상업용 임대의 요소
대부분의 임대 계약에는 기본 임대료가 포함됩니다. 이제 이것은 임차인이 자신의 공간에 대해 집주인에게 지불하는 최소 임대료, 임대 계약 기간의 기본 임대 기간, 임대료 인상, 시간이 지남에 따라 임대료가 어떻게 오르거나 인상되는지가 될 것입니다. 특히 10년, 심지어 20년이라는 장기 임대의 경우 임대료는 동일하게 유지되지 않으므로 첫 해의 시작 기준 임대료에서 임대료가 어떻게 증가할지 협상할 것입니다. 종종 이러한 임대 계약에는 임차인이 기간을 연장할 수 있는 옵션도 있습니다. 그리고 이러한 특정 요소가 계산되는 방법, 공용 구역 유지 관리, 세금, 보험, 비용 지불자, 계산 방법 및 시기와 같은 비용이 계산되는 방식과 관련된 몇 가지 추가 구성 요소가 있을 수 있습니다.
1.기본 임대료는 평방 피트당 달러가 될 것입니다. 따라서 매월 평방피트당 $1.50 또는 연간 평방피트당 $12가 될 수 있습니다. 이제 국제 시장에 있다면 평방 미터당 달러가 될 것입니다.
이제 기본 임대료는 때때로 총 수입 또는 사업 수익 임대료의 일정 비율이 될 수 있습니다. 이는 덜 일반적이며 소매 공간에서는 더 많습니다. 아마도 한 달에 25,000의 수익을 올릴 수 있으며, 이는 해당 달의 임대료 비율로 환산하면 1,250입니다. 이제 평방피트당 더 낮은 달러에 나중에 고정 비율의 임대료를 더하는 것과 같은 덜 일반적이고 더 복잡한 기본 구조가 있습니다. 따라서 평방피트당 달러는 x 수익까지, 그 이후에는 임대료 비율이 될 수 있습니다. 그리고 일반적으로 기본 임대료의 경우 공간이 클수록 평방피트든 평방미터든 단위당 비용이 낮아집니다. 따라서 100,000평방피트의 공간을 임대하는 대규모 임차인은 1,000평방피트의 공간을 임대하는 임차인보다 적은 비용을 지불하게 됩니다.
2.유틸리티는 특정 임대 계약에 따라 일반적으로 포함 여부와 세입자 또는 집주인이 이 비용을 부담하는지 여부를 협상할 항목입니다.
3.기본 임대 기간 또는 임대 기간입니다. 임대계약 기간입니다. 주택 임대 계약보다 기간이 훨씬 더 길어지는 경향이 있습니다. 기간은 2년에서 10년까지 다양합니다. 옵션을 추가하면 20년 정도 걸릴 수도 있습니다. 그럼 여기서 더 작은 공간의 예를 살펴보겠습니다. 임차인은 기본 임대료가 더 낮을 수 있습니다. 왜냐하면 Mom and Pop, 100,000평방피트 규모의 도넛 가게는 2년 임대 옵션과 2개의 2년 옵션이 있을 수 있기 때문입니다. 더 큰 공간을 가진 더 큰 임차인, 아마도 Walgreen이 20,000평방피트를 차지할 수도 있고, 기본 기간은 2개의 5년 옵션이 포함된 10년일 수도 있습니다. 따라서 가능한 총 기간은 5~6년이 될 수 있는 소규모 임차인 대신 20년입니다.
4. 임대료 인상입니다. 기본적으로 이는 고정된 간격으로 임대료가 인상되는 비율입니다. 이는 임대차 계약에서 가장 일반적으로 구성되는 방식입니다. 예를 들어 5년마다 10% 또는 매년 3%입니다. 때로는 고정된 간격으로 고정 금액 증가로 설정되거나 3년마다 매월 $1,000씩 증가하도록 설정됩니다.
5. 옵션이 있습니다. 옵션은 미리 결정된 조건에 따라 임대 계약을 연장할 수 있는 임차인의 권리이지 의무는 아닙니다. 따라서 좋은 예는 두 가지 5년 옵션입니다. 임차인과 집주인은 왜 옵션을 갖고 싶어합니까? 글쎄요, 자주 재협상해야 하는 데서 시간과 에너지가 절약됩니다.
6. 순 비용에 관한 것이며 이는 항상 상업용 임대 계약의 일부이며 수리 및 공동 유지 관리(CAM)에 대한 논의도 포함됩니다. 아시다시피 로비, 계단, 복도, 욕실, 엘리베이터와 같은 공간을 유지하는 데 비용이 들 수 있습니다. 거의 모든 임차인이 공통적으로 사용하는 공간입니다. 그에 따른 비용이 있습니다. 그리고 이러한 수리 비용을 누가 지불하는지, 수리 비용이 어떻게 결정되는지 등이 임대 계약의 일부가 될 것입니다.
7.재산세나 재산보험도 마찬가지다. 때로는 보험이 건물과 책임을 확실히 보장할 수도 있고 때로는 거래 설비나 재고, 사업 중단, 홍수, 지진까지 보장할 수도 있습니다. 실제로 지역과 사업체 및 임차인의 성격에 따라 다릅니다. 그것은 협상될 것입니다.
세금, 보험 및 CAMS는 실제로 어떻게 계산됩니까?
임차인 개선. 그러니까 임차인이 입주하기 전에 공간을 업그레이드해야 한다면 그 비용은 누가 지불하나요? 그리고 알다시피, 그것은 종종 협상됩니다. 임차인이 허용하거나 승인한 용도는 무엇입니까? 임차인이 해당 공간에서 실제로 무엇을 할 수 있고 무엇을 하지 않을 수 있습니까?
자주 협상되는 또 다른 조항은 독점 조항이라고 하며 일반적으로 더 큰 앵커 임차인이나 레버리지가 있는 임차인을 위해 예약되어 있습니다. 예를 들어, 스타벅스가 들어오면 해당 매장의 커피 사업에 대한 독점권 조항이 있을 수 있습니다. 그들은 자신들이 속해 있는 동일한 소매점에서 커피빈과 찻잎을 원하지 않을 수도 있습니다.
기본적으로 어떤 조건이나 시간, 임차인이나 집주인이 임대를 종료할 수 있는 시기, 할당 및 전대 조항, 임차인이 임대 계약을 다른 사람에게 서명하도록 하거나 전대할 때 기본적으로 협상되는 종료 조항입니다. 그 공간을 다른 사람에게 이제 이것들은 가장 일반적인 부동산 항목 중 일부일 뿐입니다. 다른 모든 표준 계약 항목도 임대 계약에서 찾을 수 있으므로 중재, 분리 가능성, 구제책 등이 있습니다. 임대 계약에서 일반적으로 볼 수 있는 몇 가지 다른 사항은 감사 권리, 보증금, 공과금, 간판 등이 될 것입니다. 장소, 개수, 시기, 규모, 집주인의 출입 권리, 보안, 주차권 등이 있습니다. 또는 영업시간. 이 모든 것은 협상이 필요합니다.
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