by usezloan | Nov 19, 2021 | Financial study
융자지식 248-Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA)
2.29 주택소유 및 지분보호법(HOEPA)
HOEPA는 주택 담보 대출의 특정 기만적이고 불공정한 관행을 다룹니다. TILA(Truth in Lending Act)를 수정하고 특정 임계값을 초과하는 이자율과 수수료가 있는 특정 대출에 대한 요건을 설정합니다. 이러한 대출에 대한 규칙은 TILA를 구현하는 규정 Z의 이 섹션에 포함되어 있습니다.
주택 소유 및 지분 보호법(HOEPA)은 공개 요건을 설정하고 대출에 있어 기만적이고 불공정한 관행을 금지합니다. HOEPA는 또한 높은 이자율 및/또는 높은 대출 수수료가 있는 특정 대출에 적용되는 대출 조건을 제한합니다.
금지된 대출 조건: HOEPA의 적용을 받는 대출은 풍선 지불, 마이너스 할부 상환 또는 선불 펜 알티를 특징으로 할 수 없습니다. HOEPA가 적용되는 대출은 소비자에게 실질적인 혜택을 제공하지 않는 한 1년 이내에 다른 HOEPA 대출로 재융자할 수 없습니다.
에스크로 계정: 이 규칙은 원래 대출 기관이 최소 5년 동안 재산세 및 보험에 대한 에스크로(압류) 계정을 설정하고 유지하도록 요구합니다.
HOEPA 제한 – HOEPA가 적용되는 대출 거래에는 다음 조건이 포함되지 않을 수 있습니다.
• 풍선 지불. 정기납부가 완납되지 않는 경우(잔액잔액 및 정기납부금액의 2배 이상의 일시납부 필요.
HOEPA 적용 대출은 원금을 상환하거나 최소한 이자를 지불하기 위해 정기적으로 지불해야 합니다.
• 마이너스 상각. 더 적은 월 지불금으로 대출금을 완전히 상환하지 못하고 차용인의 총 원금 부채가 증가하는 경우. 모든 금리 변동 및
이러한 상황을 방지하려면 지불 일정 상한선을 조정해야 합니다.
• 선지급. 대출금에서 선지급하는 정기납입금을 2회 이상 합산하는 경우. 차용인은 자금을 최대한 활용하고 대출금을 사용할 합법적인 기회를 가져야 합니다.
• 금리 인상. 디폴트 이전보다 높은 비율이 있는 경우. 또한 보험수리적 방법보다 덜 유리한 방법으로 계산된 불이행 시 이자의 리베이트도 포함됩니다.
• 리베이트.
• 선불 벌금. 엄격히 금지 된.
• 부채의 가속화. 엄격히 금지 된. 채권자가 만기 전에 대출을 요청할 수 있도록 하는 모든 조항을 포함합니다. 사기, 중대한 허위 진술, 불이행 또는 담보 재산 손상과 같은 소비자의 특정 행동만이 대출 기관이 대출을 요청할 수 있도록 합니다.
추가 금지 사항 – 또한 규정 Z에 따라 HOEPA 기준을 충족하는 대출을 승인하는 채권자는
• 차용인의 대출 상환 능력에 관계없이 차용인 재산의 담보 가치만을 기준으로 대출을 제공합니다(원금 및
완료 후 첫 7년 동안 예정된 이자).
• 주택 개조 대출에서 차용인이 아닌 다른 사람에게, 차용인과 주택 개조 계약자 또는 경우에 따라 에스크로 대리인에게 지불하는 자금.
• 새로운 대출이 차용인에게 최선의 이익이 되지 않는 한 처음 12개월 이내에 HOEPA 대출을 다른 HOEPA 대출로 재융자하십시오. 금지 사항은 다음에도 적용됩니다.
대출을 보유하거나 서비스하는 양수인.
• 융자 잔액에 포인트와 수수료를 융자합니다. 일정 정산 비용을 대출 금액으로 융자하는 것은 허용됩니다.
• 연체 월 납부액의 4%를 초과하는 연체료를 부과합니다.
• 차용인이 모기지 의무를 불이행하도록 권장합니다.
• 대출 수정 또는 대출 연기에 대한 수수료와 상환 명세서 수수료를 부과합니다.
2.30 HOEPA, SECTION 32 – High Cost Loans
In order to figure out whether a loan is a high-cost loan, we must compare our loan’s APR against the
Average Prime Offer Rate (APOR), as published weekly by the Federal Financial Institutions
Examination Council (FFIEC).
When a loan is determined to be a high cost loan, it must meet the requirements set by Section 32 of
HOEPA. For example, the borrower must receive a Section 32 disclosure three days prior to executing
the loan documents for the transaction.
Be careful not to confuse high-cost mortgage loans with “higher-priced loans.” Higher-priced loans
will be explained in the next section.
34 | P a g e
APR Coverage Test – A loan is a high cost mortgage if the APR calculated with the locked-in rate
exceeds the Average Prime Offer Rate (APOR)* (which is an average of the APRs of prime borrowers
in the United States during the previous week), by more than:
• 6.5% on a first lien of $50,000 or higher
• 8.5% on a first lien less than $50,000
• 8.5% on second lien loans
Points and Fees Coverage Test – A loan is a high cost mortgage if the points and fees exceed the
following thresholds:
• 5% of the loan amount for loans equal to or greater than $21,549
• 8% of the total loan amount or $1077 for loan amounts less than $21,549
Prepayment Penalty Test – A transaction is a high cost mortgage, if a prepayment penalty is charged
for:
• More than 36 months after closing
• An amount more than 2% of the amount prepaid
Example – Applicant applied for a $100,000 loan and the Average Prime Offer Rate (APOR) was 4%.
The APR for the borrower is 10.625%, the points and fees are $6,100 and the prepayment penalty is
for 4 years and is quoted as 3% of the payoff amount. The following actions would trigger TILA section
32 or a High Cost loan designation:
1. APR Test – 10.625% APR (Exceeds APR threshold 4% + 6.5% (1st lien) = 10.5%)
2. Points and Fees Test – $6,100 fees (Exceeds threshold of 5% – $100,000 x 5% =$5,000)
3. Prepayment Penalty Test – 4 years and 3% of the payoff amount (Exceeds the 36-month
maximum prepayment period and exceeds the payoff penalty amount of 2%)
by usezloan | Nov 19, 2021 | News
Fannie Mae는 공급망, 인플레이션을 경제 및 주택 위험으로 보고 있습니다.
10월 소비자 물가 지수(CPI)가 발표되었을 때 Fannie Mae의 10월 경제 예측에서 잉크는 마르지 않았습니다. 인플레이션율은 회사의 경제학자들이 예측한 것보다 2/10 더 높았습니다. Fannie Mae의 11월 예측은 이제 이미 상향 수정된 2021년 4분기 연간 톱라인 및 핵심 CPI에 대한 6.2% 및 4.6% 예측이 너무 낮을 가능성이 있으며 더 오래 지속되는 인플레이션 기간이 이제 더 가능성이 있다고 생각한다고 말합니다. 이를 통해 연준은 연준이 포트폴리오에 대한 증권 구매를 중단하고 2022년 4분기에 연방기금 금리 목표를 인상하기 시작할 것이라고 결론지었습니다.
그들은 올해 4.8% 성장, 2022년 3.7% 성장을 계속 예상하고 2023년 첫 번째 예측에서 GDP 2.1%, 실업률 3.7%를 예상합니다. 그들은 또한 2023년 말까지 CPI와 핵심 수준이 거의 3.0%에 이를 것으로 예상하고 연준이 내년 4분기부터 25베이시스 포인트 단위로 금리를 인상할 것으로 예상합니다. 그들은 연준이 여전히 증권 매입을 축소하고 있는 동안 이러한 인상이 시작될 가능성은 거의 없다고 보고 있지만 축소가 가속화될 가능성은 열려 있습니다.
그들은 예측에 대한 몇 가지 위험을 봅니다. 글로벌 공급망 중단이 해결되는 속도는 단기적인 공급 병목 현상 완화와 장기적인 구조 조정 모두에 중요합니다. 노동 공급이 코로나 이전 추세로 돌아가거나 부족한 정도가 임금 비용과 생산성에 영향을 미칠 것입니다. 인플레이션은 계속해서 이전의 기대치를 초과했으며 추가 인상이 가능하여 소비자 지출에 더 큰 부담을 줄 수 있습니다. 인플레이션의 통과 또는 지속 수준과 이에 따른 통화 정책 조치에 대한 연준의 신념이 핵심이 될 것입니다. 그들의 선택은 경제 성장과 주택 및 모기지 활동에 영향을 미칠 것입니다. 재정 정책도 역할을 할 것입니다. 이 달의 예측에는 최근 통과된 인프라 법안이 포함되어 있지만 2023년 이후에 새로운 지출이 많이 발생한다는 점을 감안할 때 예측에 미치는 영향은 미미합니다. 하원에서 막 통과된 대규모 재정 패키지는 세부 사항과 시기의 불확실성으로 인해 전망에 포함되지 않았습니다.
회사는 9월에 대한 예상보다 강력한 기존 주택 판매 보고서로 인해 올해 남은 기간 동안의 주택 판매 예측을 연간 5.3% 증가로 상향 조정했습니다. 그러나 그들은 9월의 새로운 기록인 2.4개월로 재고 공급이 감소했기 때문에 이러한 증가는 일시적인 것이라고 계속 주장합니다. 동시에 새로운 목록의 유입은 2019년 같은 기간보다 약간 더 높았지만 판매는 17% 증가했습니다. 그들은 부분적으로 재고 부족으로 인해 내년에 매출이 감소할 것으로 보고 있습니다.
주택 수요는 “강력한” 상태를 유지하지만 다소 감소할 것으로 예상됩니다. 이미 강력한 가격 상승이 예상되고 약간 더 높은 모기지 이자율이 예상됨에 따라 경제성 압박이 증가할 것입니다. 회사는 첫 구매자(이제 FTHB)가 COVID-관련 혼란으로 인해 구매를 앞당기면서 주택 구매의 많은 부분을 미래에서 빌려왔다고 계속 믿고 있습니다. 역사적으로 낮은 모기지 이자율. 또한 과거 경기 부양 수표의 저축액이 점차 고갈됨에 따라 주택 가격 상승에 보조를 맞추기 위해 더 큰 규모의 계약금을 충당하기 위해 그 돈을 사용할 수 없게 되었습니다. 첫 주택 구입자의 일반적인 다운페이먼트 규모는 최근 코로나 이전보다 약 1만 달러 높아져 모기지 페이먼트 규모를 억제하는 데 도움이 되었습니다.
높은 평가율과 타이트한 재고는 신규 주택 건설을 계속 지원하여 일부 공급 압력을 완화하는 데 도움이 될 것입니다. 그러나 주택 건설은 공급망 붕괴와 노동력 부족으로 계속해서 방해를 받고 있습니다. 신규 주택 판매가 14% 증가하면서 9월에 판매된 많은 주택이 아직 시작되지 않았습니다. Fannie Mae는 예측을 약간만 수정했으며 시작 속도의 완만한 증가와 함께 더 많은 프로젝트가 완료됨에 따라 다음 분기 동안 신규 주택 판매가 가속화될 것으로 예상하고 있습니다. 노동력과 자재가 제한되지 않는다면 수요가 이를 뒷받침하는 것처럼 보일 때 건설 속도가 더 빨라질 것으로 예상할 것입니다. 이러한 제약이 예상보다 빨리 해결될 수 있다면 주택 착공 및 신규 주택 판매 속도에 상승 위험이 있습니다. 따라서 2023년에 예상되는 모기지 이자율 상승과 경제 성장 둔화에도 불구하고 이러한 충족되지 않은 수요는 2023년 예측에서 상대적으로 높은 건설 증가를 예상하게 합니다.
경제학자들은 30년 모기지 이자율이 2022년 말까지 3.4%, 2022년 말까지 3.5%가 될 것으로 예측했습니다.
2023년, 현재 수준에서 완만한 상승. 연준은 장기 실질 금리에 대한 시장 기대치가 갑자기 바뀌었던 2013년의 짜증이 반복되는 것을 피하기 위해 축소 및 금리 인상 계획을 공개하기 위해 애썼습니다. 기대는 대부분 고정되어 있으며 회사는 이러한 효과가 대체로 “베어인”되어 향후 몇 년 동안 모기지 이자율이 약간만 상승할 것으로 예상합니다. 그러나 위험은 장기 인플레이션 기대치가 의미 있게 상승하기 시작하면 금리가 확실히 높아질 수 있다는 것입니다. 또는 높은 인플레이션이 앞으로 더 공격적인 연준의 긴축 정책을 촉발하고 이것이 또 다른 경기 침체의 위험이 있는 것으로 간주되는 경우 장기 금리가 다시 하락하기 시작하여 수익률 곡선을 반전시킬 수 있습니다.
2021년 전체 단독 주택 모기지 시장 창출에 대한 예측은 4조 4천억 달러로 약간 수정되었으며 2022년 예측은 약간 하향 조정되었지만 반올림 후에도 3조 3천억 달러로 유지되었습니다. 초기 2023년 예측은 $3.1조입니다.
총계에는 지난달 구매 모기지 발생 예측에 대한 소폭 수정이 포함되어 180억 달러에서 1조 9000억 달러로 증가했습니다. 구매량은 2022년 6.8% 증가하여 2조 달러로 10월 예측에서 약간 하향 조정될 것으로 예상되며 2023년에는 감소하여 전년도 대비 2.3% 증가하는데, 이는 가격 상승이 판매 감소를 약간 상회하기 때문입니다.
올해 재융자 규모 전망은 710억 달러에서 2조5000억 달러로 상향 조정됐다. 강력한 수신 응용 프로그램 데이터는 이번 달의 완만하게 높은 이자율 기대에 의해 다소 상쇄됩니다. 2022년과 2023년에는 refi 물량이 각각 1조 3000억 달러와 1조 1000억 달러로 감소할 것으로 예상된다. 현재 모기지 이자율 2.98%에서 미지급 모기지론의 약 43%가 재융자에 대한 최소 50베이시스 포인트 인센티브가 있는 것으로 생각됩니다.
by usezloan | Nov 17, 2021 | News
모기지 금리가 다시 3% 아래로 떨어졌습니다.
투자자와 주택 구매자는 채권 시장이 균형을 찾으면서 모기지 이자율 상승에서 벗어나고 있습니다. 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 모기지론은 11월 10일 마감 주 동안 평균 2.98%로 전주보다 11bp 하락했다고 보고했다. (1년 전 30년 고정 모기지론은 평균 2.84%였다.) 반면 15년 고정 모기지론은 평균 2.27%로 8bp 하락했다. 5년 만기 미 국채 지수 변동금리 모기지는 평균 2.53%로 전주보다 1bp 하락했다. 샘 카터 프레디맥 수석 이코노미스트는 보고서에서 “경제 성장이 재가속되었음에도 불구하고 최근 채권 랠리는 모기지 이자율을 2주 연속 하락시켰다”고 말했다. “저 모기지 이자율은 주택시장에 처음 진입하는 사람들의 순풍과 결합되어 내년에도 구매 수요가 강할 것이라는 것을 의미합니다.” 전국적으로, 20% 다운 페이먼트로 자금을 조달한 기존 단독 주택에 대한 30년 대출에 대한 평균 월 모기지 상환액은 작년보다 150달러 이상 증가한 1,214달러였습니다. 3분기와 2021년 전체적으로 많은 잠재 구매자의 주택 구입 가능성이 감소했습니다. 높은 가격으로 인해 일반 가족이 집을 마련하기가 극히 어려웠지만, 역사적으로 낮은 모기지 이자율이 요구 가격을 상쇄하는 데 도움이 된 경우도 있습니다. 많은 부동산 경제학자들은 모기지 이자율이 앞으로 몇 개월 및 그 이후에 오를 것으로 예상합니다. 시장에 나와 있는 주택 수의 잠재적인 증가와 결합된 더 높은 요율은 주택 가격 상승 속도를 늦출 것입니다.
by usezloan | Nov 16, 2021 | Financial study
융자지식 247-Appraisal Prohibited Practices Under TILA.
2.27 Appraisal Prohibited Practices Under TILA.
Creditors, mortgage brokers and their affiliates are prohibited from coercing, influencing or
encouraging an appraiser to misstate the value of the dwelling. The law specifically prohibits:
• Implying to an appraiser that current or future retention of the appraiser depends on the
amount at which the appraiser values a consumer’s principal dwelling.
• Excluding an appraiser from consideration for future engagement because the appraiser
reports a value of a consumer’s principal dwelling that does not meet or exceed a minimum
threshold.
• Telling an appraiser a minimum reported value of a consumer’s principal dwelling that is
needed to approve the loan.
• Failing to compensate an appraiser because the appraiser does not value a consumer’s
principal dwelling at or above a certain amount.
• Conditioning an appraiser’s compensation on loan consummation.
32 | P a g e
• In addition, a creditor cannot extend credit if the creditor knows, at or before closing, that
improper coercion has occurred by anyone unless the creditor can document that it has acted
with reasonable diligence to determine that the appraisal does not materially misstate or
misrepresent the dwelling’s value.
The following practices are not prohibited:
• Asking an appraiser to consider additional information about the dwelling or comparable
properties.
• Asking an appraiser to correct factual errors.
• Obtaining multiple appraisals of a consumer’s principal dwelling, as long as the creditor
adheres to a policy of selecting the most reliable appraisal, rather than the appraisal that
states the highest value.
• Withholding compensation from an appraiser for breach of contract or substandard
performance of services as provided by contract.
2.28 TILA Record Retention
A creditor must retain evidence of compliance with this regulation for 2 years after the date
disclosures are required to be made or action is required to be taken. For the loan estimate,
document must be kept for 3 years and the closing disclosure must be kept for 5 years.
by usezloan | Nov 16, 2021 | Financial study
융자지식 246-TILA Advertising Disclosures
2.25 TILA Advertising Disclosures
Before TILA, some advertisers generally only disclosed the most attractive credit terms, distorting the
true cost of financing. For example, the ad could have included the low monthly payments (e.g., $350
a month) without indicating the large down payment necessary to qualify for that payment level.
Anyone who places advertising that references consumer credit is required to follow the advertising
provisions of TILA. In addition, if specific loan terms are shown in an ad, those terms must be actually
available.
The Act requires the advertiser to tell the whole story and tell it clearly and conspicuously. Regulation
Z provides that when certain loan terms, called trigger terms, are set forth in an advertisement,
several other terms must be disclosed as well.
If an advertisement contains any one of the triggering terms about the loan as specified in TILA, that
advertisement must also include the required disclosures. Examples of triggering terms in
advertisements include:
• Amount of the down payment (e.g., “15% down”)
• Amount of any payment (e.g., “Pay only $400 per month”)
• Number of payments (e.g., “Only 360 monthly payments”)
• Period of repayment (e.g., “30-year financing available”)
• Amount of any finance charge (e.g., “2% finance charge”)
When trigger terms are used, the advertisement must also state all of the following terms:
• The amount or percentage of the down payment.
• The terms of repayment.
• The annual percentage rates.
Examples of terms that do not trigger required disclosures include:
• “5% Annual Percentage Rate loan available here.”
• “Easy monthly payments.”
• “FHA financing available” or “100% VA financing available.”
• “Terms to fit your budget.”
2.26 Prohibitions in Advertising
Regulation Z includes a list of seven (7) prohibited practices when advertising closed-end mortgage
loans. The prohibitions are based on “…an extensive review of advertising copy and other outreach
efforts…” that allowed the Federal Reserve to identify misleading and deceptive practices in the
advertisement of mortgage loans.
Following are the seven practices that are prohibited in closed-end mortgage loans and some of the
examples that the Federal Reserve offers, in its Staff Commentary, of prohibited advertisements:
31 | P a g e
1. Misleading advertising of “fixed” rates and payments. Today, mortgage products are
complex, and there are many that combine fixed and variable rates, such as a stepped-rate
mortgage with an initial lower rate that is subject to an increased fixed rate. The use of the
word “fixed” in advertisements for these types of loans is prohibited unless there is
conspicuous and equally prominent information about variable rates and increasing
payments.
2. Misleading comparisons in advertisements. Comparisons between an advertised mortgage
and a hypothetical loan that a consumer may have are prohibited unless the ad includes the
requisite disclosures regarding APRs and payments. An advertisement to “save $300 per
month on a $300,000 loan” is an implied and prohibited comparison between the payment
due on the advertised loan and a consumer’s current loan payments.
3. Misrepresentations about government endorsement. Statements that lead consumers to
the incorrect assumption that a mortgage product is endorsed by the government are illegal.
4. Misleading use of the current lender’s name. Some lenders and mortgage brokers have
made direct solicitations that lead consumers to the incorrect assumption that their own
lender is contacting them with information on mortgage products.
5. Misleading claims of debt elimination. This involves claiming debt elimination when one debt
merely replaces another debt.
6. Misleading use of the term counselor. An advertisement cannot refer to a for-profit lender,
mortgage broker or its employees as a “counselor.”
7. Misleading foreign-language advertisements. Some advertisements target immigrants who
lack fluency in English by advertising favorable lending terms in their first language, while
providing information on the additional and less favorable lending terms in English.
Regulation Z prohibits the use of misleading terms in advertisements for home equity loans. “Free
Money!” is an example that the regulations give of a misleading and, therefore, prohibited term.
Regulation Z also prohibits misleading statements regarding tax deductions for interest paid on home
equity loans.
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