건설 자재 비용이 새로운 기록을 세우고 있습니다.

목재 가격이 최근에 하락했지만 미국 주택 건설업자 협회(NAHB)는 건축업자들이 역사상 가장 빠른 다른 건축 자재 비용 상승에 직면하고 있다고 말합니다. 노동통계국(BLS)의 최신 생산자 물가 지수(PPI)에 따르면 7월 주택 건설에 사용되는 상품(식량 및 에너지 비용 제외) 가격이 0.2% 상승했습니다. 이러한 비용은 6월에 3.0% 증가했습니다.

David Logan은 NAHB의 Eye on Housing 블로그에 BLS 지수에 따르면 해당 건물 비용이 2019년 12월 이후 단 두 번 하락했으며 지난 12개월 동안 19.4% 상승했다고 밝혔습니다. 한편, 식품과 에너지를 포함하면 지수는 전년 대비 22.3% 상승했다.

연간 누계(YTD)의 경우 이 지수는 작년 같은 기간의 1.1%에 비해 13% 증가한 것으로 나타났습니다. 2020년 YTD 수치는 분명히 COVID-19로 인한 수차가 아닙니다. Logan은 2015년부터 2019년까지 같은 7개월 동안 지수의 평균 변화가 1.2%라고 말했습니다.

5월 이전에는 철강 제품의 PPI가 8개월 동안 매월 가속화되었습니다. 실제로 로건은 2020년 말 80년 동안 제철소 가격이 한 달에 10% 이상 오른 경우는 단 세 번이라고 말했다. 그것은 2021년에 지금까지 4번 발생했습니다. 5월에 휴식을 취한 후(2.4%만 증가) 6월과 7월에 각각 6.2%와 10.8%의 상승으로 다시 상승했습니다.

제재목 제품의 가격 인상이 언론의 대부분을 차지했지만 BLS는 침엽수 가격이 7월(계절 조정)에 29.0% 하락했다고 밝혔습니다. 가격은 여전히 ​​작년 1월보다 71.9% 높으며 Logan은 목재 가격의 변동성이 여전히 우려된다고 말합니다. 12개월 동안 사상 최고치를 유지하고 있다.

다른 제품의 가격도 인상되었습니다. 석고 제품은 지난 12개월 동안 7월에 2.5%, YTD 15.8%, 21.7%(계절 조정되지 않음) 증가하여 2006년 7월 이후 가장 큰 성장을 보였습니다.

레디믹스 콘크리트에 대해 지불된 가격은 6월에 1.1% 인상된 후 7월(계절 조정)에 변동이 없었습니다. 그러나 이러한 증가 중 일부는 지역적으로 문제가 있었습니다. 지역적 변화는 매월 균형을 유지하는 경향이 있지만 북동부와 서부의 가격 상승은 지난 4년 동안 중서부와 남부의 가격 상승을 훨씬 앞질렀습니다. 2017년 7월 이후 레디믹스 콘크리트에 대해 지불된 가격은 두 지역에서 대략 20% 인상되었지만 중서부와 남부에서는 9%만 인상되었습니다.

Logan은 아래 차트에서 다른 건축 제품의 변경 사항을 요약합니다. 그는 의회가 기반 시설 패키지에 대한 합의에 가까워짐에 따라 건축 자재 지수가 특히 두드러진다고 지적합니다. 도로, 철도 및 교량과 같은 “전통적인” 기반 시설을 구축하는 데 대량으로 사용되는 제품에 더 많은 비중을 두고 있으며 이는 모든 건설 프로젝트의 가격을 높일 수 있습니다.

출처: 모기지 뉴스 데일리

Forbearance180만 아래로 떨어짐

관용 대출의 수는 지난 주 동안 83,000건이 감소했습니다. 이것은 8월의 처음 며칠 동안의 71,000 대출 감소에 추가됩니다. Black Knight는 서비스 제공자가 주택 소유주에 대한 3개월 검토를 통해 인내 계획이 연장될지 여부를 결정하기 때문에 매월 초에 이러한 유형의 변경이 일반적임을 상기시킵니다. 8월 10일 기준 주택담보대출의 3.3%인 174만 가구가 코로나19 관련 플랜에 남아 처음으로 180만 가구 아래로 떨어졌다.

모든 대출 유형에 대해 수치가 개선되었습니다. 은행 포트폴리오 및 PLS(Private Label Securities)에 대한 대출이 43,000건(-7.8%) 감소했으며 해당 대출 중 3.9%가 유예 기간이 되었습니다. GSE(Fannie Mae 및 Freddie Mac) 대출은 15,000건, FHA 및 VA 대출은 25,000건이 감소했습니다. 이로 인해 GSE의 1.9%와 FHA/VA 대출의 5.8%가 관용 상태가 됩니다.

Black Knight는 활성 계획의 수가 7월 같은 시점 이후 125,000개 감소했으며 새로운 계획, 총 시작 및 재시작이 지난달 초 이후 최저점을 기록했다고 밝혔습니다. 지난 2주 동안 각각 110,000명 이상의 주택 소유자가 관용을 벗어났습니다.

8월 10일 종료된 주 동안 검토된 185,000개의 계획 중 62%가 프로그램을 종료했습니다. 250,000개 이상의 계획이 이달의 나머지 기간 동안 검토될 예정입니다. 그 중 약 3분의 1은 현재 허용되는 유예 기간에 따라 계획이 만료되기 전 마지막 검토가 될 것입니다.

출처: 모기지 뉴스 데일리

집값 상승이 가주 뿐만 아니라 전국적인 현상인 것으로 나타났다. 전국적으로 올 2분기 기존 단독주택 가격은 1년 전과 비교해 22.9% 상승했다. 같은 기간 LA의 중간 집값은 29% 오른 75만6000달러를 기록했다.

12일 전국부동산협회(NAR)에 따르면 전국적으로 올 2분기에 기존 단독주택 중간값은 22.9% 상승한 35만7900달러였다.

NAR이 조사한 183개 주요 시장 중 182곳의 집값이 1년 전보다 올랐는데 이들 중 94%에 해당하는 지역에서 중간값이 10% 이상 상승했다.

상승률이 가장 높았던 도시는 매사추세츠주 피츠필드로 46.5%를 기록했고 이어 텍사스주 오스틴 45.1%, 플로리다주 네이플스 41.9% 등이었다. 183개 주요 시장 중 유일하게 값이 내려간 곳은 일리노이주 스프링필드로 6.9% 하락했다.

가주의 주요 도시들은 상승률과 가격 측면에서 단연 상위권이었다.

중간값이 가장 높은 도시 톱 5에는 샌호세-서니베일-샌타클라리타 169만9000달러(23% 상승), 샌프란시스코-오클랜드-헤이워드 138만5000달러(32%), 애너하임-샌타아나-어바인 111만 달러(29%), 하와이주 호놀룰루 97만6000달러(20%), 샌디에이고-칼스배드 85만 달러(27%) 등 가주 도시들이 4개를 차지했다.

또 LA-롱비치-글렌데일은 29% 상승한 75만6000달러, 리버사이드-샌버나디노-온타리오는 28% 오른 51만 달러로 나타났으며 북가주의 새크라멘토-로즈빌-아덴-아케이드는 25% 상승한 50만5000달러, 중가주 프레즈노는 22% 오른 36만5000달러를 기록했다.

집값 상승의 이유는 사상 최저 수준의 금리, 재택근무 등으로 늘어난 수요, 셀러들의 이사 취소 및 연기 그리고 고급주택 거래 증가 등이 지목됐다.

코네티컷주 그린위치에 있는 ‘버크셔 해서웨이 홈서비스’의 마크 프루너 대표는 “올해 드러난 가격 상승의 많은 주택 거래에서 모기지가 사용된 흔적이 보이지 않았다”며 “집값이 크게 오른 경우는 캐시 바이어가 개입한 경우가 많았다”고 전했다.

다만 최근 수개월 사이 바이어 경쟁은 둔화 조짐을 보인다는 평가다. NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “워낙 많이 오른 가격이 문제로 부담을 느낀 바이어들이 관망세로 돌아서고 있다”며 “주택시장이 ‘수퍼 핫’을 지나 ‘따뜻한’ 정도로 옮겨가고 있다”고 분석했다.

‘패니매’가 최근 조사한 결과, 집을 사기에 좋은 타이밍이라는 응답자는 28%로 2010년대 중반 이후 최저였다. 너무 오른 집값 때문에 사상 최저 수준 이자율의 장점이 상쇄됐다는 것이다. 실제 2분기 단독주택 소유주의 월평균 모기지 페이먼트는 지난해 1019달러에서 올해 1215달러로 늘었다. 모기지 이자율이 3.29%에서 3.05%로 낮아졌지만 이를 비웃듯 집값이 1년 사이 크게 올랐기 때문이다.

출처: 모기지 뉴스 데일리

국가 연체율은 팬데믹이 시작되기 전의 3.5% 비율로 돌아오지 않았지만 CoreLogic은 30일 이상 연체된 대출 비율이 2020년 5월 이후 2.6포인트 감소했다고 말합니다. 회사는 이 비율을 5월에 밝혔습니다. 2021년은 4.7%로 지난해 5월 7.3%에서 2021년 4.7%로 줄었다.

Corelogic의 Frank Martell 사장 겸 CEO는 “팬데믹은 많은 도전을 야기했지만 연체의 경우 지난 몇 분기 동안 수많은 정부 지원 프로그램과 경제 활동의 급격한 회복 덕분에 영향이 상대적으로 줄어들었습니다. 앞으로 우리는 견고한 경제와 제로에 가까운 금리가 연체 수준을 합리적인 수준으로 유지할 것으로 기대합니다.”

주택소유자는 30~59일 연체된 초기 단계 연체와 60~89일 연체된 불리한 연체가 전년 대비 감소의 대부분을 차지했습니다. 2020년 5월 전체 모기지론의 3.0%를 차지하는 이전 버킷은 올해 5월까지 1.2%로 떨어졌고 불리한 연체 버킷은 2.8%에서 0.3%로 개선되었습니다.

압류를 포함하여 연체 90일 이상인 심각한 연체 대출은 여전히 ​​1년 전의 1.5%에 비해 3.2%로 상승했지만 여전히 2020년 6월 이후 최저 수준입니다. 심각한 연체율은 2020년 8월에 4.3%로 정점을 찍었습니다. .

압류 재고(압류 진행 중인 대출)는 전년 동기 대비 0.3%로 변동이 없습니다. 이는 GSE 및 연방 보증 대출에 대한 지속적인 모라토리엄 때문입니다.

또한 대출 연체도 줄어들고 있습니다. CoreLogic은 현재에서 5월 만기 30일까지의 모기지 비율인 전환율을 2020년 5월 2.2%에서 0.7%로 낮췄습니다.

회사는 “많은 사람들이 정부 규정이 해제될 때 보류 중인 압류 위기에 대해 우려하고 있습니다. 다행히도 관용에 있는 일반 주택 소유자는 주택에 상당한 자본을 보유하고 있어 모기지 지불에 어려움을 겪는 사람들을 위한 추가 재정 완충 장치를 만드는 데 도움이 되었습니다. 덕분에 이러한 강력한 자본 이득, 대출 수정 및 연방 자원의 가용성을 고려할 때 대부분의 차용인은 압류 물결을 막을 수 있을 만큼 충분한 지원을 받았을 것으로 예상합니다. 또한 모기지 보유자를 대상으로 한 최근 CoreLogic 설문 조사에 따르면 응답자의 85%가 다음을 통해 고용을 유지했다고 밝혔습니다. 팬데믹은 많은 주택 소유자가 연체를 피하고 광범위한 모기지 위기를 예방하는 데 도움이 되었습니다.

전반적인 연체 수의 개선은 미국의 모든 주와 대도시 지역에서 나타났습니다. 주 중에서 가장 큰 하락폭은 뉴저지(4.8% 포인트 감소), 뉴욕(4.2포인트), 플로리다(4포인트)였습니다. 대도시의 경우 마이애미가 6.5포인트 하락하여 1위를 차지했으며 그 뒤를 뉴욕 킹스턴, 뉴저지 애틀랜틱 시티가 뒤따랐습니다. 저지는 각각 5.5점과 5.4점 하락했다.

출처: 모기지 뉴스 데일리

모기지 신청 시 성실한 렌트비 납부 이력을 크레딧 점수에 가산해주는 규정이 다음 달부터 적용된다.

국책 모기지 기관인 ‘패니매’는 렌트 세입자의 홈 오너십을 더 쉽게 지원하는 방안의 하나로 광범위한 금융 정보를 모기지 심사에 적용키로 했다고 11일 밝혔다.

‘패니매 데스크톱 언더라이터(Fannie Mae’s Desktop Underwriter)’로 명명된 해당 시스템은 패니매가 보증하는 모기지에 대해 신청자의 렌트 페이먼트 히스토리를 대출 승인 과정에서 크레딧 점수 산정 시 활용하는 게 골자다.

패니매 데스크톱 언더라이터는 오는 9월 18일부터 도입될 예정이다. 신청자의 거래은행으로부터 렌트비 납부 내용을 전달받아 크레딧 점수에 반영하되 부정적인 내용은 감점 요인으로 사용되지 않는다. 렌트비는 체크로 납부했거나 송금 또는 기타 디지털 방식으로 지불한 모든 것이 대상이다.

패니매의 휴 프래터 CEO는 “부족한 크레딧 히스토리와 점수 때문에 내 집 장만의 목표 앞에서 좌절하는 세입자가 많다”며 “긍정적인 렌트 페이먼트 히스토리를 대출 심사 과정에 반영해 주거 불평등 문제를 해소해 나갈 것”이라고 말했다.

US뱅크의 소비자금융 담당인 톰 윈드 전무 역시 “성실하게 납부한 렌트비 관련 기록을 모기지 심사에 사용할 수 있게 된 점은 은행에도 긍정적일 것”이라고 평가했다.

패니매가 표본 조사한 결과, 최근 3년간 집을 소유한 적이 없는 모기지 신청자로서 대출 승인을 받지 못한 경우 중 17%는 패니매 데스크톱 언더라이터 시스템에서 렌트비 납부 이력을 고려했을 때 모기지 승인이 가능한 것으로 드러났다.

출처: 모기지 뉴스 데일리

가파른 주택 가격 상승세를 멈출 수 있는 길은 크게 두 가지다. 모기지 이자율이 오르거나 주택 공급량이 늘어나는 것이다. 주택 가격이 큰 폭으로 오른 상태에서 이자율마저 오르면 주택 구입 능력 상실로 주택 수요가 줄어들 수밖에 없다. 결국 수요와 공급의 법칙에 의해 셀러들이 스스로 가격을 낮추는 현상이 나타나고 주택 가격 상승세도 진정 국면에 접어들 것으로 기대된다.
최근 코로나19 사태가 진정되면서 소비가 갑작스럽게 늘어 인플레이션이 발생할 것이란 우려가 커지고 있다. 인플레이션이 발생하게 되면 모기지 이자율 상승에 영향을 미치기 때문에 이로 인한 주택 구입 수요 위축 현상이 나타날 수 있다. 현장 근무가 늘고 이자율이 상승하면 주택 시장의 거품이 일부 제거되던지 일부 주택 가격 급등 지역에서는 주택 가격이 정체하는 등의 조정 현상이 나타날것이다.

주택 시장이 조정 국면에 접어들지 여부는 모기지 이자율 변동에 달렸다. 모기지 이자율 변동에 따라 수요와 주택 거래에 영향을 미치게 되고 결국 주택 가격도 변동하기 때문이다. 지난해 모기지 이자율이 3% 미만으로 떨어졌을 당시 바이어들의 주택 구입 능력이 상승해 주택 가격 상승세를 이끈 바 있다. 그러나 이자율이 만약 4%~5%대에 진입한다면 반대로 주택 구입 능력 하락 현상이 나타나 주택 구입 수요는 하락 압박을 받게 되고 주택 가격 하락으로 이어지게 된다.
모기지 이자율이 올라가야 주택 시장의 거품이 걷히게 되는것이다.

출처: 모기지 뉴스 데일리