집을 팔아서 차익이 생기면 Capital Gain tax를 내야 합니다. 주거용 주택(Primary residence)에 대해서 싱글은 $250,000 부부는 $500,000까지 Capital Gain tax를 면제해 줍니다. 지난 5년 중 2년 이상을 main home으로 소유하고 살아야 합니다. 또한, 지난 2년 동안 다른 집으로 면제 받은 적이 없어야 합니다. Captial Gain을 계산하려면 원가(Basis)와 판매가(Sales price)를 알아야 합니다. 원가에는 집 구입 비용이 모두 포함됩니다. 따라서 집 구입가에 타이틀 수수료, 에스크로 수수료, 부동산 에이전트 수수료도 모두 원가로 더해지게 됩니다.집 보수 및 개량(major improvements) 비용도 원가에 더해집니다.
미국에서는 대부분 모기지론을 받아서 집을 구매하죠. 물론 집을 현금 100%를 주고 살 수도 있습니다. 하지만 100% 현금을 준비하기가 어렵고, 지금 같이 금리가 낮은 시기에는 오히려 모기지론을 받는 것이 더 유리하기도 합니다.
얼마 정도의 주택을 구입할 수 있는가는 다운페이와 인컴 그리고 크레딧 스코어에 따라서 정해집니다. 다운페이는 지불할 현금, 인컴은 소득, 크레딧 스코어는 신용 점수를 의미하는데요. 집 구입을 고려한다면 이 3가지를 최소 6개월에서 1년 전부터 미리 점검하고, 어느 정도까지 모기지 대출이 되는지를 알아봐야 합니다.
예산이 확인되었다면 이제 위치를 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려하게 되죠. 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵다는 것입니다.
따라서 어떤 것을 더 중요하게 볼 것인지 미리 우선 순위 리스트를 작성해 두어야 합니다. 그리고 우선 순위는 본인 뿐 만 아니라 배우자와 가족 모두의 의견이 반영되는 것이 좋습니다.
미국에는 싱글 하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 형태가 있습니다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지도 잘 결정해야 하죠. 주택 형태를 결정하기 전에 싱글 하우스, 콘도, 아파트에 살아본 사람들의 의견도 미리 들어보시길 바랍니다.
한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에는 부동산 에이전트(Realtor, 리얼터)가 필요합니다. 경험이 많은 분들은 리얼터 비용을 아끼기 위해 직접 진행하기도 하는데요. 첫 집 구매이거나 경험이 부족하다면 리얼터와 함께 프로세스를 진행하는 것이 좋습니다.
사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지론을 알아보는 단계입니다. 단, 이 때 주의할 점은 사전 융자 승인으로 나온 금액이 실제로는 100% 전부 나오지 않을 수도 있다는 점입니다. 그래서 사전 융자 승인을 받았더라도 어느정도 여유 자금을 준비해두는 것이 좋습니다.
그리고 가끔 사전 융자 승인을 받기 전에 집부터 찾는 분들이 있는데요. 집을 찾더라도 pre-approval을 받은 다른 바이어(buyer)와 경쟁에서 밀릴 수 밖에 없으며, 경쟁자가 없더라도 생각했던 예산과 달라서 집을 놓칠 수도 있습니다.
따라서 본격적으로 집을 찾기 전에 미리 사전 융자 승인을 신청해야 합니다.
사전 융자 승인을 받았다면, 이제 본격적으로 집을 찾기 시작하는데요. 미국에서는 집을 볼 때 오픈하우스(Open house)라는 것을 합니다. 셀러(seller) 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개하는 것이죠.
마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼(offer)를 작성하고 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락(accept)하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다.
셀러는 바이어의 오퍼에 대해 카운터 오퍼(SCO, Seller’s Count Offer)를 보내기도 합니다. 카운터 오퍼는 바이어가 보낸 계약 조건을 변경하여 셀러에게 유리하도록 하는 것인데요. 바이어도 셀러의 카운터 오퍼를 받고 다시 카운터 오퍼(BCO, Buyer’s Count Offer)를 보낼 수 있습니다.
카운터 오퍼는 계약 협상을 문서로 하는 것입니다. 그래서 카운터 오퍼를 주고 받는 횟수에는 별다른 제한이 없는데요. 평균적으로는 1~4번 정도 사이에서 협상이 마무리 되곤 합니다.
오퍼가 수락(accept)되면 에스크로(escrow)를 오픈합니다. 에스크로란 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD(Earnest Moeny Deposit)라고 합니다.
일반적으로 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 다른 바이어에게 우선 협상 권리가 넘어갑니다. 이를 에스크로가 취소(캔슬)되었다고 하는데요. 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다. (인스펙션 평균 기간 15일 포함) 미국 동부 지역에서는 에스크로를 오픈하지 않고 변호사 사무실이나 타이틀 보험 회사에서 역할을 대체하기도 합니다.
셀러는 디스클로저(Disclosure)를 바이어에게 공개 합니다. 즉, 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려주는 과정이라고 볼 수 있습니다.
바이어는 그 Disclosure 내용을 모두 포함해서 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.
그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)입니다. 터마이트(Termite)란 집을 갉아 먹는 해충을 의미하는데요. 터마이트 피해는 미국에서는 발생하는 주택 피해 중에 상당수를 차지하고 있기도 합니다.
인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청 할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 것이며, 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔합니다.
어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유(appraisal contingency)가 되기도 합니다.
감정절차는 빠르면 디파짓과 인스펙션 단계에 이루어지기도 하고, 늦어지면 인스펙션 후에 나오기도 합니다.
컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.
컨틴전시 리무브(Contingency Remove)는 바이어가 100% 집 구입을 확정 하는 단계입니다. 즉, 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이 후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.
컨틴전시 리무브는 보통 에스크로가 오픈 된 후 약 15~17일 후에 이뤄집니다. (론 컨틴전시 리무브는 20일 이후) 바이어는 컨틴전시 리무브에 싸인하기 전에 놓친 부분은 없는지 재차 확인해야 하는데요. 싸인 이 후에 계약을 취소하면 디파짓한 계약금을 돌려 받을 수 없기 때문입니다.
컨틴전시 리무브까지 되면 거의 집 구입을 확정하게 된 것입니다. 이제 집 구입이 결정되었기 때문에 집 보험(Home Insurance)을 미리 알아봐야 하는데요. 융자를 받으면 렌더가 클로징할 때 집 보험료 1년치를 미리 납부하라고 하기 때문에 미리 어떤 보험을 선택할지 결정해두는 것이 좋습니다. (아래 글 참고)
파이널 인스펙션은 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지 바이어가 직접 확인하는 단계입니다. 셀러가 고쳐줄 부분이 없었더라도 에스크로가 클로징되기 전에 셀러가 실수로 집을 망가뜨리거나 하는 일도 있기 때문에 이 단계가 필요합니다. 만약 이 부분에서 문제가 발견되었다면 셀러와 다시 얘기해봐야 합니다.
은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 융자 승인이 완료된 것으로 봅니다. 이 서류는 보통 100페이지가 넘는 분량을 가지고 있기도 한데요. 이 단계가 거의 주택 구입의 마지막 단계라고 할 수 있습니다.
파이널 인스펙션과 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 에스크로 회사로 다운페이할 돈을 송금합니다. 은행에서 승인된 융자 금액과 바이어가 지불해야 하는 다운페이먼트 금액, 그리고 셀러가 내야하는 세금과 기존 융자 등 여러가지 금액을 에스크로에서 계산하고 마지막으로 셀러에게 송금되어 집니다.
보통 에스크로 클로징 전날이나 당일에 에스크로 회사로 융자 금액이 송금됩니다. 그러면 에스크로 회사에서는 소유권 이전 등기를 신청하게 됩니다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후 쯤에 이전되었다고 연락이 오게 됩니다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 되는 것이죠.
한국의 등기부등본과 비슷한 개념으로 미국에는 타이틀 디드(Title Deed)라는 것이 있습니다. 줄여서 타이틀 또는 디드라고 하는데요. 혹시 모를 소유권 분쟁을 예방하기 위해 타이틀 보험을 가입하기도 합니다.
셀러는 타운에서 집을 팔 수 있는 검사를 받고 허가증(certificate of occupancy)을 발부 받아 바이어에게 전달합니다. 그리고 타이틀 회사에서 클로징 서류를 만들어서 합의된 날짜에 클로징을 하게 됩니다.
에스크로 클로징 일정도 셀러와 협상하게 됩니다. 보통 바이어는 금요일을 선호하고 셀러는 월요일을 선호하는 경향이 있습니다. 바이어는 금요일에 클로징하고 키를 받고 주말에 이사하고 싶어하고, 셀러는 주말에 이사하고 월요일에 키를 넘기기 원하기 때문이죠.
클로징 비용으로는 변호사비, 타이틀 검사비, 타이틀 보험비, 집 보험비 등기비 3개월분 부동산 세금 등이 포함됩니다.
클로징 후 2달이 지나면 변호사 사무실로 등기서류가 배달됩니다. 이 때 성인 자녀나 배우자 이름을 등기에 추가할 수 있습니다.
이제 이사를 해야 합니다. 클로징과 이사 일정이 잘 조율되었다면 문제 없이 진행할 수 있을 텐데요. 날짜가 꼬인 경우 호텔이나 다른 거처에 머물기도 합니다. (아래 글 참고)
이사할 때는 업체를 이용하거나 직접 유홀(U-Haul)을 이용해서 할 수도 있습니다. 예전에 무버(mover)를 쓰지 않고 직접 이사를 해봤는데, 거의 일주일동안 앓아 누웠던 경험이 있습니다. 그래서 이번에 이사에서는 무버를 고용하고 유홀 트럭은 제가 직접 운전하였습니다.
집 구입과 이사가 완료되면 이제 본격적으로 집을 하나씩 고치고 관리해나가야 합니다. 미국은 낡고 오래된 집이 많기 때문에 집 수리나 관리 방법에 대해서도 공부를 많이 해야하죠. 지붕이나 냉난방, 전기 시스템도 주기적으로 확인해야 하며, 백야드가 있다면 잔디 관리도 해줘야 합니다.
TYPES OF LISTING AGREEMENT
Exclusive right-to-sell (or lease)
Exclusive agency
Open listing
Net listing
Buyer and tenant agency agreement
Transaction broker agreement
Multiple listing
A broker may represent any principal party of a transaction: seller, landlord,
buyer, tenant. An owner listing authorizes a broker to represent an owner or
landlord. There are three main types of owner listing agreement: exclusive rightto-sell (or lease); exclusive agency; and open listing. Another type of listing,
rarely used today and illegal in many states, is a net listing. The first three forms
differ in their statement of conditions under which the broker will be paid. The
net listing is a variation on how much the broker will be paid.
A buyer agency or tenant representation agreement authorizes a broker to
represent a buyer or tenant. The most commonly used form is an exclusive rightto-represent agreement, the equivalent of an exclusive right-to-sell. However,
exclusive agency and open types of agreement may be also used to secure a
relationship on this side of a transaction.
Though not a distinct type of listing agreement, multiple listing is a significant
feature of brokerage practice. Multiple listing is an authorization to enter a listing
in a multiple listing service.
Exclusive rightto-sell (or lease) The exclusive right-to-sell, also called exclusive authorization-to-sell and,
simply,
the exclusive, is the most widely used owner agreement. Under the terms of this
listing, a seller contracts exclusively with a single broker to procure a buyer or
effect a sale transaction. If a buyer is procured during the listing period, the
broker is entitled to a commission, regardless of who is procuring cause. Thus, if
anyone-the owner, another broker– sells the property, the owner must pay the
listing broker the contracted commission.
The exclusive right-to-lease is a similar contract for a leasing transaction. Under
the terms of this listing, the owner or landlord must pay the listing broker a
commission if anyone procures a tenant for the named premises.
The exclusive listing gives the listing broker the greatest assurance of receiving
compensation for marketing efforts.
In some states, an exclusive right-to-sell listing is enforceable only if it is in
writing and has an expiration date. Some states do not require the agreement to
be in writing, but if it is in writing, it must have an expiration date.
Exclusive agency An exclusive agency listing authorizes a single broker to sell the property and
earn a commission, but leaves the owner the right to sell the property without the
broker’s assistance, in which case no commission is owed. Thus, if any party
other than the owner is procuring cause in a completed sale of the property,
including another broker, the contracted broker has earned the commission. This
arrangement may also be used in a leasing transaction: if any party other than the
owner procures the tenant, the owner must compensate the listing broker.
An exclusive agency listing generally must have an expiration date. Most states
allow either an oral or written agreement.
Open listing An open listing, or, simply, open, is a non-exclusive authorization to sell or lease
a property. The owner may offer such agreements to any number of brokers in
the marketplace. With an open listing, the broker who is the first to perform
under the terms of the listing is the sole party entitled to a commission.
Performance usually consists of being the procuring cause in the finding of a
ready, willing, and able customer. If the transaction occurs without a procuring
broker, no commissions are payable.
Open listings are rare in residential brokerage. Brokers generally shy away from
them because they offer no assurance of compensation for marketing efforts. In
addition, open listings cause commission disputes. To avoid such disputes, a
broker has to register prospects with the owner to provide evidence of procuring
cause in case a transaction results.
An open listing may be oral or written.
Net listing A net listing is one in which an owner sets a minimum acceptable amount to be
received from the transaction and allows the broker to have any amount received
in excess as a commission, assuming the broker has earned a commission
according to the other terms of the agreement. The owner’s “net” may or may not
account for closing costs.
For example, a seller requires $75,000 for a property. A broker sells the property
for $83,000 and receives the difference, $8,000, as commission.
Net listings are generally regarded as unprofessional today, and many states have
outlawed them. The argument against the net listing is that it creates a conflict of
interest for the broker. It is in the broker’s interest to encourage the owner to put
the lowest possible acceptable price in the listing, regardless of market value.
Thus the agent violates fiduciary duty by failing to place the client’s interests
above those of the agent.
Buyer and tenant
agency
agreements Buyer and tenant agency agreements create a fiduciary relationship with the
buyer or tenant just as seller listings create a fiduciary relationship with the seller.
Generally, buyer and tenant representation agreements are subject to the same
laws and regulations as those applying to owner listings. Thus:
a representation agreement may be an exclusive, exclusive
agency, or open listing. As with owner listings, the most widely
used agreement is the exclusive. In this arrangement, the buyer
agrees to only work with the buyer representative in procuring a
property.
an exclusive listing generally must have an expiration date along
with other requirements of a valid listing.
state laws require an exclusive authorization to be in writing
Duties of the Agent. At the formation of the relationship, the buyer agent has the
duty to explain how buyer or tenant agency relationships work. This is
culminated by a signed agreement where the principal understands and accepts
these circumstances. During the listing term, the buyer or tenant agent’s principal
duties are to diligently locate a property that meets the principal’s requirements.
In addition, the agent must comply with his or her state agency-disclosure laws
which may differ from those of traditional listing agents. This involves timely
disclosures to prospective sellers and their agents, usually upon initial contact.
Transaction broker
agreement In terms of agency, a transaction broker is in a non-agency relationship with the
seller or buyer. The agent is not bound by fiduciary duties to either party.
Nevertheless, transaction brokers enter into binding agreements with buyers and
sellers to complete transactions. Such agreements may be exclusive or nonexclusive. Like conventional listings, the transaction brokerage agreement binds
the principal to a compensation agreement in the event the broker procures a
property or a buyer. Typical agreements affirm the nature of the relationship,
contain expiration dates, and describe the terms of the agreement, such as the
type of property desired or the price a seller deems acceptable.
Like other listing agreements, transaction broker agreements vary among the
states where this form of relationship is practiced.
Multiple listing A multiple listing is not a distinct listing contract but rather a provision in an
exclusive listing authorizing the broker to place the listing into a multiple listing
service.
A multiple listing service is an organization of member brokers who agree to
cooperate in the sale of properties listed by other brokers in exchange for a share
of the broker’s resulting commission.
The authorization enables and requires the broker to disseminate the listing
information in a timely fashion so that members in the organization can
participate in the sale of the property as subagents.
REVIEW OF LEGAL FOUNDATIONS
Agency law
Contract law
A listing agreement, the document that puts an agent or broker in business, is a
legally enforceable real estate agency agreement between a real estate broker and
a client, authorizing the broker to perform a stated service for compensation. The
unique characteristic of a listing agreement is that it is governed both by agency
law and by contract law.
Agency law
The cornerstones of agency law in the context of a listing agreement are:
definition of the roles of parties involved
fiduciary duties of the agent
agent’s scope of authority
Parties. The principal parties to the contract are the listing broker and the client.
The client may be buyer, seller, landlord or tenant in the proposed transaction.
Legally, the broker is the client’s agent. The principal party on the other side of
the transaction is a customer or a potential customer, called a prospect. A broker
or salesperson who assists the listing broker in finding a customer is an agent of
the listing broker and a subagent of the client. A broker who represents the party
on the other side of the transaction is an agent of that party, and not an agent of
the listing broker, unless a dual agency arrangement is specifically allowed.
Fiduciary duties. A listing agreement establishes an agency relationship between
agent and client that commits the agent to the full complement of fiduciary duties
to the client in fulfilling the agreement.
Scope of authority. Customarily, a listing is a special agency, or limited agency,
agreement. Special agency limits the scope of the broker’s authority to specific
activities, generally those which generate customers and catalyze the transaction.
A special agency agreement usually does not authorize a broker to obligate the
client to a contract as a principal party, unless the agreement expressly grants
such authorization or the client has granted power of attorney to the broker. For
example, a listing broker may not tell a buyer that the seller will accept an offer
regardless of its terms. Telling the offeror that the offer is accepted would be an
even more serious breach of the agreement.
Under agency law, a client is liable for actions the broker performs that are
within the scope of authority granted by the listing agreement. A client is not
liable for acts of the broker which go beyond the stated or implied scope of
authority.
Thus, in the previous example, the seller would not be liable for the broker’s
statements that the offer would be accepted or was accepted, since the broker did
not have the authority to make such statements. A broker who exceeds the scope
of authority in the listing agreement risks forfeiting compensation and perhaps
even greater liabilities.
Contract law
Bilateral or unilateral agreement. Listings may be bilateral or unilateral,
depending on the type of listing and the wording of the agreement. An open
listing is a unilateral agreement in that the seller promises to pay a commission to
any agent who produces a buyer but no agent promises or is obligated to take any
action. On the other hand, most exclusive listings are bilateral agreements
because of wording that promises the due diligence of the agent to procure a
buyer in return for the seller’s promise to pay a commission if a buyer is
produced.
Validity. A listing agreement must meet the requirements for a valid contract to
be enforceable.
Termination. A listing, like any contract, may terminate for any of the following
causes: performance, infeasibility, mutual agreement, rescission, revocation,
abandonment, lapse of time, invalidity, and breach.
Legal form. A valid listing may be oral or written. However, many states
consider only a written listing to be enforceable, particularly an exclusive rightto-sell listing. In practice, a broker should get every listing in writing and make
sure it clearly states what the broker is authorized to do and how the broker will
be paid. An oral listing, even if enforceable, limits a broker’s ability to remedy
problems:
a contested oral listing must be supported by considerable
evidence to be enforced
a broker may not be able to sue a principal for damages incurred
under an oral lease
if the client dies, the broker may not be able to obtain
compensation for a successfully performed oral listing
An express listing, verbal or written, manifestly authorizes the broker to pursue
certain actions for the client. Clients and agents may also create an implied
agency listing based on substantive actions rather than on an express agreement.
For example, if a seller allows a broker to undertake certain activities toward
effecting a transaction without a specific authorization, but with full knowledge
and consent, an implied agency may have been created. Consequently, if the
principal proceeds with a customer procured in this manner, he or she may be
liable to the broker for compensation. Conversely, the agent may be held
responsible for fulfilling fiduciary duties imposed by the implied agency
Assignment. Since a listing agreement is a personal service contract, it is not
assignable. In particular, a broker cannot assign a listing to another broker.
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