대체비용

가치 평가 이론에 따르면 투자자가 기존 자산에 대해 새로운 비교 가능한 자산을 구축하는 데 드는 비용보다 더 많은 비용을 지불해서는 안 된다는 일반적으로 받아들여지는 규칙이 있습니다.  이 규칙은 상업용 부동산에서 매우 중요한 개념인 ‘대체 비용’입니다. 다시 말해, 예상 판매 가격이 동일한 시장에서 새롭고 유사한 구조물을 건설하는 데 필요한 비용과 어떻게 비교되는지입니다. 이에는 토지 구매, 설계 및 엔지니어링, 건설, 심지어 금융 비용도 포함됩니다. 이 모든 비용은 상당히 높을 수 있습니다. 따라서 이를 판매 가격과 비교함으로써 기존 부동산의 매력도와 위험을 측정할 수 있습니다. 판매 가격이 대체 비용보다 크다면 이런 경우는 일반적으로 구매자가 열광적으로 입찰하며 판매 중에 입찰 속성 값이 증가하는 확장 주기 동안 발생합니다. 이러한 상황에서 일어나는 일은 기본적으로 구매자가 투자 손실 위험을 더 크게 감수하게 된다는 것입니다. 왜냐하면 새로운 경쟁자가 더 낮은 임대료로 시장에 진입할 수 있기 때문입니다. 이는 기존 제품을 즉시 구매할 필요 없이 완전히 새로운 동등한 제품을 건설하여 더 낮은 비용으로 새 제품을 제공할 수 있기 때문입니다. 이러한 상황은 시장 주기가 최고조에 도달할 때 주로 발생합니다. 그래서 다른 경우는 판매 가격이 대체 비용보다 낮을 때입니다. 그리고 판매 가격 할인이 대체 비용에 비해 클수록 투자자의 안전 마진도 더 커집니다. 본질적으로 투자자는 더 낮은 임대료를 청구하면서도 여전히 매력적인 수익을 얻을 수 있습니다. 이러한 시나리오는 시장 주기가 하락할 때 더 흔하게 나타납니다. 이제 예를 들어보겠습니다. 평방 피트당 $100인 구매 가격과 평방 피트당 $12인 순 임대료를 가진 기존 창고가 있다고 가정해 봅시다. 따라서 수익률은 12를 100으로 나눈 값인 12%입니다. 이제 만약 동일한 구조물을 새롭게 건설하는 데 평방 피트당 $150의 대체 비용이 든다면, 새로운 구조물을 임대할 때 현재의 수익률을 유지하려면 평방 피트당 $18를 요구해야 합니다. 이제 비용이 높아졌기 때문에 동일한 12% 수익률을 유지하기 위해 그들은 더 높은 임대료를 부과해야 합니다. 따라서 평방 피트당 $18은 대체 임대료로도 알려져 있으며, 이는 동일한 수익률을 달성하기 위해 필요한 임대료를 나타냅니다. 그래서 투자자나 구매자는 동일한 시장에서 신제품, 유사 제품을 개발하는 데 필요한 대체 비용보다 훨씬 낮은 가격으로 기존 창고를 인수할 경우 경쟁 우위를 가질 수 있습니다. 이제 반대 상황을 살펴보겠습니다. 맞습니다. 동일한 창고이지만 평방 피트당 비용이 $140이라고 가정해 보겠습니다. 따라서 12%의 수익률을 달성하려면 투자자는 이제 평방 피트당 $16.80을 청구해야 합니다. 그러면 대체 비용으로 돌아가서 $150은 이제 12%의 수익률을 달성하기 위한 대체 비용인 $18보다 낮거나 높을 수 있습니다.  이 경우 대체 비용은 판매 가격과 거의 비슷하거나 약간 높을 수 있습니다. 차이가 줄어들면서 투자자는 새로운 구조물을 건설할 의지가 더 커질 수 있습니다. 대체 비용이 여전히 조금 더 높더라도 새 제품으로의 전환 비용을 기꺼이 지불할 의향이 있을 수 있습니다. 아마도 새 제품을 사용하면 더 높은 임대료를 지불할 의향이 있는 임차인이 있을 것이라고 생각할 수도 있기 때문입니다. 따라서 그것을 정당화하고 어쨌든 오랜 기간에 걸쳐 비용이 많이 들 수 있는 오래된 제품을 구매하는 것보다 시장에서 장기적인 잠재력이 더 높은 새 제품으로 가는 것이 합리적으로 보일 수 있습니다. 또 다른 관련된 개념은 실제 토지 비용입니다. 이제 토지 비용은 일반적으로 재산 판매 가격에 포함되어 있습니다. 그러나 토지의 가치를 어떻게 분류하나요? 예를 들어 뉴욕이나 샌프란시스코와 같이 경쟁이 치열한 시장에서는 토지의 가치를 개선된 가치나 부동산 자체의 가치와 비교하여 결정하는 것이 매우 어려울 수 있습니다. 따라서 결과적으로 많은 투자자가 이 사실을 완전히 무시하고 잠재적으로 해당 속성에 과도하게 지불할 위험이 있다는 것을 알고 있습니다. 그러나 경기 침체가 발생하면 실제로 초과 지불하는 사람들이 가장 큰 문제를 겪게 될 것입니다. 동일한 제품이라도 서로 다른 시장에서 대체 비용에 큰 차이가 있을 것입니다. 왜냐하면 지역의 공급과 수요, 토지 가용성, 공간 양, 건설 비용 등이 다르기 때문입니다.  그러므로 다양한 시장에서 실제 대체 비용 계산에 영향을 미치는 많은 지역 역학이 있을 것입니다.