주택매매절차 7- 리얼터 선정

by inpac01 | Jul 6, 2021 | Real Estate

주택매매절차 7- 리얼터 선정

리얼터 선정

한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에는 부동산 에이전트(Realtor, 리얼터)가 필요합니다. 경험이 많은 분들은 리얼터 비용을 아끼기 위해 직접 진행하기도 하는데요. 첫 집 구매이거나 경험이 부족하다면 리얼터와 함께 프로세스를 진행하는 것이 좋습니다.

주택매매절차 6- 미국 주택 종류 구분

by inpac01 | May 17, 2021 | Real Estate

주택매매절차 6- 미국 주택 종류 구분

미국 주택 종류 구분

미국 주택 종류는 거주형태와 소유권에 따라 구분됩니다. 대표적인 미국 주택 종류에는 싱글 하우스, 콘도미니엄, 타운 하우스,  멀티 유닛, 아파트 등이 있는데요. 건물 형태가 비슷해도 소유권의 차이로 다른 주택 종류로 구분되기도 합니다.

참고로 미국의 아파트는 한국의 아파트와 비슷해보이지만 개념이 조금 다릅니다. 미국의 아파트는 오직 임대 목적으로 운영되기 때문에 한국의 임대 아파트와 유사하죠. 반면, 분양 아파트라고 하는 한국의 일반적인 아파트는 미국에서 콘도미니엄으로 불립니다.

미국 주택 종류별 특징

1. 아파트 (Apartment)

아파트는 한 개인이나 회사가 전체 건물을 소유하고 임대 목적으로 운영하는 주택 형태를 말합니다. 즉, 하나의 대지와 건물 안에 5개 이상의 독립된 공간(=유닛, unit)이 있고, 각 유닛에는 세입자가 사는 것이죠. 관리는 In House Manager나 Management 회사에서 합니다.

2. 콘도미니엄 (Condominium)

콘도미니엄은 각 유닛 별로 소유권을 갖는 주택 형태입니다. 건물 형태는 아파트와 비슷하지만 소유권에서 차이가 있죠. 간단히 줄여서 콘도(Condo)라고 부르기도 합니다. 관리는 HOA(=Homeowner’s Association, 입주자 대표회의)에서 합니다.

3. 멀티 유닛 (Multi Unit)

멀티 유닛은 흔히 듀플렉스(Duplex), 트리플렉스(Triplex), 포플렉스(Fourflex)라고 불리는 미국 주택 구조입니다. Multi family residential이라고도 하죠. 한국으로 치자면 다세대 주택 정도로 볼 수 있는데요. 보통 한 건물에 현관이 2~4개씩 있으면 멀티 유닛에 해당합니다. (만약 유닛이 5개 이상이면 아파트로 분류)

4. 타운하우스 (Townhouse)

타운하우스는 벽을 공유하는 주택 형태를 말합니다. 콘도미니엄과 싱글 하우스의 중간쯤 되는 주택 형태라고 볼 수 있는데요. 2개씩만 붙어 있는 타운하우스를 트윈 하우스(Twin House) 또는 트윈 홈(twin home)이라고도 합니다.

5. 싱글하우스 (Single Family Home)

싱글 하우스는 이른 바 단독 주택을 의미합니다. Single Family Residential, Single-detached라고도 하죠. 관리는 홈오너(Homeowner)가 직접하며, 보통 독립된 백야드(Back Yard)와 차고(Garage)를 가지고 있습니다.

미국 주택 종류별 장단점

1. 아파트

미국 아파트에 살면 집 수리나 관리에서 자유롭다는 장점이 있습니다. 반면 부동산 가격이나 렌트비가 오르면 부담될 수 있으며, 세입자이다보니 내 집에 대한 안정감이 떨어질 수 있습니다.

2. 콘도, 타운하우스

(1) HOA 관리

콘도와 타운하우스는 HOA에서 각 소유주들에게 매달 관리비를 걷어서 공동 구역을 관리하는 회사를 선정하고 감독합니다. 그래서 싱글 하우스보다 집 관리의 부담이 덜하다는 장점이 있죠. 반면, 내 집인데도 마음대로 할 수 없는 부분(ex. 외벽 페인트 색깔, 창문 형태 등)이 있으며, 매달 HOA 관리비를 납부해야 한다는 단점이 있습니다.

(2) 가격 및 세금 혜택 측면

또한 콘도나 타운하우스는 보통 싱글 하우스보다 저렴합니다. 그래서 내 집 마련 시 다운페이 부담이 덜하죠. 또한 내 집이기 때문에 부동산 가격이 오르면 자산 가치를 늘릴 수 있으며, 매달 모기지 페이먼트에 대한 세금 혜택도 받을 수 있습니다.

(3) 소음 및 프라이버시

콘도와 타운하우스는 집들이 붙어 있기 때문에 이웃집 소음이나 프라이버시 침해 같은 문제가 발생할 수 있습니다. 이웃이 마음에 안들어도 바꿀 수가 없죠. 다만, 벽만 쉐어하는 타운하우스가 콘도보다 아무래도 소음이나 프라이버시 문제에서 조금 더 낫다고 볼 수 있습니다.

3. 멀티 유닛

멀티 유닛은 최근 한인들 사이에 투자용 부동산으로 인기를 끌고 있죠. 멀티 유닛은 일반 주택 모기지를 받을 수 있고, 한 유닛에 거주하면서 나머지 유닛을 관리할 수 있기 때문인데요. 다만, 아무래도 여러 유닛을 소유하게 되면 가격 측면에서 부담이 되죠. 그 외 장단점은 콘도, 타운하우스와 비슷합니다.

4. 싱글하우스

싱글 하우스의 장점은 이웃과 붙어 있지 않다는 점입니다. 따라서 소음이나 프라이버시 측면에서 장점이 많은 주택 형태입니다. 하지만 미국 주택 종류 중 가격이 가장 비싸고, 주택 관리를 스스로 해야한다는 부담이 있죠.

주택매매절차5-미국 주택 선택

by inpac01 | May 13, 2021 | Real Estate

주택매매절차 5- 미국 주택 선택

미국 주택 위치 선택 중요성

미국 뿐 만 아니라 어떤 부동산이든 위치가 가장 중요합니다. 왜냐하면 부동산은 옮길 수가 없기 때문이죠. 오죽하면 “부동산 구입할 때 가장 중요한 3가지는 Location, Location, Location이다”라는 말까지 있을 정도니까요. 이처럼 움직일 수 없는 재산인 부동산의 가치는 대부분 위치(Location)가 결정합니다.

미국 주택 위치 선택 요소

그러면 미국 부동산 위치 선택 시 어떤 요소들을 고려해야 할까요? 사실 부동산 위치 선정 시 고려할 위치적 요소가 너무 많아서 전부 나열하긴 어렵습니다. 다만, 아래와 같은 요소들을 기본적으로 살펴보면 충분하지 않을까 싶습니다.

1. 교통 및 기반시설

출퇴근 시간, 대중교통(버스, 지하철 등), 면접한 도로, 전기, 난방, 케이블 공급자

2. 자녀 양육 및 건강

학군, 등하교길, 운동장, 놀이시설, 병원, 산책로 등

3. 안전 및 공공시설

범죄율, 인구구성, 홍수, 화재, 지진, 허리케인 등 재난 지역 여부, 경찰서, 소방서, 관공서 위치

4. 세금 및 편의시설

재산세, 수도세, 식료품점, 쇼핑몰, 편의점, 은행, 약국 등

5. 기타 부정적인 요소

철도, 묘지, 대형 전신주, 송전선, 변전소, 파이프라인, 쓰레기 처리장, 소각장, 공장, 교도소, 공연장 등 소음 관련 시설

미국 주택 위치 선택 참고 사이트

1. 도시별 점수

미국 주택 위치 결정 시 여러 요소를 살펴보고 종합적으로 판단해야하기 때문에 정말 어렵습니다. 만약 지역을 고르기가 어렵다면 도시별 Livability Score를 찾아볼 수 있는 areavibes.com 를 먼저 참고해보세요.

2. 범죄율 정보

지역별 범죄율이나 성범죄자 정보는 neighborhoodscout.com이나 beenverified.com 같은 사이트를 참고할 수 있습니다. 다만, 이런 사이트들은 자세한 정보를 알려면 가입을 하거나 유료 결제가 필요한 경우가 대부분입니다.

3. 공공 데이터 (GIS)

그래서 지도를 조금 볼 줄 안다면 각 주에서 제공하는 GIS Data를 활용(구글 에서 state + GIS data로 검색)하시길 추천합니다.  데이터를 보기 다소 어렵지만, 조금만 공부한다면 위에서 나열한 요소(기반시설, 공장 위치, 공공시설 위치 등)들을 모두 찾아볼 수 있습니다.

• California GIS Open Data
• Masschusetts GIS Online Data
• New York GIS Data

4. 재난지역 정보

홍수 등 재난지역 정보는 FEMA 사이트를 참고하시면 되는데요. FEMA는 Federal Emergency Management Agency의 약자로 미국 연방 재난 관리청을 의미합니다. .

• FEMA Flood Map Service

미국 주택 위치 선택 시 주의사항

위에서 보듯이 미국 부동산 위치 선택 시 고려할 요소가 정말 많습니다. 하지만, 이 모든 조건을 만족하는 부동산을 찾는 것은 거의 하늘의 별 따기라고 할 수 있는데요. 그래서 우선순위를 정하고 가격과 위치를 조율해야 합니다.

다만, 위치 선정 시 꼭 염두해 두어야 하는 것이 있습니다. 첫 번째는 생활에 직접적으로 부정적인 영향을 미치는 요소입니다. 특히 철도, 소각장, 송전선 등에서 발생하는 소음과 매연, 냄새, 건강상 위험 같은 부정적인 요소들을 가능한 피해야 합니다.

두 번째 주의사항은 가족 모두의 우선순위를 고려하고 조율해야 한다는 것입니다. 주택 구입은 큰 돈이 들어가고 어려운 의사 결정 과정입니다. 그래서 주택 구입 과정에서 가족 간 불화가 생기기도 하죠. 가족 모두가 합의할 수 있도록 의견을 조율하는 것은 어렵지만 중요한 일입니다.

미국 주택 위치 선택 마무리

이상 미국 주택 위치 선택의 중요성과 고려해야할 요소 그리고 주의사항 등을 살펴봤습니다. 주택 구입은 한국이든 미국이든 어렵긴 마찬가지 입니다. 특히 미국 주택 구입은 우리가 잘 알지 못하는 부분이 한국에 비해 더 많기 때문에 더 공부를 많이 해야한다고 생각합니다.

주택매매절차 4-주택 구입 타임라인 

by inpac01 | May 12, 2021 | Real Estate

주택매매절차 

 주택 구입 타임라인 

1. 리얼터 선정 및 Pre-approval

인터넷과 주변 지인들을 통해 여러 리얼터를 검토하였고, 그 중 한 분에게 이메일로 연락하였습니다. 보통 리얼터를 구할 때는 여러명을 만나보고 결정하는데요. 저희는 첫번째 리얼터 분과 잘 맞는 것 같아 그대로 진행하게 되었습니다.

사실 1년 전부터 지인들의 리얼터를 같이 만나보고, 오픈하우스도 같이 다녔었는데요. 그 중에는 마음에 드는 리얼터가 없더라고요. 그런데 다행히도 본격적인 프로세스에 돌입하기 전에 좋은 리얼터를 찾게 된 것이죠.

모기지 브로커도 리얼터와 같이 일하는 분으로 결정했습니다. 따로 모기지 브로커를 알아볼까도 했지만, 리얼터와 호흡이 잘 맞고 오랜 경력을 가졌다는 점에서 신뢰가 갔습니다. 그리고 이자율이나 클로징 코스트 조건도 괜찮았고요. 그렇게 리얼터께서 추천한 모기지 브로커를 통해 3일 정도 후에 Pre-approval 레터를 받게 되었습니다.

2. 오픈하우스 방문 및 오퍼 제출

Pre-approval을 받았기 때문에 주택 가격 및 예산을 어느 정도 확정할 수 있었습니다. 이미 1년 전부터 Redfin과 Zillow 앱을 설치해서 미국 주택 가격 및 모기지 이자율 동향을 보고 있었고, 미리 선호하는 조건을 입력하여 지속적으로 알람을 받고 있었습니다.

저희가 그렇게 Redfin과 Zillow에서 찾은 집과 리얼터가 추천한 집을 모두 방문하였고, 그 중 가장 마음에 드는 집에 오퍼(offer)를 제출하였습니다. 비록 경쟁이 심한 셀러 마켓이었지만, 리얼터께서 적절한 오퍼 금액을 제시했고, 셀러와 협상을 한 덕에 짧은 기간 안에 오퍼가 수락되었죠.

퍼를 넣어도 떨어지는 경우도 있다고 합니다. 특히 정말 마음에 드는 집에 오퍼를 제출하고 나면 수락될 때까지 가슴이 두근거리더군요. 그러다 오퍼가 수락되었다는 소식이 전해지면 마치 입시에 성공한 것 같은 기분이 들기도 했습니다.

3. 홈 인스펙션 및 컨틴전시 리무브

오퍼가 수락되자마자 홈 인스펙션을 예약했습니다. 인스펙션 업체도 리얼터께서 추천한 곳 중에서 결정했습니다. 인스펙션 비용은 대략 600~700달러 정도 나왔는데요. 인스펙션 할 때 인스펙터를 따라다니면서 집의 구조와 점검해야 할 곳을 배웠습니다. (인스펙터가 하나씩 설명해주더군요.)

그 와중에 론 프로세스가 진행되고 있었고, 각종 서류를 제출해야 했죠. 그런데 저는 두 번째 한국에서 미국으로 송금한 내역이 계속 문제였습니다. 은행에서는 혹시라도 한국에서 넘어온 자금이 불법 자금이거나 대출 받은 자금인지 의심하는 느낌이었습니다. 그래서 그에 대한 증빙서류를 여러차례 제출하였죠.

혹시라도 미국 주택 구입을 계획하고 있다면 최소한 3개월 이전에는 자금을 모두 미국 통장에 넣어두는 것이 좋습니다. 은행에서 보통 2~3개월 치 statement를 제출하라고 하더군요.

우여곡절이 있었지만, 다행히 론 검증 프로세스도 무사히 넘겼고, 커밋먼트 레터(commitment letter)를 받게 되었습니다. 커밋먼트 레터는 특별한 경우가 아니라면 은행이 대출을 해주겠다는 약속 같은 것이죠. 그렇게 커밋먼트 레터가 나온 날 론을 포함해 모든 컨틴전시가 리무브(contingency remove)되었습니다.

4. 에스크로 클로징

에스크로 기간동안에 셀러와 집에 대한 여러가지 부분을 조정하였습니다. 그리고 론 프로세스도 마지막 클로징 때까지 여러가지 서류에 싸인하고 제출해야 되더군요. 또한 클로징 전까지 미국 집 보험도 가입했고, 이사 준비도 진행하였습니다.

클로징 날에는 변호사 사무실에 방문하여 수 많은 서류에 싸인을 하였습니다. 최근에는 코로나 때문에 다 같이 모여서 클로징을 하지 않고, 필요한 인원만 만나서 진행한다고 하더군요.

일반적인 미국 주택 구입 타임라인

저는 미국 주택 구입 결정을 하고 이사 완료까지 총 8개월 정도가 소요되었습니다. 하지만, 본격적인 미국 주택 구입 타임라인 기간은 1개월 반 정도가 걸렸는데요. 사실 저희 케이스는 굉장히 빠른 축에 속한다고 합니다. (돌이켜보니 매일 매일이 정신 없던 것으로 기억되네요..)

참고로, 일반적인 미국 주택 구입 타임라인은 다음과 같다고 합니다. (How long it really takes to buy a house 참고)

• 리얼터 검색 : 1~2주
• pre-approval 받기 : 1~2주
• 찾고자 하는 집 조건 정리 및 검색 : 3~5일
• 집 샤핑 및 오픈하우스 방문 : 1주 ~ 4개월
• 오퍼 작성 및 협상 : 3~5일
• 론 승인 받기 : 1~2개월
• 집 감정(appraisal) 받기 : 1~2주
• 홈 인스펙션 : 1~3주
• 클로징 : 1일

위의 몇가지 과정은 동시에 진행할 수도 있습니다. zillow 연구 결과에 따르면, 대부분 바이어들의 미국 주택 구입 타임라인은 3개월 이내에 끝난다고 합니다. 하지만 13% 정도는 7개월에서 최대 1년까지도 걸린다고 하네요.

미국 주택 구입 타임라인 준비

미국 주택 구입은 1~2년 전부터 미리 준비하는 것이 좋습니다. 저희도 2년 전부터 미리 크레딧 스코어를 관리하였으며, 다운페이를 모으기 위해 계획을 세웠었는데요. VA론이나 FHA론 같이 0~3% 다운페이만 있어도 모기지 대출이 되는 경우가 있지만, 대부분 20% 이상 다운페이 준비가 필요합니다.

• 미국 모기지론 종류, 금리 및 수수료 정리 (방법 포함)

아무래도 20% 이하 다운페이는 모기지 보험(PMI)에 추가로 가입해야하거나 오퍼 경쟁에서 불리할 수 있기 때문이죠.

미국 주택 구입 타임라인 후기

이상 미국 주택 구입 타임라인 후기를 정리해봤습니다. 미국 생애 첫 주택 구입을 하면서 정말 많은 공부를 하게 되었는데요. 이렇게 코리얼티USA 블로그에 공부하고 경험한 내용들을 정리해보니, 홈오너가 되었을 때 기쁨이 다시 떠오릅니다.

미국 주택 구입 과정에서 정말 역류성 식도염이 생길만큼 스트레스 받는 일도 많았지만, 모두 무사히 마치고 나니 홀가분 하기도 하네요. 아무쪼록 미국 주택 구입을 준비하시는 분들께 이 내용들이 조금이나마 도움이 되어 드렸으면 합니다.

주택매매절차3- 바이어의 매매절차

by inpac01 | May 10, 2021 | Real Estate

Step 1. 가능한 예산 범위 확인

미국에서는 대부분 모기지론을 받아서 집을 구매하죠. 물론 집을 현금 100%를 주고 살 수도 있습니다. 하지만 100% 현금을 준비하기가 어렵고, 지금 같이 금리가 낮은 시기에는 오히려 모기지론을 받는 것이 더 유리하기도 합니다.

얼마 정도의 주택을 구입할 수 있는가는 다운페이와 인컴 그리고 크레딧 스코어에 따라서 정해집니다. 다운페이는 지불할 현금, 인컴은 소득, 크레딧 스코어는 신용 점수를 의미하는데요. 집 구입을 고려한다면 이 3가지를 최소 6개월에서 1년 전부터 미리 점검하고, 어느 정도까지 모기지 대출이 되는지를 알아봐야 합니다.

Step 2. 지역 및 주택 형태 결정

(1) 지역 선정

예산이 확인되었다면 이제 위치를 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려하게 되죠. 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵다는 것입니다.

따라서 어떤 것을 더 중요하게 볼 것인지 미리 우선 순위 리스트를 작성해 두어야 합니다. 그리고 우선 순위는 본인 뿐 만 아니라 배우자와 가족 모두의 의견이 반영되는 것이 좋습니다.

(2) 주택 형태 결정

미국에는 싱글 하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 형태가 있습니다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지도 잘 결정해야 하죠. 주택 형태를 결정하기 전에 싱글 하우스, 콘도, 아파트에 살아본 사람들의 의견도 미리 들어보시길 바랍니다.

Step 3. 리얼터 선정

한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에는 부동산 에이전트(Realtor, 리얼터)가 필요합니다. 경험이 많은 분들은 리얼터 비용을 아끼기 위해 직접 진행하기도 하는데요. 첫 집 구매이거나 경험이 부족하다면 리얼터와 함께 프로세스를 진행하는 것이 좋습니다.

Step 4. 사전 융자 승인 (Pre-approval)

사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지론을 알아보는 단계입니다. 단, 이 때 주의할 점은 사전 융자 승인으로 나온 금액이 실제로는 100% 전부 나오지 않을 수도 있다는 점입니다. 그래서 사전 융자 승인을 받았더라도 어느정도 여유 자금을 준비해두는 것이 좋습니다.

그리고 가끔 사전 융자 승인을 받기 전에 집부터 찾는 분들이 있는데요. 집을 찾더라도 pre-approval을 받은 다른 바이어(buyer)와 경쟁에서 밀릴 수 밖에 없으며, 경쟁자가 없더라도 생각했던 예산과 달라서 집을 놓칠 수도 있습니다.

따라서 본격적으로 집을 찾기 전에 미리 사전 융자 승인을 신청해야 합니다.

Step 5 : 집 찾기 (shopping for a home)

사전 융자 승인을 받았다면, 이제 본격적으로 집을 찾기 시작하는데요. 미국에서는 집을 볼 때 오픈하우스(Open house)라는 것을 합니다. 셀러(seller) 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개하는 것이죠.

Step 6 : 오퍼(offer)

(1) 오퍼 작성 및 발송

마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼(offer)를 작성하고 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락(accept)하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다.

(2) 카운터 오퍼

셀러는 바이어의 오퍼에 대해 카운터 오퍼(SCO, Seller’s Count Offer)를 보내기도 합니다. 카운터 오퍼는 바이어가 보낸 계약 조건을 변경하여 셀러에게 유리하도록 하는 것인데요. 바이어도 셀러의 카운터 오퍼를 받고 다시 카운터 오퍼(BCO, Buyer’s Count Offer)를 보낼 수 있습니다.

카운터 오퍼는 계약 협상을 문서로 하는 것입니다. 그래서 카운터 오퍼를 주고 받는 횟수에는 별다른 제한이 없는데요. 평균적으로는 1~4번 정도 사이에서 협상이 마무리 되곤 합니다.

Step 7: 에스크로 오픈 (Escrow open)

(1) 에스크로란?

오퍼가 수락(accept)되면 에스크로(escrow)를 오픈합니다. 에스크로란 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD(Earnest Moeny Deposit)라고 합니다.

(2) 에스크로 캔슬(cancel)

일반적으로 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 다른 바이어에게 우선 협상 권리가 넘어갑니다. 이를 에스크로가 취소(캔슬)되었다고 하는데요. 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

(3) 에스크로 오픈 기간

에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다. (인스펙션 평균 기간 15일 포함)  미국 동부 지역에서는 에스크로를 오픈하지 않고 변호사 사무실이나 타이틀 보험 회사에서 역할을 대체하기도 합니다.

Step 8 : 인스펙션 (Inspection)

(1) 디스클로저

셀러는 디스클로저(Disclosure)를 바이어에게 공개 합니다. 즉, 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려주는 과정이라고 볼 수 있습니다.

(2) 홈 인스펙션

바이어는 그 Disclosure 내용을 모두 포함해서 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.

그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)입니다. 터마이트(Termite)란 집을 갉아 먹는 해충을 의미하는데요. 터마이트 피해는 미국에서는 발생하는 주택 피해 중에 상당수를 차지하고 있기도 합니다.

(4) 수리 요청 및 크레딧 요구

인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청 할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 것이며, 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔합니다.

Step 9 : 주택 감정 (Appraisal)

어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유(appraisal contingency)가 되기도 합니다.

감정절차는 빠르면 디파짓과 인스펙션 단계에 이루어지기도 하고, 늦어지면 인스펙션 후에 나오기도 합니다.

Step 10 : 컨틴전시 (Contingency)

(1) 컨틴전시란?

컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.

(2) 컨틴전시 리무브

컨틴전시 리무브(Contingency Remove)는 바이어가 100% 집 구입을 확정 하는 단계입니다. 즉, 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이 후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.

컨틴전시 리무브는 보통 에스크로가 오픈 된 후 약 15~17일 후에 이뤄집니다. (론 컨틴전시 리무브는 20일 이후) 바이어는 컨틴전시 리무브에 싸인하기 전에 놓친 부분은 없는지 재차 확인해야 하는데요. 싸인 이 후에 계약을 취소하면 디파짓한 계약금을 돌려 받을 수 없기 때문입니다.

Step 11 : 집 보험 (Home Insurance)

컨틴전시 리무브까지 되면 거의 집 구입을 확정하게 된 것입니다. 이제 집 구입이 결정되었기 때문에 집 보험(Home Insurance)을 미리 알아봐야 하는데요. 융자를 받으면 렌더가 클로징할 때 집 보험료 1년치를 미리 납부하라고 하기 때문에 미리 어떤 보험을 선택할지 결정해두는 것이 좋습니다. (아래 글 참고)

Step 12 : 파이널 인스펙션 (Final Inspection)

파이널 인스펙션은 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지 바이어가 직접 확인하는 단계입니다. 셀러가 고쳐줄 부분이 없었더라도 에스크로가 클로징되기 전에 셀러가 실수로 집을 망가뜨리거나 하는 일도 있기 때문에 이 단계가 필요합니다. 만약 이 부분에서 문제가 발견되었다면 셀러와 다시 얘기해봐야 합니다.

Step 13 : 융자승인 (Approval on loan)

은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 융자 승인이 완료된 것으로 봅니다. 이 서류는 보통 100페이지가 넘는 분량을 가지고 있기도 한데요. 이 단계가 거의 주택 구입의 마지막 단계라고 할 수 있습니다.

Step 14 : 자금 이체 (Funding)

파이널 인스펙션과 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 에스크로 회사로 다운페이할 돈을 송금합니다. 은행에서 승인된 융자 금액과 바이어가 지불해야 하는 다운페이먼트 금액, 그리고 셀러가 내야하는 세금과 기존 융자 등 여러가지 금액을 에스크로에서 계산하고 마지막으로 셀러에게 송금되어 집니다.

Step 15 : 소유권 이전

보통 에스크로 클로징 전날이나 당일에 에스크로 회사로 융자 금액이 송금됩니다. 그러면 에스크로 회사에서는 소유권 이전 등기를 신청하게 됩니다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후 쯤에 이전되었다고 연락이 오게 됩니다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 되는 것이죠.

한국의 등기부등본과 비슷한 개념으로 미국에는 타이틀 디드(Title Deed)라는 것이 있습니다. 줄여서 타이틀 또는 디드라고 하는데요. 혹시 모를 소유권 분쟁을 예방하기 위해 타이틀 보험을 가입하기도 합니다.

Step 16 : 클로징 (Escrow Closing)

(1) 에스크로 클로징이란?

셀러는 타운에서 집을 팔 수 있는 검사를 받고 허가증(certificate of occupancy)을 발부 받아 바이어에게 전달합니다. 그리고 타이틀 회사에서 클로징 서류를 만들어서 합의된 날짜에 클로징을 하게 됩니다.

(2) 에스크로 클로징 일정

에스크로 클로징 일정도 셀러와 협상하게 됩니다. 보통 바이어는 금요일을 선호하고 셀러는 월요일을 선호하는 경향이 있습니다. 바이어는 금요일에 클로징하고 키를 받고 주말에 이사하고 싶어하고, 셀러는 주말에 이사하고 월요일에 키를 넘기기 원하기 때문이죠.

(3) 클로징 비용

클로징 비용으로는 변호사비, 타이틀 검사비, 타이틀 보험비, 집 보험비 등기비 3개월분 부동산 세금 등이 포함됩니다.

(4) 클로징 패키지 수령

클로징 후 2달이 지나면 변호사 사무실로 등기서류가 배달됩니다. 이 때 성인 자녀나 배우자 이름을 등기에 추가할 수 있습니다.

Step 17 : 이사 (Moving)

이제 이사를 해야 합니다. 클로징과 이사 일정이 잘 조율되었다면 문제 없이 진행할 수 있을 텐데요. 날짜가 꼬인 경우 호텔이나 다른 거처에 머물기도 합니다. (아래 글 참고)

이사할 때는 업체를 이용하거나 직접 유홀(U-Haul)을 이용해서 할 수도 있습니다. 예전에 무버(mover)를 쓰지 않고 직접 이사를 해봤는데, 거의 일주일동안 앓아 누웠던 경험이 있습니다. 그래서 이번에 이사에서는 무버를 고용하고 유홀 트럭은 제가 직접 운전하였습니다.

• 유홀(U-Haul) 이용 방법 (작성예정)

Step 18 : 집 유지보수

집 구입과 이사가 완료되면 이제 본격적으로 집을 하나씩 고치고 관리해나가야 합니다. 미국은 낡고 오래된 집이 많기 때문에 집 수리나 관리 방법에 대해서도 공부를 많이 해야하죠. 지붕이나 냉난방, 전기 시스템도 주기적으로 확인해야 하며, 백야드가 있다면 잔디 관리도 해줘야 합니다.

• 홈 시큐리티 시스템 구축 

주택매매절차2- 바이어의 매매 절차요약

by inpac01 | May 7, 2021 | Real Estate