by usezloan | Nov 22, 2021 | News
주택 착공은 10월에 0.7% 감소했습니다.
주택 착공은 10월에 0.7% 감소한 152만 연율로 나타났습니다. 시작은 1년 전에 비해 0.4% 증가했습니다. 10월의 하락은 전적으로 단독 주택 건설 때문이었습니다. 다가구 주택 시작은 10월에 증가했습니다. 작년에 단독 주택 착공은 10.6% 감소한 반면 다가구 착공은 36.6% 증가했습니다. 전염병 초기 건설 활동의 초기 붕괴에서 벗어난 이후 주택 착공은 평균 연간 155만 건이었으며 10월 착공은 9월보다 0.7% 낮았지만 대략 그 평균 수준을 유지했습니다. 건설업체는 공급망과 노동력 부족을 둘러싼 지속적인 문제를 계속해서 처리하여 활동의 더 큰 증가를 가로막고 있습니다. 세부 사항을 살펴보면 10월의 모든 하락은 활동이 3.9% 감소한 단독 가구 부문에서 발생했습니다. 반면 다가구 건설은 7.1% 증가했다. 특히, 지난 1년 동안 다가구 창업은 36.6% 증가한 반면 단독 주택 창업은 10.6% 감소했습니다. 일부 사람들이 대도시로 다시 이동하고 퇴거 모라토리엄이 종료됨에 따라 급격한 임대료 상승에 대응하여 개발자들이 단독 주택 건설에서 더 큰 아파트 건물로 일부 자원을 이전하고 있는 것으로 보입니다. Zillow는 신규 세입자의 임대 비용이 작년에 9.2% 증가했다고 추정하고 Apartmentlist는 훨씬 더 빠른 15.8% 증가하여 3.0~4.0% 범위의 일반적인 이익을 쉽게 초과할 것으로 추정합니다. 최근의 분배 효과를 제외하고 주택 건설은 건전합니다. 전체 주택 착공의 12개월 이동 평균을 살펴보면 최근 변동성을 파악하는 데 도움이 됨을 알 수 있습니다. 현재 주거 건설이 2007년 이후 가장 빠른 속도로 진행되고 있음을 알 수 있습니다. 월별 활동 속도는 회복세가 계속됨에 따라 증감할 것이지만 주택 시작은 추세를 보일 것으로 예상합니다 앞으로 몇 년 안에 상승할 것입니다. 빌더는 시작을 기다리는 파이프라인에 수많은 허용된 프로젝트가 있습니다. 실제로 승인되었지만 아직 시작되지 않은 프로젝트의 백로그는 현재 1999년 시리즈가 시작된 이후 가장 높습니다. 한편, 신규 건축 프로젝트에 대한 허가는 10월에 4.0% 증가하여 건축업자가 앞으로 더 많은 수요를 볼 수 있음을 보여줍니다. . 미국은 인구 증가와 폐품(자발적 녹다운, 자연 재해 등)을 기준으로 연간 약 150만 건의 주택 착공이 필요하다는 점을 명심하십시오. 그러나 우리는 2006년 이후 어느 해에도 그렇게 많은 새 주택을 짓지 않았습니다. 파이프라인에 있는 많은 미래 건축 활동과 함께 건축업자들은 주택 재고를 늘리고 소비자 수요를 충족시키려고 하며 더 많은 밀레니얼 세대가 마침내 주택 시장에 진입함에 따라 , 2021년 건설이 올해 150만 유닛 벤치마크를 넘고 2022년에는 더 높아질 가능성이 매우 높아 보입니다.
by usezloan | Nov 19, 2021 | News
Fannie Mae는 공급망, 인플레이션을 경제 및 주택 위험으로 보고 있습니다.
10월 소비자 물가 지수(CPI)가 발표되었을 때 Fannie Mae의 10월 경제 예측에서 잉크는 마르지 않았습니다. 인플레이션율은 회사의 경제학자들이 예측한 것보다 2/10 더 높았습니다. Fannie Mae의 11월 예측은 이제 이미 상향 수정된 2021년 4분기 연간 톱라인 및 핵심 CPI에 대한 6.2% 및 4.6% 예측이 너무 낮을 가능성이 있으며 더 오래 지속되는 인플레이션 기간이 이제 더 가능성이 있다고 생각한다고 말합니다. 이를 통해 연준은 연준이 포트폴리오에 대한 증권 구매를 중단하고 2022년 4분기에 연방기금 금리 목표를 인상하기 시작할 것이라고 결론지었습니다.
그들은 올해 4.8% 성장, 2022년 3.7% 성장을 계속 예상하고 2023년 첫 번째 예측에서 GDP 2.1%, 실업률 3.7%를 예상합니다. 그들은 또한 2023년 말까지 CPI와 핵심 수준이 거의 3.0%에 이를 것으로 예상하고 연준이 내년 4분기부터 25베이시스 포인트 단위로 금리를 인상할 것으로 예상합니다. 그들은 연준이 여전히 증권 매입을 축소하고 있는 동안 이러한 인상이 시작될 가능성은 거의 없다고 보고 있지만 축소가 가속화될 가능성은 열려 있습니다.
그들은 예측에 대한 몇 가지 위험을 봅니다. 글로벌 공급망 중단이 해결되는 속도는 단기적인 공급 병목 현상 완화와 장기적인 구조 조정 모두에 중요합니다. 노동 공급이 코로나 이전 추세로 돌아가거나 부족한 정도가 임금 비용과 생산성에 영향을 미칠 것입니다. 인플레이션은 계속해서 이전의 기대치를 초과했으며 추가 인상이 가능하여 소비자 지출에 더 큰 부담을 줄 수 있습니다. 인플레이션의 통과 또는 지속 수준과 이에 따른 통화 정책 조치에 대한 연준의 신념이 핵심이 될 것입니다. 그들의 선택은 경제 성장과 주택 및 모기지 활동에 영향을 미칠 것입니다. 재정 정책도 역할을 할 것입니다. 이 달의 예측에는 최근 통과된 인프라 법안이 포함되어 있지만 2023년 이후에 새로운 지출이 많이 발생한다는 점을 감안할 때 예측에 미치는 영향은 미미합니다. 하원에서 막 통과된 대규모 재정 패키지는 세부 사항과 시기의 불확실성으로 인해 전망에 포함되지 않았습니다.
회사는 9월에 대한 예상보다 강력한 기존 주택 판매 보고서로 인해 올해 남은 기간 동안의 주택 판매 예측을 연간 5.3% 증가로 상향 조정했습니다. 그러나 그들은 9월의 새로운 기록인 2.4개월로 재고 공급이 감소했기 때문에 이러한 증가는 일시적인 것이라고 계속 주장합니다. 동시에 새로운 목록의 유입은 2019년 같은 기간보다 약간 더 높았지만 판매는 17% 증가했습니다. 그들은 부분적으로 재고 부족으로 인해 내년에 매출이 감소할 것으로 보고 있습니다.
주택 수요는 “강력한” 상태를 유지하지만 다소 감소할 것으로 예상됩니다. 이미 강력한 가격 상승이 예상되고 약간 더 높은 모기지 이자율이 예상됨에 따라 경제성 압박이 증가할 것입니다. 회사는 첫 구매자(이제 FTHB)가 COVID-관련 혼란으로 인해 구매를 앞당기면서 주택 구매의 많은 부분을 미래에서 빌려왔다고 계속 믿고 있습니다. 역사적으로 낮은 모기지 이자율. 또한 과거 경기 부양 수표의 저축액이 점차 고갈됨에 따라 주택 가격 상승에 보조를 맞추기 위해 더 큰 규모의 계약금을 충당하기 위해 그 돈을 사용할 수 없게 되었습니다. 첫 주택 구입자의 일반적인 다운페이먼트 규모는 최근 코로나 이전보다 약 1만 달러 높아져 모기지 페이먼트 규모를 억제하는 데 도움이 되었습니다.
높은 평가율과 타이트한 재고는 신규 주택 건설을 계속 지원하여 일부 공급 압력을 완화하는 데 도움이 될 것입니다. 그러나 주택 건설은 공급망 붕괴와 노동력 부족으로 계속해서 방해를 받고 있습니다. 신규 주택 판매가 14% 증가하면서 9월에 판매된 많은 주택이 아직 시작되지 않았습니다. Fannie Mae는 예측을 약간만 수정했으며 시작 속도의 완만한 증가와 함께 더 많은 프로젝트가 완료됨에 따라 다음 분기 동안 신규 주택 판매가 가속화될 것으로 예상하고 있습니다. 노동력과 자재가 제한되지 않는다면 수요가 이를 뒷받침하는 것처럼 보일 때 건설 속도가 더 빨라질 것으로 예상할 것입니다. 이러한 제약이 예상보다 빨리 해결될 수 있다면 주택 착공 및 신규 주택 판매 속도에 상승 위험이 있습니다. 따라서 2023년에 예상되는 모기지 이자율 상승과 경제 성장 둔화에도 불구하고 이러한 충족되지 않은 수요는 2023년 예측에서 상대적으로 높은 건설 증가를 예상하게 합니다.
경제학자들은 30년 모기지 이자율이 2022년 말까지 3.4%, 2022년 말까지 3.5%가 될 것으로 예측했습니다.
2023년, 현재 수준에서 완만한 상승. 연준은 장기 실질 금리에 대한 시장 기대치가 갑자기 바뀌었던 2013년의 짜증이 반복되는 것을 피하기 위해 축소 및 금리 인상 계획을 공개하기 위해 애썼습니다. 기대는 대부분 고정되어 있으며 회사는 이러한 효과가 대체로 “베어인”되어 향후 몇 년 동안 모기지 이자율이 약간만 상승할 것으로 예상합니다. 그러나 위험은 장기 인플레이션 기대치가 의미 있게 상승하기 시작하면 금리가 확실히 높아질 수 있다는 것입니다. 또는 높은 인플레이션이 앞으로 더 공격적인 연준의 긴축 정책을 촉발하고 이것이 또 다른 경기 침체의 위험이 있는 것으로 간주되는 경우 장기 금리가 다시 하락하기 시작하여 수익률 곡선을 반전시킬 수 있습니다.
2021년 전체 단독 주택 모기지 시장 창출에 대한 예측은 4조 4천억 달러로 약간 수정되었으며 2022년 예측은 약간 하향 조정되었지만 반올림 후에도 3조 3천억 달러로 유지되었습니다. 초기 2023년 예측은 $3.1조입니다.
총계에는 지난달 구매 모기지 발생 예측에 대한 소폭 수정이 포함되어 180억 달러에서 1조 9000억 달러로 증가했습니다. 구매량은 2022년 6.8% 증가하여 2조 달러로 10월 예측에서 약간 하향 조정될 것으로 예상되며 2023년에는 감소하여 전년도 대비 2.3% 증가하는데, 이는 가격 상승이 판매 감소를 약간 상회하기 때문입니다.
올해 재융자 규모 전망은 710억 달러에서 2조5000억 달러로 상향 조정됐다. 강력한 수신 응용 프로그램 데이터는 이번 달의 완만하게 높은 이자율 기대에 의해 다소 상쇄됩니다. 2022년과 2023년에는 refi 물량이 각각 1조 3000억 달러와 1조 1000억 달러로 감소할 것으로 예상된다. 현재 모기지 이자율 2.98%에서 미지급 모기지론의 약 43%가 재융자에 대한 최소 50베이시스 포인트 인센티브가 있는 것으로 생각됩니다.
by usezloan | Nov 17, 2021 | News
모기지 금리가 다시 3% 아래로 떨어졌습니다.
투자자와 주택 구매자는 채권 시장이 균형을 찾으면서 모기지 이자율 상승에서 벗어나고 있습니다. 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 모기지론은 11월 10일 마감 주 동안 평균 2.98%로 전주보다 11bp 하락했다고 보고했다. (1년 전 30년 고정 모기지론은 평균 2.84%였다.) 반면 15년 고정 모기지론은 평균 2.27%로 8bp 하락했다. 5년 만기 미 국채 지수 변동금리 모기지는 평균 2.53%로 전주보다 1bp 하락했다. 샘 카터 프레디맥 수석 이코노미스트는 보고서에서 “경제 성장이 재가속되었음에도 불구하고 최근 채권 랠리는 모기지 이자율을 2주 연속 하락시켰다”고 말했다. “저 모기지 이자율은 주택시장에 처음 진입하는 사람들의 순풍과 결합되어 내년에도 구매 수요가 강할 것이라는 것을 의미합니다.” 전국적으로, 20% 다운 페이먼트로 자금을 조달한 기존 단독 주택에 대한 30년 대출에 대한 평균 월 모기지 상환액은 작년보다 150달러 이상 증가한 1,214달러였습니다. 3분기와 2021년 전체적으로 많은 잠재 구매자의 주택 구입 가능성이 감소했습니다. 높은 가격으로 인해 일반 가족이 집을 마련하기가 극히 어려웠지만, 역사적으로 낮은 모기지 이자율이 요구 가격을 상쇄하는 데 도움이 된 경우도 있습니다. 많은 부동산 경제학자들은 모기지 이자율이 앞으로 몇 개월 및 그 이후에 오를 것으로 예상합니다. 시장에 나와 있는 주택 수의 잠재적인 증가와 결합된 더 높은 요율은 주택 가격 상승 속도를 늦출 것입니다.
by usezloan | Nov 16, 2021 | News
인플레이션!
미국인들이 휘발유와 식료품과 같은 필수품에 더 많은 비용을 지불하면서 인플레이션율을 31년 만에 최고 수준으로 끌어올리고 미국 가계에 재정적 압박을 가하면서 생활비는 10월에 다시 급격히 상승했습니다. 지난달 소비자물가지수는 0.9% 올랐다. 인플레이션의 속도는 전월의 5.4%에서 10월의 6.2%로 행진했습니다. 이는 연준의 2% 목표치의 세 배이며 1990년 11월 이후 가장 높은 비율입니다! 최근 일련의 높은 인플레이션 수치는 연준에 더 많은 압력을 가할 가능성이 있으며 우리 경제에 대한 부양책을 단계적으로 중단하려는 계획을 서두를 수 있습니다. 아시다시피 중앙은행은 금리를 초저렴하게 유지하기 위해 전례 없는 조치를 취했습니다. 변동성이 큰 식품 및 에너지 비용을 제외하고 면밀히 관찰한 또 다른 인플레이션 지표는 지난달 0.6% 상승했습니다. 이 소위 “핵심율”은 기본 인플레이션의 보다 정확한 측정으로서 경제학자들에 의해 밀접하게 따릅니다. 그러나 12개월 만에 기준금리가 4%에서 4.6%로 높아져 30년 만에 최고치를 기록했다. 높은 인플레이션은 2022년 초까지 계속될 것으로 보이며, 이는 곧 쉽게 풀릴 것 같지 않은 노동력과 공급 부족이 지속되기 때문입니다. 임대료, 휘발유, 식료품, 자동차 및 기타 많은 상품과 서비스 가격의 급등은 소비자 신뢰에 큰 타격을 가했으며 인플레이션이 진정되지 않는 한 경제 회복을 위협할 수도 있습니다. 휘발유 가격은 10월에 6.1% 올랐다. 미국인들은 1년 전보다 연료를 채우기 위해 더 많은 비용을 지불하고 있습니다. 유사하게, 식품 비용은 지난 달에 거의 1% 상승했습니다. 식료품 가격은 지난 1년 동안 5.3% 상승하여 가족들이 저녁 식사를 준비하거나 외식을 할 여유가 없게 되었습니다. 임대료는 0.4% 올랐다. 지난 두 달 동안의 증가는 1987년 이후 가장 큰 연속 증가를 기록합니다. 대피소는 대부분의 가족에게 가장 큰 비용입니다. 신차와 중고차, 의료, 교통, 전기 등의 가격도 크게 올랐다. 지난달 가격 하락을 보여준 몇 가지 카테고리는 알코올 음료와 항공 요금이었는데, 이는 사람들이 비행기를 탈 때 덜 날고 술을 덜 마신다는 것을 의미할 수 있습니다.
by usezloan | Nov 15, 2021 | News
Zillow는 ibuyer을 종료합니다.
분명히 Zillow 경영진은 LAREIC 월간 회의, LAREIC 대학 수업 또는 수많은 워크샵에 참석한 적이 없습니다. 그들이 있었다면 부동산 투자의 기본 원칙은 “싸게 사서 비싸게 파는 것”이라는 것을 알았을 것이기 때문입니다. 분명히 Zillow의 알고리즘은 “고가에 사서 더 비싸게 판매”하도록 안내했습니다. 장기는 고사하고 단기적으로는 좋은 전략이 아닙니다. Zillow의 다른 주요 경영진은 우리 세미나에서 부동산은 국가가 아니라 “지역”이라는 사실을 배웠을 것입니다. 모든 주, 모든 도시, 모든 이웃, 모든 거리는 독특합니다. 국가 알고리즘을 개별 주택에 적용할 수 없습니다. 글쎄, 당신은 할 수 있지만 Zillow와 마찬가지로 매우 짧은 기간에 수백만 달러를 잃을 것입니다. 숫자를 보라. ..굉장하다. Zillow는 회사가 너무 많은 비용을 지불했음을 인정하는 올해 하반기에 구입한 주택에서 5억 5천만 달러 이상을 잃었습니다. 헉! 결과적으로 Zillow는 사업을 중단하고 전체 직원의 4분의 1을 해고할 것입니다. 부동산 대기업은 iBuying 사업을 포기한 잘못된 알고리즘 모델을 비난했습니다. 분석가는 Zillow가 구입한 주택의 3분의 2가 물에 잠겨 있다고 말했습니다. Zillow Group의 공동 설립자이자 CEO인 Rich Barton은 3분기에 너무 높은 가격에 주택을 구입하여 3억 400만 달러의 손실을 기록했으며 같은 이유로 4분기에도 2억 6500만 달러의 손실을 예상한다고 밝혔습니다. Zillow는 3분기 동안 9,680채의 주택을 구입했지만 그 중 3,032채만 팔았다고 말했습니다. Zillow 주가는 이 소식에 11%나 급락한 $76.22를 기록했습니다. 과열된 미국 시장이 냉각되기 시작하면서 회사의 알고리즘으로 인해 주택 가격이 초과 지불되어 손실을 입은 부동산을 나열해야 했기 때문에 이 사업은 최근 몇 개월 동안 큰 걸림돌이 되었습니다. 2018년, 회사 설립자 중 한 명인 Barton은 CEO의 역할을 되찾고 “즉석 구매”의 줄임말인 ibuying이라고 하는 하이테크 홈 플리핑 사업에 뛰어들었습니다. 그러나 더 정확하게는 “즉각적인 손실”을 줄여야 합니다. 새로운 사업에서 Zillow는 가격 책정 알고리즘을 사용하여 소유자로부터 주택을 구입하고 가벼운 수리를 한 후 다시 시장에 내놓았습니다. 올해 초 이 회사는 2건의 채권 발행을 통해 10억 달러 이상을 차입하여 증권화 시장에 진출한 최초의 ibuyer가 되었습니다. 또한 Credit Suisse, Goldman Sachs 및 Citigroup과 함께 5억 달러의 신용 대출을 준비했습니다. 결론: Zillow는 현재 7,000채 이상의 주택을 보유하고 있으며 그룹 또는 하나씩 빠른 시일 내에 언로드해야 합니다. 언론에 대한 공식 성명에서 CEO Barton은 “나는 교훈을 얻었습니다! 나는 또 다른 LAREIC 월례회의를 놓치지 않을 것입니다. 이제부터 LAREIC에서 제공하는 모든 워크샵, 세미나 및 부트 캠프에 등록하고 있습니다!”
by usezloan | Nov 9, 2021 | News
근로자는 돌아오지 않았지만 회사는 사무실 공간을 임대하고 있습니다.
아직 많은 직원들이 사무실로 복귀하지 않았지만 상업용 부동산 임대는 성장의 조짐을 보이고 있다. Delta 변형의 여름 급증은 올 가을이 아이들이 학교에 다시 다니고 전염병이 약해지면서 다시 나란히 일을 시작할 시기가 될 것이라는 기대를 무산시켰습니다. 그 결과 많은 기업이 원격 근무를 계속하기로 결정했습니다. 그럼에도 불구하고 ‘오피스’는 아직 죽지 않았다는 게 기업들의 공통된 인식인 것 같다. 예를 들어, 로스앤젤레스 카운티의 사무실 임대는 일부 고용주가 앞을 내다보고 공간을 임대하면서 3분기에 긍정적인 신호를 보였습니다. 그러나 현재로서는 대부분의 사무실 건물이 빈약한 상태로 남아 있습니다. 줌(Zoom) 방식의 원격 회의에 참석하는 사람들이 회의가 끝나기만을 기다리고 있다는 우려는 관리자들이 사무실 공간 임대에 서명하는 이유 중 하나일 수 있습니다. 로스앤젤레스 카운티는 3분기에 55,600평방피트의 임대 사무실 공간의 순 손실을 보았습니다. 이는 작년과 올해 초 전염병의 깊이 동안 분기당 2백만 평방피트의 순 손실에서 분명히 개선된 것입니다. 전체 비임대면적은 18.1%로 전분기 대비 소폭 증가했다. 이는 대공황의 최악의 고점에 가깝지만 상승세는 부분적으로 로스앤젤레스 시내 캘리포니아 마켓 센터에 있는 새로 개조된 전 도매 패션 쇼룸에 거의 130만 평방피트의 빈 사무실이 시장에 등장했기 때문입니다. 임대되지 않은 공간은 일반적으로 “비점유된” 공간이라고 하지만 많은 회사가 더 이상 임대 공간을 완전히 차지하지 않고 전염병 이전처럼 사무실을 채우지 못할 수도 있기 때문에 이 용어는 새로운 의미를 갖게 되었습니다. 분석가들은 요즘 사무실에 얼마나 많은 사람들이 나타나는지 추적하기 시작했습니다. 2018년에 사람들은 일주일에 평균 4.4일 동안 사무실에서 일했습니다. 그 평균은 장기간 지연된 복귀 후 일주일에 약 3.35일로 떨어질 것이라고 CBRE는 추정한다. 그러나 사무실에서 보내는 시간의 예상되는 단축은 미래에 우주 회사가 임대하는 금액의 큰 삭감으로 이어지지 않을 수 있습니다. CBRE는 팬데믹 이후 직원의 원격 근무일이 표준으로 유지됨에 따라 기업은 직원 1인당 평균 사무실 공간을 약 9% 줄일 것으로 추정합니다. LA 사무실은 지난주 32%만 차지했는데, 이는 전주보다 약간 증가한 수치입니다. 전국적으로 평균 점유율은 지난 4주 동안 33.6%에서 36.1%로 상승했습니다.
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