굿바이 이지머니.

금리가 오르면 쉽게 돈과 작별을 고할 수 있습니다. ‘쉬운 머니’의 시대가 도래하는 것 같아서 이렇게 말씀드립니다. 팬데믹으로 인해 세계 경제가 깊고 짧은 침체에 빠진 지 2년 후, 연준은 긴급 지원을 철회하고 있습니다. 연준은 3월에 금리를 인상할 준비를 하고 있으며 지난주 고용 보고서와 CPI 데이터는 공격적으로 움직여야 한다는 추측을 불러일으켰습니다. 간단히 말해서, 정책 입안자들이 현재 글로벌 인플레이션 충격이 COVID-19로 인한 우리 경제에 대한 추가 피해보다 더 큰 위협이라고 판단하기 때문에 금리가 상승하고 있습니다. 일부에서는 연준이 그러한 결론에 도달하는 데 너무 오랜 시간이 걸렸다고 말합니다. 다른 사람들은 급등의 일부가 통화 정책의 범위를 넘어서는 공급 문제와 관련되어 있다는 점을 감안할 때 매파적 선회가 높은 가격에 대한 큰 안도를 제공하지 않고 회복을 더디게 할 수 있다고 우려합니다. 이 모든 것은 1990년대 이후 가장 큰 긴축 통화 정책을 시사합니다. 그러니 준비하세요! 그리고 이러한 변화는 요금에만 국한되지 않습니다. 중앙 은행은 또한 장기 차입 비용을 억제하기 위해 사용했던 채권 매입 프로그램을 철회하고 있습니다. 중앙 은행을 재고하게 만든 것은 인플레이션의 물결입니다. 이는 폐쇄 이후 경제에서 급증하는 수요와 일부 주요 원자재, 자재 및 상품과 근로자의 공급 부족 사이의 단절에 기인합니다. 지난주 미국의 1월 물가상승률은 7.3%로 1980년대 초반 이후 최고치를 기록했다. 불과 몇 달 전만 해도 대부분의 관리들은 현재 자신들이 처한 상황을 예상하지 못했습니다. 그들은 2021년의 대부분을 가격 압력이 “일시적”으로 판명될 것이라고 주장하면서 보냈습니다. 그들은 고용의 급속한 회복을 환영하고 일부 논평가들이 이미 울리고 있는 인플레이션 경보를 일축했습니다. 이제 정책 입안자들은 인플레이션이 지속되는 힘을 갖고 있으며, 이를 참으면 물가와 임금이 상승하는 소용돌이를 일으킬 위험이 있으며, 이는 경기 침체를 일으키지 않고는 멈출 수 없는 것으로 판명될 수 있다고 결정했습니다. 지금 행동을 취하여 상황을 조금 식혀줌으로써, 연준은 폭락 대신 전설적인 “연착륙”을 제공하기를 희망합니다. 그러나 양방향 모두에 위험이 있습니다. 경제가 오미크론 변종에 대한 회복력이 입증됨에 따라 실업률이 감소하고 서비스에 대한 수요가 증가함에 따라 인플레이션은 계속해서 부채질을 할 것입니다. 그리고 인플레이션이 계속된다면 통화 정책으로 관리할 수 있는 종류가 아닐 수도 있습니다.

과열된 인플레이션 보고서 이후 10년 만기 국채 수익률이 2%를 돌파했습니다.

부동산 투자자라면 이미 10년물 국채 수익률에 주목해야 한다는 것을 알고 있습니다. 왜요? 모기지 이자율은 해당 수익률(가격이 아님)을 기반으로 하기 때문입니다. 즉, 10년물 국채 수익률이 오르면 모기지 금리가 오른다. 그리고 모기지 이자율이 오르면 대출 자격이 되는 사람들이 줄어듭니다. 이번 주에 주요 인플레이션 데이터가 예상보다 높은 가격 압력을 보인 후 벤치마크 10년물 수익률이 2% 수준을 돌파했기 때문에 우리는 모두 미국 국채 수익률에 대해 우려했습니다. 10년 만기 미 국채 수익률은 2019년 8월 이후 처음으로 2%에 도달한 2.05%로 12bp 상승했습니다. 수익률은 가격에 반비례하며 1bp는 0.01%입니다. 벤치마크 국채 수익률은 작년 말의 1.51%에서 거의 50bp 상승하여 2022년에 큰 폭으로 급등했습니다. 2월에만 10년물 수익률은 약 1.78%에서 마감된 1월보다 약 20bp 상승했습니다. 급등하는 인플레이션과 연준의 발언으로 트레이더들은 연준의 금리 인상 속도를 더 빠르게 하고 있습니다. FWDBONDS의 수석 이코노미스트인 Chris Rupkey는 “CPI 인플레이션의 불은 더 뜨겁게 타오르고 있으며 연준은 더 큰 소방호스가 필요할 것”이라고 말했습니다. “소비자 수요가 너무 강해 인플레이션이 통제 불능 상태로 치닫고 있으며 연준이 할 수 있는 유일한 일은 소비자 지출을 억제하는 것뿐입니다.”

1월 소비자물가지수 상승.

이것은 연준이 2년 동안 M2 통화 공급을 40% 늘리고 Milton Friedman을 무시할 때 얻는 것입니다. 소비자 물가는 1월에 0.6% 상승하여 12개월 동안의 상승률을 7.5%(40년 만에 최대)로 끌어 올렸습니다. 좋아! 설상가상으로 가격이 둔화될 기미가 보이지 않아 지난 3개월 동안 연간 8.0%의 더 빠른 속도로 상승했습니다. 1월 인플레이션은 대피소, 전기, 식량 등을 중심으로 광범위하게 나타났습니다. 주택 임대료(실제 세입자에 대한 임대료와 자가 소유 주택의 임대 가치)는 1월에 가속화되어 1월에 0.5% 증가했으며 전체 증가의 거의 4분의 1을 차지했습니다. 그건 그렇고, 임대료는 국가 퇴거 모라토리엄이 종료되고 COVID가 시작된 이후 집값이 맹렬한 29% 상승한 지금 관찰하는 것이 중요합니다. 일부 관점에서 주택 임대료는 같은 기간 동안 5.3%만 상승했습니다. 임대료는 전체 CPI의 30% 이상을 차지하므로 2022년 및 향후 몇 년 동안 인플레이션의 핵심 동인이 될 것으로 예상합니다. 한편, 1월 에너지 가격은 전기 4.2% 인상에 힘입어 0.9% 상승했는데, 이는 휘발유와 천연가스 가격 하락을 상쇄한 수치(각각 -0.8%, -0.5%)를 상회하는 것입니다. 최근에 식료품점에 가본 적이 있다면 거의 모든 주요 식품 그룹의 비용이 높아짐에 따라 식품 가격이 0.9% 올랐다는 것을 이미 알고 있습니다. 변동성이 큰 식품 및 에너지 구성 요소를 제외하면 “핵심” 가격은 해당 월에 0.6% 상승했으며 작년에는 6.0% 상승했으며 이는 또 다른 놀라운 수십 년 최고 기록이기도 합니다. 오늘날 우리가 겪고 있는 인플레이션이 2020년(COVID가 처음 미국을 강타했을 때)의 급격한 가격 하락에서 반등한 것이 아니라는 점을 인식하는 것이 중요합니다. 소비자 물가는 2020년 2월 이후 연 4.5%, 핵심 물가는 3.7% 상승했으며, 이는 모두 연준의 장기 인플레이션 목표인 2.0%를 훨씬 웃돌고 있습니다. 실제로 이 인플레이션은 일시적인 것이 아니며 연준이 마침내 같은 결론에 도달한 것으로 보입니다(2022년에 여러 차례의 금리 인상 준비가 되어 있음을 시사했기 때문). 나쁜 소식은 연준이 파티에 매우 늦었다는 것입니다.

축구로 인해 Inglewood 주택 가격과 임대료가 폭등했습니다.

어제 슈퍼볼의 여파로 NFL이 2016년 Rams가 Inglewood로 이전할 계획을 승인한 이후로 Inglewood의 집과 임대료가 주변 지역 사회와 로스앤젤레스 카운티를 훨씬 앞질렀다는 점을 주목할 가치가 있습니다. 로스앤젤레스 타임즈(Los Angeles Times)에 따르면, 거의 108,000명의 주민이 거주하는 도시의 SoFi 스타디움을 넘어서는 최근 개발에 의해 추진된 가격 인상은 주택 판매자, 개발자 및 집주인에게 이익이 됩니다. 그러나 더 비싼 집과 아파트는 Inglewood가 덜 저렴하다는 것을 의미하며 오랜 흑인과 라틴계 거주자보다 가격이 저렴합니다. 인구 조사 데이터에 따르면 Inglewood 거주자의 약 3분의 2가 세입자입니다. 2016년에 Inglewood는 로스앤젤레스 카운티에서 주택을 가장 저렴하게 구입할 수 있는 곳 중 하나였습니다. 부동산 회사 Zillow가 가격을 추적하는 카운티의 159개 커뮤니티 중 Inglewood와 $402,271의 중간 주택 판매 가격이 124위를 차지했습니다. 그러나 올해 현재 27개 지역에서 97위에 올랐으며 중간 가격은 $739,254로 거의 84% 상승했습니다. 가격 인상은 꾸준히 이어져 2016년 이후 매년 최소 $25,000씩 인상되었습니다. 가장 큰 도약은 경기장이 개장한 해인 2020년부터 2021년까지였습니다. 그 기간 동안 팬데믹이 역사적으로 뜨거운 주택 시장을 만들었을 때(저금리와 초고수요로 인해) 중간 주택 가격은 $76,933(전년 대비 약 13%) 상승했습니다. 임대료도 치솟았다. 아파트 임대 목록 웹사이트 Zumper에 따르면 2016년 1월 Inglewood의 평균 침실 1개 아파트는 $1,100에 임대되었습니다. 오늘날 평균은 $1,750로 $650 증가했습니다. 이는 같은 기간 동안 임대료가 335달러 인상된 LA의 증가율의 약 ​​두 배입니다. 임대료 통제가 적용되지 않는 주택과 신규 아파트의 가격이 계속 오르지 않을 것이라고 기대할 이유가 없습니다. Super Bowl LVI는 지금까지 SoFi 스타디움의 가장 큰 커밍아웃 파티였습니다(팬들이 입장할 수 있었던 첫 번째 축구 시즌의 적절한 끝임). 그러나 SoFi는 앞으로 몇 년 안에 전국적으로나 전 세계적으로 더 큰 무대로 올라갈 것입니다. 곧 파티에 합류하는 Los Angeles Clippers는 Intuit Dome이라고 하는 SoFi 바로 남쪽에 18,000석 규모의 경기장을 건설하는 과정에 있습니다. 주민들은 새로운 경기장과 기타 개발로 인해 Inglewood가 살기에 너무 비싸고 젠트리피케이션이 증가할 것을 두려워합니다. Multiple Listing Service에 따르면 Inglewood 역사상 가장 비싼 주택 매매는 9월 SoFi Stadium에서 약 1마일 떨어진 식민지 스타일의 주택이 135만 1000달러에 팔린 때였습니다. 경기장이 발표되기 전인 2012년에 마지막으로 424,900달러에 판매되었습니다.

 압류 건수는 2020년 3월 이후 최고 수준에 도달

채무 불이행 통지, 예정된 경매 또는 은행 압류를 포함한 압류 신청 건수는 12월에 비해 1월에 29% 증가했으며 1년 전과 비교하여 139% 증가했습니다. ATTOM Data Solutions에서 발표한 2022년 미국 차압 시장 보고서.

주택 시장에 관심을 가져야 할까요?

주택 전문가들은 이 수치가 여전히 과거의 압류 활동 수준보다 낮다고 말합니다. 미국에서 팬데믹이 급증하기 전인 2020년 1월에 비해 현재 압류 완료 건수는 절반 미만이며 2019년보다 약 60% 적습니다.

ATTOM Data 회사인 RealtyTrac의 부사장인 Rick Sharga는 “올해 남은 기간 동안 전년 대비 큰 폭의 증가세가 계속될 것”이라고 말했습니다. “그러나 압류 활동은 2022년 말까지 역사적으로 정상 수준 이하로 유지될 가능성이 있습니다.”

Sharga는 1월의 압류 활동이 증가한 것은 놀라운 일이 아니라고 말합니다. “압류는 일반적으로 11월과 12월의 휴가 기간 동안 느려졌다가 연초 이후 다시 회복됩니다.”라고 그는 말합니다. “올해 12월 말에 CFPB가 모기지 서비스 제공업체에 부과한 압류 제한이 만료되었기 때문에 인상은 평소보다 조금 더 극적일 것입니다.”

1월에 가장 큰 증가를 보인 주는 미시간(622% 증가), 조지아(163% 증가), 텍사스(98% 증가), 테네시(50% 증가), 앨라배마(44% 증가)였습니다. 대도시 지역별로는 시카고 디트로이트에서 가장 큰 상승세가 나타났습니다. 뉴욕, 마이애미, 필라델피아.

2022년 1월 전체 압류율이 가장 높은 대도시는 다음과 같습니다.

디트로이트: 압류 신고가 있는 1,547세대 중 1채
뉴저지주 애틀랜틱시티: 1,564세대당 1세대
클리블랜드: 1,659세대 중 1세대
Columbia, S.C.: 1,921세대당 1세대
뉴저지주 트렌턴: 2,299세대 중 1세대