by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식101- 최종 심사와 펀딩 (Funding)
최종 심사와 펀딩 (Funding)
바이어가 서명/공증한 융자 서류와 다운페이가 들어오면, 은행은 최종 심사를 거친다. 그 중에서 제일 대표적인 것은 재직 증명 (VOE: Verification of Employment)을 다시 하는 것이다.
마지막날 바이어가 일하는 직장에 전화가 올 수 있다.따라서 에스크로 끝날때까지 직장을 그만두는 건 말할 것도 없고 어떤 모양으로든 재직 상태에 변화가 없는 것이 좋다. 최종 심사에 들어가는 또 다른 대표적인 확인사항은 크레딧을 다시 뽑아 보는 것이다. 에스크로 끝나기 전에 자동차를 산다거나 고가의 가구나 전자제품을 사는 것은 자제하는것이 좋다.
최종 심사까지 다 끝나면 은행은 융자 금액을 송출한다. 이것을 펀딩 (Funding)한다고 한다. 펀딩이 되면 보통 그날이나 그 다음날 집 문서 등기 (Grant Deed Recording)가 이루어지고, 등기가 되는 순간 소유권이 이전된다. 론닥을 싸인하고 펀딩까지 소요되는 시간은 보통 짧으면 하루에서 3-4일정도까지 걸릴 수 있다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식100- Trustee’s Sale 이후
Trustee’s Sale 이후
– 이사와 Cash for Keys
경매가 강행되면, 투자자가 사든지 아니면 소유권이 은행으로 돌아가 은행 매물 (REO)가 되든지 하기 때문에 그날로 집의 소유권이 바뀐 것입니다. 통상 수일 내 투자자나 은행에서 사람을 보내 집을 비워 달라고 합니다. 보통 한달 내 집을 나와야 하고, Cash for Key라고 부르는 이사 비용도 좀 받을 수 있습니다. Cash for Key는 많으면 만불 가까이 받는 경우도 있으나 훻씬 적은 금액을 받거나 못받고 나와야 하는 경우도 있습니다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식99- 주택 차압절차2 (NOT)
NOT (Notice of Trustee’s Sale: 경매 통지서)
NOD 등기후 3개월이 지나면, 은행은 이제 경매 날짜를 잡을 수 있다. 부동산 경매는 여러가지 종류가 있는데, 차압 경매는 Trustee’s Sale이라고 부릅니다. 은행이 직접하지 않고 Trustee라는 기관이 주관하기 때문에 Trustee’s Sale이란 용어를 씁니다. 은행이 잡을 수 있는 가장 빠른 경매 날짜는 NOD 3개월이 끝나는 시점에서 21일 이후입니다. NOD 이후 3개월이 지나면 바로 경매 날짜를 정하고 통보를 하는데, 이 경매 통지서를 NOT 라고 부른다.
이와 같이, 아무런 연기 없이 차압이 진행되면, 3개월, 3개월, 21일 해서 약 7개월만에 모든 차압 절차가 끝날 수 있습니다.
NOD와 마찬가지로 NOT도 해당 County에 등기되며, 주택 소유주에게 복사본이 보내집니다. 경매 날짜 또한 은행의 재량에 따라 연기될 수 있으나 단 3번을 연기 후에 은행은 의무적으로 새로운 NOT를 등기해야 합니다. 융자 조정이나 숏세일 (Short Sale) 진행 중에는 그리 어렵지 않게 경매를 연기하는 것이 가능합니다.
주택 소유주의 입장에서 NOT를 볼 때 경매 날짜를 먼저 확인하면 됩니다. 그리고 NOT 편지 하단 부분에 나와 있는 Trustee에 전화를 한 후 Trustee Sale #를 입력하면, 경매 날짜가 연기가 되었는지, 경매가 강행되어 집이 팔렸는지 등에 대해 확인 할 수 있습니다. 경매 날짜 당일 날 경매가 연기되는 경우도 있을 수 있습니다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식98- 주택 차압절차1 (NOD)
주택 차압절차
주택 차압절차는 Judicial 대 Non-Judicial Foreclosure가 있는데 California는 Non-Judicial Foreclosure를 지킵니다.
모기지 페이먼트를 보통 3개월 안하면, 은행에서는 NOD ( Notice of Default)를 해당 County에 등기함으로써 차압절차를 시작한다.
은행은 그 후 10일 안에 NOD 복사본을 주택 소유주의 주소로도 보내게 되어 있다. NOD 시작하는 시점이 꼭 3개월이란 법은 없기 때문에 은행의 재량에 의해 결정합니다. 하지만 거의 대부분의 경우, 3개월 정도 페이먼트를 안하면, NOD가 발송됩니다.
NOD를 등기한 후, 은행은 최소한 3개월을 위무적으로 기다려야 한다. 밀린 페이먼트를 값을 기회를 주기 위한 시간이라고 생각하면 됩니다. 이 3개월이 지나면, NOD 전 3개월과 NOD 후 3개월해서 페이먼트를 안 한 시간이 약 6개월이 된다.
by usezloan | Jun 21, 2021 | Financial study
융자지식97- Reinstatement & Redemption Period
Reinstatement & Redemption Period
경매 날짜 5 Business Day 전까지는 융자를 Reinstate할 수 있다. Reinstate은 밀린 페이먼트와 그동안 쌓인 벌금/수수료를 갚아 차압 절차를 중단시키는 것을 의미합니다.
경매 날짜가 5 Business Day 안으로 다가오면, 이제는 Reinstate이 아니라 Redeem해야 하는데 융자 원금 전체를 갚아야 (Payoff)합니다.
이러한 부분들도 은행의 재량에 따라 바뀔 수 있고 은행과 협상이 가능합니다. 경매 날짜 5일 안에도 협상이 이루어지면 은행은 Reinstate 해줄 수도 있습니다.
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