주택 담보대출 비율(LTV)이란?
LTV(loan to value ratio)는 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로서 대출 가능 한도를 의미합니다. 가령, 주택이 $500,000불로 감정되었고 대출 금액이 $400,000불 이라면 주택담보대출 비율이 80%가 됩니다. 초기 납입금(Down Payment)이 $100,000이 됩니다.
LTV는 대출기관이 리스크를 계산하는데 이용하는 측정치입니다. 따라서 초기 납입금을 더 많이 지불하면 LTV가 낮아져 더 나은 금리를 받을 수 있습니다.
초기납입금, Down Payment : 미리예치한 금액
모기지 보험이란?
이 보험을 영어로Private Mortgage Insurance(PMI), Mortgage Insurance Premium(MIP)라고 합니다. PMI는 일반융자에서, MIP는 FHA와 USDA융자에서 사용되고 있습니다.
주택융자금을대출한 은행이 대출금을 보호받기 위해서 대출자에게 주택 융자 대출금 보험을 들게합니다.즉 융자금으로 주택을 구입한 후 실직이나 사고로 월 페이먼트를 하지 못할 경우를 대비하는 것입니다.
PMI의 경우 대출자가 다운페이먼트를 20%로 했을 경우 융자 대출 은행은 의무적으로 융자신청인에게 PMI보험을 들게합니다. MIP의 경우 다운페이먼트와 에쿼티에 상관 없이 융자기간동안 계속 보험료를 납부해야합니다.
모기지 납입금(PAYMENT)이란?
대출자는 매달 모기지를 납입해야 하므로 그 금액에 무엇이 포함되는지 알아야 합니다. 모기지 월 납입금은 원금, 이자, 세금, 집 보험료의 네 부분으로 구성 됩니다.
대출원금은 부동산 계약 액수에서 초기 납입한 부분을 뺀 금액이됩니다. 이자는 대출원금 모기지에 대한 것 입니다. 이것이 대출금에 부과되는 비용입니다.
세금은 월 모기지 납입금에 재산세가 추가되는 경우에 표시되는 금액입니다. 대출기관은 이 금액을 에스크로 계정에 보관합니다. 해당연도에 대한 대출자의 모기지 재산세가 실제로 부과되면, 대출기관이 에스크로 계정에서 금액을 인출하여 재산세를 납부합니다. 하지만 대출자가 선택해서 직접 재산세를 낼 수도 있습니다.
집 보험은 모기지 대출기관이 자신의 투자를 보호하기 위해 주택 소유자 보험을 가입하도록 요구합니다. 초기납입금이 20% 미만일 경우 월 납입금에 일반 대출의 민간 모기지보험(PMI)이 포함될 수 있습니다.
FHA와 USDA를 통한 모기지도 이 보험 납입을 요구합니다.대출자의 주택이 홍수 피해 지역으로 지정된 경우, 월 홍수 보험료가 납입금에 포함됩니다.
초기납입금(Down Payment)이란?
집을 구입할 때 Buyer(구매자)는 Seller(판매자)에게 주택구입대금을 주어야 합니다. 이때 다운페이는 은행 모기지대출을 제외한 현금을 의미합니다. 저렴한 대출을 받으려면 다운페이먼이 많은 것이 좋습니다.
그러나 100% 대출도 받을 수 있습니다. VA 및 USDA 같은 정부 지원 프로그램은 대출자에게 DOWN PAYMENT이 없이 100% 융자를 제공합니다. 또한 FHA는 자격을 갖춘 대출자에게 최소 3.5%의 초기납입금으로 자격을 갖출 수 있도록 합니다.
미전국에 여러 DPA( 정부 지원 프로그램)들이 초기 납입금을 지원하기도 합니다. 대출자의 소득, 주택소유 이력, 부동산의 위치, 그 외에 많은 요소들에 따라 대출이 결정됩니다. 또 다른방법은 2차 융자로 DOWN PAYMENT를 줄이는 방법이 있습니다.
모기지 금리란?
주택을 구입할 때 가정 먼저 확인해야 할 것은 금리, 즉, 이자율을 알아보는 것입니다. 모기지 금리는 모기지 대출에 부과되는 이자입니다. 금리는 시장 상황에 따라 매일매일 변합니다. 모기지 이자율을 변하게 하는 요인은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다.
첫째, 시장상황입니다. 이 시장상황은 국내의 경제상황, 주택시장 동향, 연방 통화정책 등의 영향을 받습니다. 특히 10년 만기 (미합중국 재무성의 국채인) Treasury Bond의 이자율에 큰 영향을 받습니다.
둘째, 대출자의 개인적 재무 건전성에 따라 대출 이자율에 영향을 받습니다. 재무 건정성은 채무자의 신용도와 미리 예치한 금액 (Down Payment)과 직접 관계가 있습니다. 즉, 대출자의 신용도, 재무상태가 양호하다면 대출 비용은 줄어듭니다.
신용 상태의 검증은 대체적으로 세 곳의(Experian, Tans Union , Equifax)의 신용조사회사를 통합니다. 신용조사회사들은 각각 다른 방법으로 신용도에 대한 점수를 매기고 있어 신용점수각 각각 다르게 나오게 됩니다.
신용도 조사 대상을 파산기록, 지불판결서 (Judgement)와 Derogatory Accounts(채무를 갖지 않은 계좌)있는지 먼저 봅니다. 그리고 현재 남아있는 크레딧카드 빚을 포함한 각종 부채 , 페이먼트 연체여부, 신용조회 횟수 등을 알아봅니다.
은행은 융자금 신청자에 대한 신용 점수를 이 신용조사서의 중간 점수를 씁니다. 예를 들어 Experian 800점, Trans Union 780점, Equifax 765점이 나오면 렌더는 중간 점수인 780을 사용해 대출 가부를 결정한다는 것 입니다.
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