건물에 설치된 개선물을 구별하는 두 가지 종류의 시설물이 있습니다:
• 부동산 시설물; 그리고 • 영업용 시설물. 부동산 시설물은 부동산에 부착된 개인 재산입니다.
부착된 부동산의 일부가 되며 부동산과 함께 양도됩니다. 예를 들어, 테넌트가 사무실을 임대하고 벽에 책장을 설치할 때, 이 책장은 부동산에 위치한 개선물의 일부가 됩니다. 임대 기간이 만료되면 부동산 시설물은 임대인의 소유물이 됩니다. 임대인은 임대 기간 만료 시 임대인에게 반환되거나 양도된 부동산의 일부로 부동산 시설물을 소유합니다. 이렇게 임대 기간 만료 시 테넌트로부터 임대인에게 부동산 시설물을 양도하는 것을 “회귀”라고 합니다.
반면에, 영업용 시설물은 임대 기간 만료 시 임대인에게 반환되지 않습니다. 영업용 시설물은 테넌트가 부동산에 부착하고 건물의 사용이 아닌 테넌트의 비즈니스 운영과 관련된 개선 사항입니다. 예를 들어 미용실을 운영하기 위해 부동산을 임대하는 테넌트는 거울, 미용 의자, 세면대 및 건조기와 같은 작업용 가구를 사용합니다. 이러한 항목은 바닥, 벽, 배관 및 전기 시설에 부착됩니다. 임대 기간이 만료되면 테넌트는 비즈니스에서 제공하는 서비스에 사용된 시설물을 제거합니다. 임대인은 이러한 시설물이 부동산의 개선물이라고 주장하며 설치되면 제거할 수 없다고 주장합니다. 그러나 비즈니스 운영에 특수한 가구는 구조에 부착되고 내장되어 있더라도 영업용 시설물로 간주되며 테넌트가 제거할 수 있습니다.
임대 기간 종료 시 또는 임대 기간 동안 언제든 테넌트는 부당한 손상을 입히지 않고 사용된 영업용 시설물 중 어떤 것이든 제거할 수 있습니다. 그러나 건물 구조에 부착되거나 일반적인 목적으로 서비스하는 시설물은 제거할 수 없습니다. 예를 들어 화장실, 에어컨, 환기 다이크트, 스프링클러 시스템 및 낮춘 천장은 제거할 수 없는 시설물의 예입니다. 테넌트가 임대 기간 만료 전에 부동산을 개선하고 부당하게 퇴거된 경우, 그 테넌트에게 어떤 보상이 지불될 수 있을까요? 부당하게 퇴거된 테넌트는 그들의 잔존하는 임대 기간 동안 자신의 개선물의 임대 가치를 받을 권리가 있습니다. 그렇지 않으면, 임대인은 원래 임대 기간 만료 시 그들이 재회수되기 전까지 테넌트의 개선물을 사용하여 상당한 이익을 얻게 됩니다. 그러나 테넌트는 개선물의 시장 가치나 비용에 대한 보상을 받을 권리가 없습니다. 따라서 부당하게 퇴거된 테넌트는 원래 임대 기간 동안 임대인의 개선물 사용에 대한 합리적 가치만을 받을 권리가 있습니다. 임대 계약에는 계약 위반 시 영업용 시설물을 제거하는 것을 금지하는 기본 조항이 종종 포함되어 있습니다. 계약이 위반되면 테넌트 (및 담보가 없는 채권자)는 더 이상 그 영업용 시설물에 대한 권리가 없습니다. 예를 들어, 냉동 패키징 공장을 운영하기 위해 부동산을 임대하는 테넌트가 계약 위반으로 임대가 종료되면, 모든 시설물, 영업용이나 임대인 소유, 임대인에 속한다는 계약 조항이 포함된 경우를 생각해봅시다. 그런 다음 테넌트는 이미 있는 영업용 시설물을 담보로 대출을 받아 부담합니다. 그러나 테넌트가 임대료 납부를 기본으로 돌입하면서 부동산을 포함하여 모든 영업용 시설물을 임대인에게 양도합니다. 그렇다면 영업용 시설물의 저당권을 가진 모기지 회사는 그것들을 재회수할 권리가 있을까요? 아니요! 테넌트는 그들이 영업용 시설물을 부담하기 전에 체결된 임대 계약 조항에 따라 영업용 시설물을 제거할 소유권을 잃었습니다. 담보물을 제공한 저당권자가 땅주인의 시설물에 대한 임대 계약 조항 하에 땅주인의 이해에 따라 하급 단계에 있으므로 보증인은 그와 같은 시설물에 대한 권리를 잃습니다. 그러나 테넌트가 설치한 영업용 시설물이 제삼자의 소유인 경우 또는 그들의 설치 시에 제삼자가 그들에 대한 저당권을 가지고 있었던 경우, 땅주인은 그러한 시설물에 대한 권리를 가지지 않습니다.
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