by usezloan | Jul 14, 2021 | News
모기지 이자율은 3% 아래로 떨어졌습니다.
미국 연방준비제도(Fed·연준)가 예상보다 빨리 금리를 인상할 수 있다는 신호에 채권 시장이 반응하면서 벤치마크 모기지 금리가 다시 3% 아래로 떨어졌다. 프레디 맥(Freddie Mac)은 30년 고정 모기지론이 이번주 평균 2.90%로 전주보다 9bp 하락했다고 보고했다. 기준금리가 3% 아래로 떨어진 것은 5월 말 이후 처음이다. 한편 15년 고정 모기지론은 10bp 오른 평균 2.2%를 기록했다. 5년 만기 재무부 지수 변동금리 모기지론은 평균 2.52%로 전주보다 1bp 상승했다. 모기지 금리는 대략 10년 만기 국채(1.293%)를 포함한 장기 채권 수익률의 방향을 따릅니다. 연준과 중앙은행 정책 입안자들의 발표는 지금까지 우리 경제가 팬데믹 회복 기간 동안 보았던 인플레이션 상승에 비추어 연준이 이전에 예상했던 것보다 더 빨리 금리를 인상할 수 있다고 제안했습니다. 이러한 발표로 인해 장기 채권 수익률은 지난 주 일부 지점에서 상승했습니다. 그러나 금리가 오르면 주택 소유자와 구매자 모두에게 나쁜 소식이 될 것입니다. Zillow의 최근 설문조사에 따르면 재융자를 선택한 사람들은 모기지 상환금으로 한 달에 최소 300달러를 저축했음에도 불구하고 지난 1년 동안 모기지를 재융자한 주택 소유자는 22%에 불과했습니다. 또한 금리 인상은 주택 구입자들에게 상당한 어려움을 안겨줍니다. 집값이 엄청난 속도로 계속 오르고 있으며 기존 주택의 중간 가격이 사상 최고치를 기록했습니다. 금리 인상과 가격 상승의 조합은 결국 많은 미국인들을 부동산 시장에서 가격을 매길 수 있으며, 이는 최근 몇 달 동안 나타난 주택 판매 하락을 연장할 수 있습니다.
출처: 모기지 뉴스 데일리
by usezloan | Jul 14, 2021 | Financial study
융자지식118- Reverse Mortgage (Reverse Annuity)
Reverse Mortgage (Reverse Annuity)
리버스 모기지에서는 대출자가 지불해야 할 월 페이먼이 없습니다. 대출 기관은 주택에EQUTY(자산)가 있는 대출자에게 정기적으로 일정의 생활비를 지불합니다. 즉 이 모기지상품은 기존 주택 자산을 기반으로 은퇴자 또는 노인 차용자에게 소득을 제공하는 데 사용됩니다. 그들은 노인 주택 소유자가 생활비를 충당하거나 주택 개량 비용을 지불하기 위해 주택의 지분을 사용할 수 있도록합니다.
대출자은 집에 계속 거주하는 한 대출금을 상환 할 필요가 없습니다. 역 모기지의 일반적인 특징은 다음과 같습니다.
- 대출은 62 세 이상의 차용자에게만 제공됩니다.
- 차용인은 집에 거주해야합니다.
- 납부금은 과세 소득이 아니며 임기 방식 (일시금이 아닌 시간 경과에 따른 납부)에 따라 지급됩니다.
- 자본이 축소됨에 따라 대출 잔액이 증가합니다 (부채 상승, 자본 하락).
- HECM (Home Equity Conversion Mortgage) 대출자가 사망하면 상속인은 주택을 매각하거나 HECM을 상환해야합니다. HECM에 전액을 지불 한 후 남아있는 모든 자산은 상속인에게 돌아갑니다.
- 주택이 팔리거나 마지막으로 살아남은 주택 소유자가 사망하면 모기지 전액을 지불해야합니다.
- 리버스 모기지는 “리버스 연금 모기지”(RAM) 또는 “주택 자산 전환 모기지”(HECM)라고도합니다. HECM은 FHA의 리버스 모기지 프로그램이며 현재 사용 가능한 가장 일반적인 프로그램입니다.
- 신청자가 대출 할 수있는 금액은 가장 나이가 적은 대출자를 기준으로합니다.
재산의 가치와 대출에 대한 예상 이자율.
- 개인은 재산세 및 주택 소유자 보험 지불 능력을 입증해야합니다.
- 그렇게 할 수없는 경우, FHA는 이제 대출 기관이 기한이되었을 때 신청자가 그러한 지불을 할 수 있도록 도와 줄 수있는 기대 수명 (LESA)을 설정하도록 요구합니다. 이
에스크로 계정과 비슷하지만, 자금이 사용 가능한 신청자 자금과 미리 분리된다는 점이 다릅니다.
- 역 모기지에 대한 최대 대출 금액은 $ 679,650입니다.
역 모기지가 만기되고 지급이되는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다. 그 중 일부는 다음과 같습니다.
- 집주인이 사망합니다.
- 집주인이 집을 나간 경우 (연속 1 년 동안).
- 주택 소유자가 주택을 판매합니다.
- 주택 소유자가 재산세를 납부하지 않거나 주택 보험을 유지하지 않습니다.
- 주택 소유자가 주택을 유지하거나 수리하지 않습니다.
- 주택 소유자가 파산을 때.
- 주택 소유자가 부동산을 포기할 때입니다.
- 사기 또는 허위 진술.
- 저명한 영역 또는 비난 절차.
지불 계획
- 단일 지불 일시불Single Disbursement Lump Sum-대출 마감시 단일 지불.
- 신용 한도Line of Credit-신용 한도가 소진 될 때까지 사용자가 선택한 금액으로 예정되지 않은 지불 또는 할부.
- 기간Term-선택한 고정 기간 동안 동일한 월별 지불.
- 임기Tenure-적어도 한 명의 차용자가 거주하고 주 거주지로 해당 부동산을 계속 사는 도안 동일한 월 지불금.
- 수정 된 기간Modified Term-대출자가 선택한 고정 기간 동안 신용 한도 및 월별 지불의 조합으로 결정
- 수정 된 임기Modified Tenure -대출가 집에 사는 동안 신용 한도 및 예정된 월별 지불의 조합으로 결정
by usezloan | Jul 14, 2021 | Financial study
융자지식117- Home Equity (Fixed and Line of Credit)
Home Equity (Fixed and Line of Credit)
종속 선취권( subordinate lien)은 첫 번째 모기지보다 우선 순위가 낮은 모기지 또는 기타 선취권other lien입니다. 이러한 선취권은 “주니어 선취권”(junior lien)이라고도합니다. 종속 담보로 담보 된 대출을 종속 금융subordinate financing이라고합니다.
후순위 대출A subordinate loan은 반드시 두 번째 모기지가 아닙니다. 재산을 방해하는 여러 계층의 종속 부채가있을 수 있습니다 (예 : 세 번째 모기지, 네 번째 모기지 등).
각 대출은 선취권 우선 순위가 높은 대출에 종속됩니다.
- 대출은 해당 부동산이 위치한 카운티의 카운티 서기 또는 증서 기록관에게 기록 된 날짜에 따라 우선 순위가 지정됩니다.
- 부동산에서 가장 오래된 유치권은 첫 번째 유치권이고 두 번째로 오래된 유치권은 두 번째 유치권입니다. 즉 집에 1차, 2차 모기지가 있고 이중 1차 모기지를 재융자했을 경우 등기 순서상 2차가 1차로 올라가야 하지만 subordination Clause(조항)에 의해 1차 모기지로 남아 있게 됩니다.
Home Equity Line of Credit (HELOC) 경우
주택 대출에서 가장 일반적인 하위 자금 조달 융자는 주택 담보 대출 한도 (HELOC)입니다. HELOC는 신용 카드와 유사한 개방형 신용으로 간주되며 차용인이 원금을 지불하면 계속 인출 할 수 있습니다.
HELOC는 종종 두 번째 모기지이지만 subordination조항에 의해 첫 번째 모기지가 될 수도 있습니다. 예를 들어, 대출자는 신용 한도를 확보하기 위해 HELOC로 첫 번째 모기지를 이용해 재 융자 할 수 있습니다.
Fixed Home Equity Loans 경우
대출은 폐쇄 형이므로 차용자는 일시불을 받고 인출을 계속하지 않습니다.
대출 기관은 차용인의 집에있는 지분에 따라 차용인에게 수표를 제공하고 차용인은 상환을 시작합니다.이러한 유형의 대출은 일반적으로 두 번째 모기지입니다. 이 경우 subordination 조항에 받지 않고 2차 모기지로 남아 있습니다.
by usezloan | Jul 14, 2021 | Financial study
융자지식116- USDA LOANS
USDA LOANS
농촌 부동산에 대한 자금 조달 원은 미국 농무부 (USDA)입니다.
USDA 보장 대출 (섹션 502 대출이라고도 함)은 농촌 지역의 부동산에 대해 정부가 보장하는 100 % 구매 대출입니다. 프로그램을 통해 제공되는 대출은 FHA 대출과 매우 유사합니다. 그러나 농촌 주택 구매자를 대상으로합니다. USDA 대출은 주로 저소득층 개인이나 가정이 농촌 지역에서 주택을 구입하는 데 사용됩니다.
자금은 주택을 건설, 수리, 개조 또는 이전하거나 상하수도 시설 제공을 포함하여 부지를 구매 및 준비하는 데 사용할 수 있습니다.
USDA 프로그램에 따라 이루어진 대출을 섹션 502 대출이라고합니다.
- 섹션 502 직접 주택 융자 프로그램은 농촌 지역의 저소득 주택 구매자에게 모기지를 제공합니다. 섹션 502 direct는 미국 농무부의 농촌 개발 주택 및 지역 사회 시설 프로그램 사무소 (RD)에서 운영합니다. Direct Housing Loan은 저소득층에서 저소득층 가정을위한 것입니다. 지역 평균 소득의 50 % 미만인 소득은 매우 낮은 것으로 간주됩니다.
- 또한 별도의 섹션 502 대출 보증 프로그램이 있습니다. 이 프로그램은 적절한 계약금 자원이없는 대출 신청자가 기존 대출을 확보 할 것을 요구합니다. 주택 보장 대출은 평균 소득 차용자를 대상으로합니다. 신청자는 해당 지역의 중간 소득의 115 %까지 소득을 올릴 수 있습니다.
@다음은 일부 USDA 프로그램 지침에 대한 광범위한 개요입니다.@
- 30 년 고정 : USDA 대출 프로그램은 30 년 고정 이자율 대출 만 제공하며 계약금이 필요하지 않습니다. 그러나 대출자는 대출자가 대출금을 적절하게 상환 할 수 있도록 부채 비율을 사용해야합니다.
- 보험-USDA 모기지에는 PMI가 없지만 채무 불이행으로 인해 발생한 손실을 충당하기위한 선불 프리미엄 / 자금 수수료가 있습니다. 이 수수료는 차용인이 계약금의 20 % 미만을 지불하고 구매의 2 % 인 FHA 모기지 또는 모기지에 필요한 PMI보다 훨씬 적습니다.
- 부채 비율 : USDA는 주택에 29 %, 총 부채에 41 %의 부채 대 소득 비율을 사용합니다.
- 100 % 파이낸싱 : USDA 대출은 계약금이 필요하지 않습니다. 차용자는 또한 필요한 자금 조달 수수료를 조달 할 수 있으므로 최대 102 %까지 자금을 조달 할 수 있습니다.
- “농촌”에는 최대 35,000 명의 작은 마을이 포함될 수 있습니다.
- 농무부가 자금을 지원합니다.
- 선불 벌금이 없습니다.
- 연체료는 월간 P & I의 4 %입니다.
by usezloan | Jul 14, 2021 | Financial study
융자지식115- VA ENTITLEMENT AND LOAN GUARANTY
VA ENTITLEMENT AND LOAN GUARANTY
적격 재향 군인은 VA 파이낸싱을 신청할 때 사용할 특정 금액의 자격을받습니다.
자격 금액entitlement amount은 VA가 재향 군인을 대신하여 “보장”하는 최대 금액입니다.전체 권한은 $ 36,000입니다. 대부분의 대출 기관은 재향 군인 자격 ($ 144,000)의 4 배까지 대출합니다.
최대 자격이 $ 36,000 인 군용 차용인의 경우
$ 144,000 이상의 대출에 대한 VA의 최대 보증 금액은 카운티 대출 한도의 25 %를 기준으로합니다.재향 군인 자격은 25 % 또는 카운티 한도 (2020 년 대부분의 카운티에서 $ 510,400)를 기반으로하므로 최대 값은 $ 127,600입니다. 자격이 충분하지 않은 경우 잔액에 대해 현금 계약금이 허용 될 수 있습니다.
예를 들면 :
각 재향 군인이 현재 단독 주택에 대한 대출 한도가 $ 510,400 인 카운티에서 주택을 구입하고 최대 보증 금액은 $ 127,600 ($ 510,400 x .25)이라고 가정합니다.
재향군인 A는 완전한 권한을 가지고 있으며 $ 350,000에 주택을 구입하고 있습니다. $ 350,000x 25 % (판매 가격 / 정가) = $ 87,500.
A는 $ 127,600의 전체 권한을 사용할 수 있으므로 계약금없이 이 주택을 구입할 수 있으며 여전히 $ 40,100의 권한이 있습니다.
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