장기적으로 또는 10년 이상, 또는 노후까지 편하게 살 집을 구입하는것은 집값이 오르고 내리고 하는 문제가 아니기 때문에 집을 산다는 것은 정말 좋은 선택이 될 수 있습니다.
by usezloan | May 10, 2021 | Financial study
15년 고정모기지 융자의 장단점
이자율이 낮을 때 기존의 30년 고정 모기지를 15년 고정으로 바꿀 수 있습니다. 15년 고정과 30년 고정의 모기지의 이자율은 보통 0.625% – 1% 정도 차이가 있습니다.
15년은 상환기간이 절반으로 줄어들기 때문에 모기지 기간 전체의 이자비용은 엄청나게 줄게 됩니다.
예를 들어 30만달러를 30년 고정, 6.5%로 융자를 받아 30년 동안 지불하는 이자금액 총계는 38만불이 넘는 반면에 30만달러를 15년 고정, 5.75%로 융자를 받아 15년 동안 지불하는 이자금액 총계는15만불을 조금 넘는 수준입니다.
따라서 할 수만 있다면 15년 고정으로 융자를 바꿀 경우 금융비용 측면에서는 절약이 많이 된다고 볼 수 있습니다. 하지만 15년 고정 모기지는 월 페이먼트가 천불 가량 늘어나는 단점도 있습니다.
그래서 은퇴시기가 20년 내외에 있는 경우에는 은퇴 후 차라리 에퀴티를 고려하는 30년 만기가 15년 단기 보다 유리할 수도 있습니다.
왜냐하면 대부분 매월 모기지 패이먼트를 천 불 정도 인상하게 되면 생활에 곤란을 받을 수 있기 때문입니다.
by usezloan | May 10, 2021 | Financial study
주의해야 할 고정이자 프로그램.
일정기간(Term Mortgage)고정이자인 이 프로그램은 일전기간 이자만 내는 프로그램으로 Interest Only Mortgage라고도 합니다. 이 고정이자 프로그램은 고정된 이자만 내게 되어 원금에 대한 할부 상환이 되지 않아 나중에 Balloon Payment라는 융자한 전체액수를 내야하는 문제가 생길 수 있습니다.
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