by usezloan | May 20, 2021 | Financial study
융자지식64- 주택 구매 후 보관해야 할 서류
주택 구매 후 보관해야 할 서류
에스크로 종료 후 바이어가 챙겨야 할 서류.
– 융자 서류 ~ 모기지 이자율, 월 납입금 (Monthly Payment), 모기지 상환 기간 등 융자와 관련된 일체의 정보가 담겨 있습니다. 재융자 (Refinancing) 또는 금융 관련 일이 생길 경우 필요 할 수 있으므로 필히 보관 해야 합니다.
– 보험 (Insurance) ~ 주택 보험료는 절감 할 수 있는 요소가 많습니다. 에스크로 기간 중에는 분주하여 챙겨 보지 못하고 넘긴 보험정책 (Premium Policy) 등을 잘 정리를 해 두면, 20 ~30% 보험료를 절감 할 수 있는 부분이 있을 수도 있습니다.
– 양도 증서 (Grant Deed) ~ 주택 소유권 이전 등기 문서로서, 에스크로 종결 후 1달쯤 되면 카운티 등기소에서 바이어가 등록 해 둔 집 주소로 배달이 됩니. 바이어는 증서에 나온 이름과 본인 이름이 맞는지 꼭 확인을 해야 합니다. 간혹 서류를 분실 하는 경우가 있는데, 카운티 등기소 ( County Recorder’s Office) 에 가서 소정의 수수료를 내면 재발급이 가능합니다.
– 계약서 & 추가문서 (Purchase Agreement & Addendum) ~ 애스크로 관련 핵심 서류로써 만일을 위해서 꼭 챙겨 두어야 합니다.
– 클로징 서류 ~바이어가 지불한 돈이 어디로 지출 되었는지 항목별로 구분 되어 있는 서류로써 주택 구입 소득세 보고때 CPA에게 제출하면 집을 살 때 지출한 비용에 대해서 세금 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 이 서류를 분실하면 세금보고시 공제 계획에 차질이 있을 수 있으므로 최소한 주택 구매 후 차년도 세금 보고 때 까지는 잘 보관해야 합니다.
by usezloan | May 20, 2021 | Financial study
융자지식63- 재양도 (Re-Conveyance)
재양도 (Re-Conveyance)
모기지나 혹은 부동산을 담보로한 융자를 다 갚았을 때 부동산에 설정되었던 저당권(Lien)을 없애주는 것을 말합니다. 예를 들어 집을 살 때 30만 달러 융자를 받았고 빌린 돈을 다 갚았다면 집에 걸려있던 30만 달러의 빚을 없애주어야 하는데 주로 렌더가 타이틀 회사에 통보하고 빚을 갚은 후 75일 내에 Reconveyance가 이루어져야 합니다. 집을 담보로 융자를 얻으면 저당권이 설정되는데 거기에는 3가지 각각 다른 역할이 있습니다.
첫째, Trustor이고 주로 융자를 빌린 사람이 이에 해당됩니다. 둘째, Beneficially로 주로 은행이 이에 해당되고 셋째, Trustee입니다. 주로 제3의 금융기관의 빚을 갚지 않고 있을 경우 차압등의 조치를 하여 Beneficially에게 돈을 받도록 도와주는 역할을 하는데 주택거래에서 일반적으로 타이틀 회사가 이 역할을 담당합니다.
일반적으로 빚을 갚으면 Deed of Trust와 차용증 원본(Original Note)등을 채권자로부터 돌려받게 되는데 이것으로 집에 걸린 빚이 완전히 해소되었다고 믿어서는 안됩니다. 그래서 마지막 단계로 집에 걸린 린을 풀어주어야 하는데 이를 Reconveyance라고 하는 것입니다. 빚이 모기지일 경우 은행은 Trustee에 통보하고 Trustee는 서류를 준비하여 공증하고 카운티 등기소 보관 서류에 기재함으로써 집에 걸린 완벽히 빚을 없애주게 됩니다. 이 서류를 받으려면 절차를 시작 후 보통 2주-6주가 걸리는데 만약 이 과정에서 실수로 집에 걸린 Lien이 해결되지 않았다면 타이틀 회사는 소정의 벌금을 부과 받고 다시 조정해야 합니다.
by usezloan | May 20, 2021 | Financial study
융자지식62- 브리지 모기지
브리지 모기지
브리지론은 단기 모기지 솔루션으로 보통 6개월 이내이며 최장 1년 또는 그 이상 까지도 할 수도 있습니다. 브리지론을 얻기 위해서는 지금 현재 살고 있는 집이 확정적으로 팔렸다는 계약서가 필요합니다. 주택시장에서 브리지론을 이용하는 주된 이유는 경쟁이 붙은 경우, 정말 맘에 드는 집을 발견한 경우에 내 집이 언제 팔리게 될 것인지에 대한 부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 또 다른 한 가지는 공사완료시 건축 융자를 갚기 위해 사용되며 일반 모기지론으로 전환될 때 다리역할을 해줍니다.
by usezloan | May 20, 2021 | Financial study
융자지식61- 건축 융자
건축 융자
건축융자를 받기 위해서는 건축부지가 반드시 지불완료 되어야 하며 일반적으로 융자 기간은 12개월이 대부분입니다. 상환 방법에 따라 크게 두 가지 형태로 나눌 수 있습니다.
첫째는 C2P(Construction-to-Permanent loans)라고 불리는 건축융자입니다. 이것은 주택을 짓는 동안에는 건축주가 이자만 내다가 공사가 완료되고 나면 건축융자가 자동으로 모기지 융자로 바뀌는 프로그램입니다. 경우에 따라서는 공사 기간 중에 이자를 내지 않다가 모기지 융자로 바뀌게 되면 그때 미납했던 이자를 상환 기간 중에 갚아도 됩니다.
모기지 상환기간은 1년이라는 공사기간이 포함되어 있으므로 30년이 아닌 29년이 주어집니다. C2P융자는 건축융자가 모기지로 전환 되는 과정에 건축주가 추가로 비용 지불을 하지 않아도 된다는 장점이 있습니다. C2P의 또 다른 장점은 공사 기간 중에 건축주가 실직을 해도 모기지 융자로 전환되는 것에는 아무런 영향을 주지 않는다는 점입니다.
둘째는 건축융자만 해주는 독립형 프로그램(Standalone construction loans)입니다.이 융자는 상환기간이 1년 미만으로 공사가 완료되면 바로 갚아야 합니다. 만약 건축주가 상환할 자금이 준비되어 있지 않다면 완공된 주택을 담보로 모기지 융자를 다시 받아야하기 때문에 융자와 관련된 비용이 이중으로 나가게 되므로 비용 부담이 크집니다.
이런 건축융자에 대한 신청 자격도 일반 모기지 융자와 비슷합니다. 건축주의 신용점수가 좋아야 하고 소득과 채무 상태가 은행이 정한 가이드라인에 맞아야 승인이 됩니다. 그러나 일반 주택 구입 모기지에 비해서 위험성이 높기 때문에 융자신청자에 따라서 이자율이나 비용이 높게 책정될 수 있습니다.
건축융자도 모기지론처럼 다운페이먼트가 있습니다. 하지만 비율은 일반 모기지에 비해서 낮은 편이고 건축주가 100만 달러가 넘는 고가의 주택을 지으려고 하면 융자은행은 보통 20% 이상의 다운을 요구하고 있습니다. 그러나 일반 주택의 경우에는 다운페이먼트 비율은 공사비의 5~10%가 대부분입니다. 연방정부가 보증해 주는 FHA나 재향군인 융자(VA 론)나 농업 종사자에게 제공되는 USDA론은 다운페이 없이 건축자금을 빌릴 수 있어 유리합니다.
공사비 지불 방법
건축융자 승인을 받고 공사를 시작하게 되면 공사비는 단계적으로 지불됩니다. 모든 자금은 건축주의 은행계좌로 들어가는 것이 아니고 공사를 주도하는 프라임 컨트랙터(원청회사)에 지불됩니다. 금융회사(렌더)들은 공사비 신청이 들어오면 전문가가 현장에 나가 실제로 공정별로 공사가 완료됐는지를 확인하고 대금 지불을 승인합니다.
하청 업자에 대한 공사비도 프라임 컨트랙터에게 가게 되므로 건축주는 하청 업자가 대금을 제대로 받았는지를 꼭 확인해야 합니다. 하청 회사가 공사비를 받지 못하면 모든 법적 책임은 건축주에게 있기 때문입니다. 그리고 공정별로 공사가 끝나게 되면 해당 주택에 걸려 있는 저당권(Mechanic’s Lien)이 풀리도록 해야하고 머캐닉스 린이란 건축 업자가 공사를 받지 못할까봐 해당 주택에 저당권을 미리 설정해 둔 것도 공사가 끝나면 해제하도록 해야 합니다.
by usezloan | May 20, 2021 | Financial study
융자지식60- 감정결과
감정 결과
감정 결과는 감정사에 따라 다를 수 있기 때문에 문제가 있다면 문의 할 수 있습니다. 감정 결과가 현재 거래하려는 가격보다 많이 나오면 상관없겠으나, 적게 나오게 되면 애초 신청한 모기지 금액이 적어질 수 있기 때문에 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 셀러(seller)와 가격 조정을 다시 협상할 수도 있으며, 바이어(buyer)가 가격을 감당하지 못하는 경우 론 컨틴전시(Loan Contingency)에 따라 계약을 취소하기도 합니다.
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