융자지식10-모기지 포인트(Point)

by usezloan | Mar 31, 2021 | Financial study

모기지 포인트란?

1포인트(Point)는 융자금의 1%를 말합니다. 포인트란 이자를 낮게 받기 위해서 지불하는 비용입니다. 하지만 포인트는 고객의 선택사항입니다. 이자율에 대한 포인트 규모는 융자의 종류, 고객의 자격과 시장상황에 따라 달라질 수 있습니다. 이 포인트를 사용할 때 Buy Down이란 용어를 씁니다. Buy Down에는 영구적 Buy Down과 임시적 Buy Down이 있습니다.

– 영구적Buy Down일 경우(30년 고정) : Buy Down 2%.

예를 들어 융자금액 $400,000불을 이자율을 5%로 융자할 때, 금액의 2% ($8,000) 정도를 더 내고 대출자가 이자율의 0.5% 정도 낮추어 이자율이 4.5%가 됩니다. 이렇게 처음에 융자액의 2%를 내면 30년 동안 적용이 되는 것을 영구적 Buy Down입니다.

– 임시적 Buy Down일 경우(30년 고정):2/1 Buy Down으로 표시합니다.

이 프로그램은 융자받는 첫 해에 시세보다 2% 낮게 이자를시작합니다. 예를 들면 30년에 6% 이자율이면 첫해는 4%에 대한 모기지를 내고 다음해는 5%에 대한 모기지를 내며 세 번째부터는 6%를 28년 동안 내어야 합니다. 임시적 Buy Down은 3/2/1 등 여러 가지 형태가 있습니다. 이에 따라 처음에 내야하는 Buy Down 액수도 다릅니다.

융자지식9-총부채상환율 (DTI)

by usezloan | Mar 31, 2021 | Financial study

총부채상환율(DTI)이란?

월 지출을 월 소득으로 나눈 것입니다. DTI는 크게 프런트엔드 비율(Front-end ratio)와 백엔드 비율(Back-end ratio)로 구성됩니다. 월 총소득 중 모기지 페이먼트 등 주택관련 비용이 차지하는 비중을 보여주는 것이 프런트엔드 비율이고 원금과 이자, 재산세, 주택보험료 등을 포함한 월 주택관련 비용이 월 총수입의 28%를 넘지 않아야 대출 승인 가능성이 높습니다. 백엔드 비율은 총비용이 월 총수입의 36%를 넘지 말아야 합니다. 

실무에서는 일반적으로  백 엔드 비율(Total Debt to Income Ratio)을 사용하며 대략 40%- 45%대입니다. 현 부채는 모기지, 자동차, 학생 융자, 자녀양육비, 신용카드 부채 등이 포함됩니다. 

건전한 재무상황이란 빚에 허덕이지 않는 상태를 의미하므로, DTI가 낮은 것이 좋습니다. 대출자의 DTI를 45% 미만으로 낮추실 것을 권장합니다.  DTI가 45%를초과하는 대출자는 일반적으로 리스크가 높은 것으로 간주됩니다.

DTI: Debt to Income Ratio 

Front- end Ratio (Housing Expense Ratio)= PITI or PITA / Gross Monthly Income

Back-end Ratio (Total Debt to Income Ratio)=( PITI + all recurring monthly debts)/ Gross Monthly Income

PITI: 원금,이자,세금,보험 

융자지식8-주택 담보대출 비율(LTV)

by usezloan | Mar 31, 2021 | Financial study

주택 담보대출 비율(LTV)이란?

LTV(loan to value ratio)는 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로서 대출 가능 한도를 의미합니다. 가령, 주택이 $500,000불로 감정되었고 대출 금액이 $400,000불 이라면 주택담보대출 비율이 80%가 됩니다. 초기 납입금(Down Payment)이 $100,000이 됩니다. 

LTV는 대출기관이 리스크를 계산하는데 이용하는 측정치입니다. 따라서 초기 납입금을 더 많이 지불하면 LTV가 낮아져 더 나은 금리를 받을 수 있습니다.

초기납입금, Down Payment : 미리예치한 금액