by inpac01 | Aug 11, 2021 | Real Estate
주택매매절차 25-주택, 타운하우스 매입절차 /비용
절차별 필요 예산
미국 주택 구입에 들어가는 비용을 항목별로 정리하면 조금 더 체계적으로 예산을 짤 수 있습니다. 미국 주택 구입 비용은 아래와 같이 분류해볼 수 있는데요. 정확한 비용은 각 상황에 따라 다를 수 있으니 아래 금액은 참고만 하시길 바랍니다.
- 선수 계약금 (Earnest Money) : 집 가격의 1% 내외 (다운페이에 포함됨)
- 인스펙션 비용 (inspection fee) : $350~700
- 모기지 신청 비용 (Loan Origination Fee) : $1,000~1,300
- 주택 감정비용 (Appraisal fee) : $450 ~ 550
- 다운 페이먼트 (Down Payment) : 주택 가격의 3~20%
- 클로징 비용 (Closing Cost) : 대출 한도 등에 따라 금액이 다름, 집값의 1~5%
- 타이틀 보험 (Title Insurance) : $1,800~2,500
- 재산세 (Prepaid Insurance) : 구매한 이 후 2~3개월 금액 (세금 포함)
- 집 보험료 (Homeowner’s Insurance Premium) : $500~$1000 (보통 1년치)
- HOA (Homeowners’ Association) : 가입비 $200 ~ $1,000
- 기타 비용 : 우편비용 등 잡다한 비용 $1,000 미만
다운페이를 제외하고, 클로징 및 각종 비용에 대해 집 가격의 2~5% 정도 추가로 준비해두는 것이 좋습니다. 또한 안전하게 집을 구입하려면, 모기지 페이먼트를 포함한 최소 3~6개월 치 비상금(Buffer Cash)이 마련되어 있어야 합니다. (비상금에 대해서는 아래 글 필독)
by inpac01 | Aug 11, 2021 | Real Estate
주택매매절차 24- 이사 (Moving)
이제 이사를 해야 합니다. 클로징과 이사 일정이 잘 조율되었다면 문제 없이 진행할 수 있을 텐데요. 날짜가 꼬인 경우 호텔이나 다른 거처에 머물기도 합니다.
이사할 때는 업체를 이용하거나 직접 유홀(U-Haul)을 이용해서 할 수도 있습니다. 예전에 무버(mover)를 쓰지 않고 직접 이사를 해봤는데, 거의 일주일동안 앓아 누웠던 경험이 있습니다. 그래서 이번에 이사에서는 무버를 고용하고 유홀 트럭은 제가 직접 운전하였습니다.
이사 날짜와 리스백 거래
이사 날짜는 바이어와 셀러가 할 수 있는 최고의 협상 이슈다. 만약 그렇게 쫓기지 않는 입장이라면 셀러에게 이사 나가는 날짜를 원하는 대로 정하라고 할 수 있다. 이 경우, 곧 바이어 입장이 될 셀러에게는 적지 않은 베네핏으로 크게 어필할 수 있다.
바이어에게 판매한 뒤 임대료를 내고 임대하는 리스백 거래도 요즘처럼 빠르게 움직이는 시장에서 셀러에게 어필할 수 있는 방법이다. 셀러가 새롭게 이사갈 곳을 찾을 때까지 당분간 렌트비를 내고 살 수 있도록 해주겠다고 약속하면 반가워하지 않을 이가 없다는 게 요즘 시장 분위기다.
바이어 입장에서는 셀러가 임대해서 사는 기간 동안 적절한 렌트비와 유틸리티 비용 등을 부담하기 때문에 모기지 상환 등의 추가 부담이 없어 쫓기는 스케줄만 아니라면 상호 윈윈 전략이 될 수 있다.
집 유지보수
집 구입과 이사가 완료되면 이제 본격적으로 집을 하나씩 고치고 관리해나가야 합니다. 미국은 낡고 오래된 집이 많기 때문에 집 수리나 관리 방법에 대해서도 공부를 많이 해야하죠. 지붕이나 냉난방, 전기 시스템도 주기적으로 확인해야 하며, 백야드가 있다면 잔디 관리도 해줘야 합니다.
by inpac01 | Aug 11, 2021 | Real Estate
주택매매절차 23- 클로징 (Escrow Closing)
(1) 에스크로 클로징이란?
셀러는 타운에서 집을 팔 수 있는 검사를 받고 허가증(certificate of occupancy)을 발부 받아 바이어에게 전달합니다. 그리고 타이틀 회사에서 클로징 서류를 만들어서 합의된 날짜에 클로징을 하게 됩니다.
(2) 에스크로 클로징 일정
에스크로 클로징 일정도 셀러와 협상하게 됩니다. 보통 바이어는 금요일을 선호하고 셀러는 월요일을 선호하는 경향이 있습니다. 바이어는 금요일에 클로징하고 키를 받고 주말에 이사하고 싶어하고, 셀러는 주말에 이사하고 월요일에 키를 넘기기 원하기 때문이죠.
(3) 클로징 비용
클로징 비용으로는 변호사비, 타이틀 검사비, 타이틀 보험비, 집 보험비 등기비 3개월분 부동산 세금 등이 포함됩니다.
(4) 클로징 패키지 수령
클로징 후 2달이 지나면 변호사 사무실로 등기서류가 배달됩니다. 이 때 성인 자녀나 배우자 이름을 등기에 추가할 수 있습니다.
얼마 전 가까운 가족의 주택 구입 에스크로를 옆에서 조언해 주면서 새삼 많은 것을 느꼈다. 사실 오랜 세월 습관에 젖어서 하는 일에는 점검해 보고 뒤돌아 볼 수 있는 기회가 별로 없기 때문인지도 모르겠다.
사업체나 주택은 물론 커머셜 에스크로를 클로징을 하게 되면 바이어와 셀러가 보관해야 하는 서류와 함께 에스크로 외에 해야하는 일들에 대해서 안내를 하는 것이 매우 중요하다. 가장 중요한 ‘클로징 명세서(Closing Statement)’를 포함한 제반 서류와 융자 서류 등을 리펀드 체크와 함께 전달하는 것을 ‘클로징 서류’라고 할 수 있다.
우선 클로징 명세서에는 클로징 날짜 매매 가격과 모든 비용 셀러와 바이어 사이에 주고 받는 계산들이 모두 명시되어 있다. 중요한 세금 자료가 되는 것은 물론 가장 중요한 매매 증빙 자료가 된다.
다음으로 융자서류가 중요한 보관 서류가 된다. 두꺼운 전체 서류를 보관할 필요는 없으나 채권(Note)과 담보신탁증서(Deed of Trust)사본 페이먼트 쿠폰을 반드시 보관하는 게 중요하다. 처음 융자 발생 후 정식 페이먼트가 셋업돼 메일로 나가기 까지는 시간이 걸린다. 이에따라 은행에서 융자 서류와 함께 임시 페이먼트 쿠폰을 바이어에게 보내는 것이 상례이다. 이것으로 처음 한두달의 모기지 페이먼트를 하는 것이 매우 중요하며 편리하다. 막상 체크를 은행으로 보내려고 해도 페이먼트 양식이 없이는 막막하기 쉽다. 체크에는 반드시 융자 번호(Loan Number)를 기입하는 게 좋다. 발행인과 바이어가 다른 경우에는 정확한 이름을 기입하는 것이 추적에 도움이 된다.
보험 서류 또한 중요하다. 요즘처럼 자연재해가 많은 때에 우왕좌왕하는 것을 막기 위해서는 보험회사와 보험 번호 연락처 등을 따로 보관해 둘 필요가 있다. 몇년 전 에스크로 클로징 며칠 후 급한 에이전트의 전화를 받았다. 지난 밤 폭우로 차고 지붕이 내려 앉았는데 당시 가장 큰 회사에 전화를 해보니 보험금이 아직 도착하지 않았다는 이유로 수리를 해줄 수 없다는 문제였다. 다행히 에스크로 체크가 다음 날 도착하여 무사히 일이 해결되었던 것을 기억한다.
대개의 주택보호플랜(Home Protection Plan)은 주택 구입일로부터 1년 동안 발생하는 제반 수리에 대해 출장비를 내고 보수를 받는 일종의 보험과 같다. 원하는 경우 그 기간을 보험료를 내고 연장할 수 있으며 얼마 전에 한인이 운영하는 회사가 생겼다.
만약 셀러와 바이어 사이에 주고 받은 어음과 담보권이 있다면 그 사본 또한 보관하는 것이 중요하다. 융자 금액을 전액 상환할 경우 원본 어음과 함께 등기된 담보권 서류를 바이어에게 반환하는 것이 원칙이고 그와 함께 담보권을 해제해야 온전히 절차가 마무리 된다고 볼 수 있다. 많은 경우 오너캐리를 통해 직접 셀러로부터 융자를 받고 전액을 갚은 후에도 담보권을 해제하지 않아서 후에 고충을 겪는 이들을 본다. 요즘은 클로징 서류들이 이메일로 오는 일이 많으므로 파일로 보관하면 필요한 때 요긴하게 쓸 수 있다.
친지의 클로징 팩키지에는 달랑 HUD-1 으로 된 클로징 명세서와 환불된 체크만이 덜렁 있었다.
물론 보험이 준비되지 않으면 융자가 발생할 수 없으며 에스크 클로징도 불가능하다. 그러나 바이어와 셀러를 위하여 세심한 배려를 하는 것이 서비스의 기본이라고 생각하며 이 서류들을 잘 보관해 여러번 반복 청구하지 않는 것 또한 고객들이 지켜야할 사항이라고 생각한다.
신만고 끝에 드디어 살 집을 정했다. 그리고 쌍방의 계약서가 오가고 사인을 하고 인스펙션을 하고 융자회사에서는 온갖 서류를 달라고 하고 타이틀 회사에서는 알지도 못하는 사람이 영문 모를 서류들을 잔뜩 이메일로 보내기 시작한다.
이쯤 되면 내 부동산 에이젼트 외에 갑자기 많은 사람들이 한꺼번에 달려들어 도대체 무슨 일들을 하고 있는지 정신을 차릴수가 없다.
한번 머릿수를 세어보자. 나의 에이젼트, 셀러, 셀러에이젼트, 인스펙터, 융자 담당자, 언더라이터, 타이틀(에스크로) 회사, 타이틀 보험사, 서베이어, 등등 도대체 제 시간에 일들을 제대로 처리하고 있는지 알 길이 없다.
그래서 필자의 에이젼트 교육실에는 아래와 같은 도표를 만들어 붙여놓고 언제든 바이어들이 보고 참고 할 수 있도록 했다.
일단 계약이 체결되면 타이틀 회사와 융자회사가 각각의 할 일이 시작되는데, 이는 중간 지점인 ‘클로징 날자’를 확정하는 단계까지 달려가는 단계이다. 클로징 날자가 확정된다는 의미는 융자회사측 에서는 융자승인이 난 후에 가능하고, 타이틀 회사는 타이틀 보험을 확정해야 된다는 말이다.
또 융자회사에서 융자승인이 나려면 감정(Appraisal) 이 언제 나오는가가 관건이라 시간적으로 보면 타이틀 회사의 타이틀 보험 신청 시기와 가까울수록 진행이 잘 되고 있다고 보면 된다.
Title Insurance 의 주목적은 집문서에 문제가 생길수 있는 모든 경우를 조사를 해서Buyer 와 Buyer 의 은행을 보호해 주는 것이다. Title Insurance회사에서 보험증서를 발행 하기전에 Buyer 가 구입하고자 하는 주택에 어떤 저당권이 설정이 되어 있는지, 현재 집소유주가 은행에 얼마의 Loan 이 남아 있는지, 재산세 는 밀린것이 없는지등 이외에도 많은 것들이 포함 되어있다.
그러면 Title Commitment 는 타이틀 회사가 클로징때 바이어를 위해 타이틀 보험을 제공하겠다는 약속을 하는것을 의미한다.이 Title commitment 통해 매매 당사자와 랜더가 마음 놓고 클로징때까지 매매를 진행할 수 있는 것이다.
한가지 특이한 사항은Title Insurance 는 다른 보험에 비해서 매우 저렴하게 책정이 된다는 점이다. 그 이유는 Title Insurance는 보험회사가 보험증서를 발행하기 전에 집문서에 관한 모든 문제를 사전에 찾아내서 해결이 된 다음에야 보험증서를 발행해 주기 때문이다.
대개 계산법은 이러하다. 약정금액 (Title Insurance Premium)이 $100,00 이면 보험료가 $875, $200,000 이면 $1,429, $300,000 이면 $1,983 가 되는데, 이는 약정 금액에서 $100,000 을 뺀 액수에 0.00554 를 곱한 다음 $100,000 치의 보험료 $875 을 더하는 방식이다. 집값이 $400,000 이면 ‘(400,000 -100,000) x 0.00554 + $875 = $2,537 이 타이틀 보험료가 되는것이다.
이렇게 한번 발행이된 보험증서는 현 주택소유주가 집을 소유하는 동안 평생 유효하다.
매년 계약 갱신을 해야하는 보통 보험 증서와는 달리 보험증서 발행시에 미리 생길수 있는 불상사를 조사를 하고, 문제가 있거나 문제를 야기할수있는 모든것을 미리 확인을 한 후에야 보험증서를 발행해주기 때문이다.
‘타이틀 보험’ 과 ‘융자승인’ 이라는 커다란 두 산을 넘는것이 클로징의 여정이라고 보고, 대단원의 막을 내리기 위해서는 클로징 날자가 양쪽을 다 확신을 하는지, 날자 확정후 클로징 서류가 제대로 준비되고 있는지 모든 관련 당사자들이 같은 페이지위에 있도록 계속 환기 시켜야 한다. 여러 독자분들중 집 살 계획이 있으신 분들은 위의 ‘클로징 진행 도표’ 를 오려서 보관 하셨다가 때가 되면 참고 하면서 “돌다리를 두드리는 마음” 으로 확인 또 확인 하시길 바랍니다.
by inpac01 | Aug 11, 2021 | Real Estate
주택매매절차 22- 소유권 이전
보통 에스크로 클로징 전날이나 당일에 에스크로 회사로 융자 금액이 송금됩니다. 그러면 에스크로 회사에서는 소유권 이전 등기를 신청하게 됩니다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후 쯤에 이전되었다고 연락이 오게 됩니다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 되는 것이죠.
한국의 등기부등본과 비슷한 개념으로 미국에는 타이틀 디드(Title Deed)라는 것이 있습니다. 줄여서 타이틀 또는 디드라고 하는데요. 혹시 모를 소유권 분쟁을 예방하기 위해 타이틀 보험을 가입하기도 합니다.
오늘은 미국 주택 구입 과정에서 접하게 되는 타이틀 보험 (Title Insurance)에 대해서 알아볼까 합니다. 한국에는 부동산 소유권 분쟁이 발생하면 등기부등본이라는 문서를 확인하죠. 그러면 미국에서는 주택이나 부동산 소유권을 어떻게 관리할까요? 이와 관련해서 타이틀 보험의 뜻과 비용 등 미국 주택 구입 과정에서 꼭 알아두어야 할 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
타이틀 보험 (Title Insurance) 이란?
미국에서는 부동산에 대한 소유권을 증명하는 문서를 Title Deed (타이틀 디드) 라고 합니다. Title Deed는 줄여서 Deed라고도 하는데요. 한국으로 보자면 부동산 등기부등본과 비슷한 개념이라고 할 수 있습니다.
그렇다면 타이틀 보험(Title Insurance)이란 무엇일까요? 타이틀 보험은 부동산에 대한 소유권과 지분을 보증하는 보험입니다. 부동산 거래를 하면 Title Deed에 소유권자가 바뀌게 되죠. 하지만 Deed(증서)가 명백히 있음에도 불구하고 제3자가 소유권이나 저당권을 주장하는 경우가 있습니다. 이런 법적 분쟁이 발생되었을 때 보호를 받도록 하는 보험이 바로 타이틀 보험인 것입니다.
타이틀 보험 활용 사례
예를 들어 미국 주택을 팔 때 seller가 리노베이션 공사를 한 경우를 생각해보죠. seller는 공사업자(contractor)에게 30만불짜리 공사를 계약하고 공사가 진행되었는데요. 그런데 seller가 공사대금을 제대로 지급하지 않으면 업자는 돈을 받기 위해 주택에다 Lien이라고 하는 저당권이나 유치권을 설정할 수 있습니다.
그리고 이렇게 집이 저당 잡혀있는지 모르고 buyer가 집을 구매하면 분쟁이 발생하게 되는 것이죠. 이 밖에도 소유권 분쟁이 발생하는 사례는 다양합니다. 그런데 만약 타이틀 보험에 가입해 두었으면 타이틀 보험 회사에서 이 부분들을 해결해주는 것이죠.
타이틀 보험 회사 (Title Company)
타이틀 보험 회사는 애초에 소유권 분쟁 사례가 발생하지 않도록 부동산 거래 단계에서부터 기존 Title Deed를 면밀히 검토하고 분쟁 소지가 있는지 점검합니다. 그리고 만약 문제가 발생하면 분쟁을 해결하거나 금전적인 보상을 해주죠. (대부분 금전적인 보상을 해줍니다.)
타이틀 보험회사는 대부분 회사 규모가 큽니다. 그래서 분쟁이 발생하면 신속하게 대처를 하기도 하는데요. 최근에서는 여러나라의 언어를 지원하고 있고 한국어 통역 서비스도 제공하고 있습니
타이틀 보험료 (Title Insurance Costs)
미국이나 한국이나 부동산 거래를 하다보면 다양한 형태로 분쟁이 발생할 수 있습니다. 미국에서는 이런 부분을 타이틀 보험이라는 것으로 해결하는데요. 미국 주택 거래에서는 누가 부담할지는 주별로 천차만별입니다. 어떤 주는 seller(판매자)가 부담하고, 어떤 주는 buyer(구매자)가 구매하는 식이죠.
- 참고글 : How much is title insurance?
하지만 만약 buyer(구매자)가 은행 융자를 받는 경우에는 buyer가 은행의 요청으로 타이틀 보험료를 부담하기도 합니다. 이는 은행이 자신들의 권리를 보호하기 위한 목적 때문이기도 한데요. 다시 말해 buyer에게 저당권이 걸려 있을 수도 있기 때문이죠.
타이틀 보험료에 대한 것은 법적으로 정해져 있는 것은 없기 때문에 부동산 매매 과정에서 얼마든지 협상이 가능합니다. 타이틀 보험료는 주별로 다르고 주택 가격에 따라서 다릅니다. 대략적인 보험료는 $500k~600k의 주택을 구입한다면 약 $1,000~$2,000정도 됩니다. 자세한 견적은 아래 Closing Costs Calculator를 이용해보세요.
지금까지 타이틀 보험이란 무엇이며, 어떻게 활용이 되는지 그리고 비용은 얼마나 들어가는지 알아봤습니다. 타이틀 보험은 부동산 거래 과정에서 소유권 분쟁을 미연에 방지해주는 중요한 역할을 합니다. 따라서 미국 주택 구입을 할 때 타이틀 보험에 대해서 잘 확인해보시고 거래를 진행하시길 바랍니다.
by inpac01 | Aug 11, 2021 | Real Estate
주택매매절차 21- 자금 이체 (Funding)
파이널 인스펙션과 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 에스크로 회사로 다운페이할 돈을 송금합니다. 은행에서 승인된 융자 금액과 바이어가 지불해야 하는 다운페이먼트 금액, 그리고 셀러가 내야하는 세금과 기존 융자 등 여러가지 금액을 에스크로에서 계산하고 마지막으로 셀러에게 송금되어 집니다.
by inpac01 | Aug 11, 2021 | Real Estate
주택매매절차 20- 융자승인 ( Final Approval on loan)
은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 융자 승인이 완료된 것으로 봅니다. 이 서류는 보통 100페이지가 넘는 분량을 가지고 있기도 한데요. 이 단계가 거의 주택 구입의 마지막 단계라고 할 수 있습니다.
렌더가 제시한 조건을 다 충족하면 최종 융자 승인(final loan approval)을 받습니다. 크로징하기 3일 전에 렌더는 고객에게 첫 CD (initial closing disclosure)를 보내야 합니다. CD(closing disclosure)에는 부동산 거래에 들어간 모든 비용과 이자, 융자 액수, 주소 등등이 명시되어 있습니다. 첫 CD 를 받았다고 시인하는 전자 사인을 하신 3일 후에 클로징을 할 수 있습니다. 전자 사인을 하지 않으면 크로징이 지연됩니다. 첫 CD에 나온 액수는 변동 될 수도 있습니다. 최종 CD(final CD)에서 정확한 액수가 나옵니다. 고객의 검토를 위해 최종 CD가 클로징 전에 준비됩니다.
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