주택매매절차 19- 파이널 인스펙션 (Final Inspection)

by inpac01 | Aug 11, 2021 | Real Estate

주택매매절차 19- 파이널 인스펙션 (Final Inspection)

파이널 인스펙션 (Final Inspection)

파이널 인스펙션은 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지 바이어가 직접 확인하는 단계입니다. 셀러가 고쳐줄 부분이 없었더라도 에스크로가 클로징되기 전에 셀러가 실수로 집을 망가뜨리거나 하는 일도 있기 때문에 이 단계가 필요합니다. 만약 이 부분에서 문제가 발견되었다면 셀러와 다시 얘기해봐야 합니다.

집을 구매해보신 분들이라면 FINAL INSPECTION을 다들 해보셨을 텐데요, 일반적으로 FINAL INSPECTION 은 등기가 이전 되기 일주일 정도 전에 집이 어떤 상태인가, 특히 전기, 가스, 배관 등을 보는 날이 되겠습니다.

1. 파이널 인스펙션

⇨ FINAL INSPECTION 은 등기가 이전되기 일주일 정도 전에 집이 어떤 상태인가, 특히 전기, 가스, 배관 등을 보는 날

2. 파이널 인스펙션 폼

⇨ 등기 이전 대행업체 에서 구매자에게 파이널 인스펙션이 끝난 후 싸인을 받는 서류

우선 파이널 인스펙션을 하실 땐 집이 새 집인지, 헌 집이냐에 따라 많이 달라집니다.
새 집일 경우에는 페인트 벗겨짐, 벽에 있는 마크, 문에 나 있는 자국 등 조그만한 것부터, 전기, 물 등 모든 것을 물어 보실 수 있습니다. 만약 헌집일 경우에는 조그마한 메인터넌스 이슈는 구매자가 하게 되어 있습니다.

오늘은 헌집을 기준으로 설명드린다면 3가지 가장 큰 포인트를 체크해보셔야겠습니다.

① 첫 번째는 모든 라이트가 되는지와 전기 스위치가 되는지에 대해서가 되겠고, 오븐 또는 식기세척기 등은 틀어놓고 좀 있어보시는 것도 좋겠습니다. 레인지 후드, 차고 도어 등등도 체크해보시는 거 잊지 마시고요.

② 두 번째는 가스로 작동이 되는 뜨거운 물 장치 또는 가스레인지 등등 이 되겠네요.

③ 세 번 째는 모든 배관이 제대로 작동을 하는지 확인을 해봐야 합니다. 만약 화장실이나 싱크대 또는 수도꼭지에서 물이 새고 있다면 당연히 에이젼트에 보고를 하고 고쳐달라고 하는 것이 맞겠네요.

자주 있는 일은 아니지만 아래는 파이널 인스펙션 때 실제로 있었던 일입니다.

참고로 파이널 인스펙션은 집 거래 당사자만 들어올 수 있게 되어 있습니다.

어느 날 세틀먼트를 위해 오후 6시 30분에 A라는 집을 구매자와 파이널 인스펙션을 하기로 하였습니다. 집 계약자를 포함에 15명이 인스펙션을 하러 왔고, 구매자의 부탁에 판매자가 이해를 해줘 10분 정도만 다같이 집을 본 후 계약자만 남기로 하였는데, 구매자 분들이 약속을 지켜 주지 않아 나가 달라고 부탁을 해야 했습니다. 1시간이 넘는 시간이 지나서야 정리가 되었고, 나가 달라고 이야기 한 저에게 화가 난 바이어 분들은 파이널 인스펙션 폼에 싸인을 하지 않고 그냥 가게 되었습니다.

만약 이런 식으로 된 경우 대부분의 구매자 분들이 싸인을 하지 않으셨기 때문에 집을 구매하지 않으셔도 된다, 아니면 집을 다시 한번 가서 봐도 된다고 생각하시지만 세틀먼트 에이젼트에 문의한 결과, 집 주인 입장에서는 집이 언더 오퍼가 된 후 등기 이전까지 바이어에게 집을 한 번만 보여주면 된다고 합니다.

만약 구매자가 집을 구매하지 않기로 결정을 한다면 디파짓은 물론이고, 집을 다시 마켓에 올려 저렴한 가격에 팔린 경우 그 차액을 요구할 수도 있다고 합니다.

간단하게 예를 들어 드린다고 했는데, 집 구매시 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

택바이어(Buyer)가 구입하고자 하는 집을 선정하면 셀러(Seller)에게 구매의사(청약: Offer)를 전달하게 되고 셀러가 바이어의 청약을 수용하면 홈 인스팩션(Home Inspection)을 실시한다.

이 후 주택융자가 진행되고 클로징(Closing)날짜가 정해지면 보통 클로징 일주일전 마지막 단계로 바이어는 Final-walk through 인스펙션(이하 ‘최종점검’으로 칭함)을 실시한다.

최종점검의 목적은 홈 인스펙션을 통해 드러난 문제점과 기타 바이어가 원하는 사항을 셀러에게 수리 혹은 교체해 줄 것을 요구하고 이를 셀러가 수용했을 경우 셀러의 이행여부를 확인하고 아울러 인스펙션 이후 혹은 최종 방문 이후 주택에 어떠한 새로운 변화가 없었는지 여부를 확인하기 위해 실시하는데 있다.

최종점검은 전문가(Home Inspector)가 실시하는 홈 인스펙션이 아니다. 홈 인스펙션 이후의 주택의 상태(Property‘s Condition)에 대한 바이어의 최종 확인과정을 의미한다. 일반적으로 매매 초기단계에서 바이어와 셀러는 직접 만나지는 않는다. 그러나 최종매매단계에서 클로징 이전에 셀러의 동행 하에 최종점검을 실시하게 된다.

일반적으로 현재 셀러가 거주하지 않은 주택의 경우 최종점검시 좀 더 조심스러운 점검을 필요로 한다. 마지막 방문 이후 혹 타인에 의한 새로운 손상이 있을 수도 있기 때문이다. 현재 셀러가 살고 있다면 당연히 지속적으로 좋은 상태를 유지할 수 있기 때문이다.

만일 마지막 방문이 후 허리케인, 폭풍, 폭설 등이 지나갔다면 좀 더 조심스러운 점검이 필요하다는 점에 유의해야 한다. 셀러조차도 인지하지 못한 누수 등의 새로운 문제들이 생길 수 있기 때문이다.

보통 바이어들은 최종점검시 겉핥기식 점검을 실시하는 경우가 왕왕 있다. 그러나 클로징 이후의 문제는 당연이 바이어의 몫이 되고 이를 수리하기 위한 비용 또한 바이어의 부담이 되기 때문에 홈 인스펙션 못지않은 꼼꼼한 점검이 요구된다.

화장실 변기가 제대로 작동하는지, 수도꼭지가 제 역할을 하고 있는지, 심지어는 전기스위치 또한 제대로 작동하고 있는지도 확인하는 세심함이 필요하다. 이외에도 주방기기, 세탁기, 건조기, 냉장고 등의 상태와 계약상 남겨 놓기로 한 부착물들이 그대로 남아 있는지, 차고문과 문 개폐기(Opener)가 제대로 작동하고 있는지도 확인해 볼 필요가 있다.

무엇보다도 체크리스트를 작성한 다음 최종점검시 셀러에게 미안해 할 필요 없이 충분한 시간을 가지고 하나하나 체크해나가는 세밀함과 인내심이 필요함은 물론이다. 당연히 지붕, 사이딩, 창문 등 집 외부의 상태확인 또한 중요한 과정임을 주지해야 한다.

만약에 심각한 메이저급(Major Issues) 수리사항이 있다면 수리기록서류를 확인, 보관하고 수리상태를 철저히 점검함은 물론 워런티(보증:Warranty)를 아울러 확인하는 세심함 또한 중요하다. 왜냐하면 팔기위해 고친 것이 아니라 제대로 고쳤는지의 여부 때문이며 차후 일정기간의 수리보증과 애프터서비스 등이 중요하기 때문이다.

주택 거래 시 바이어는 홈 인스펙션과 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)을 동시에 실시하는 것이 상례다. 만일 인스펙션 보고서에 터마이트(Termite)가 있거나 터마이트 피해가 있는 것으로 기술되어 있다면 당연히 터마이트 방제(Control Treatment)를 요구할 수 있고 목재구조물에 생긴 손상에 대해서는 터마이트 피해 진단전문가(Termite Damage Specialist)의 소견을 첨부하도록 요구할 수 있다.

이 모든 것은 대체로 터마이트 전문 방제회사에 의해 실시하게 되고 방제회사의 보증을 받게 된다. 그 이유는 주택보험(Homeowner Insurance)은 터마이트 피해에 대해 보상을 해주지 않기 때문이다. 따라서 방제회사의 방제증명서류와 확인 그리고 손상에 대한 수리와 보증여부를 클로징 전 확인하고 거래가 완결된 이후에도 정기계약(Annual Contract)을 지속적으로 유지함으로써 마음의 평화를 갖는 것이 바람직하다.

전기 문제 또한 홈 인스펙션시 많은 지적문제로 기술되고 있다. 간혹 손재주 있는 셀러가 간단한 전기 문제를 고치기도 하는데 가능하면 단순문제라 할지라도 면허소지 전기기술자가 고치거나 수리하도록 하고 최종점검시 증명서류를 요구하는 것이 바람직하다.

홈 인스펙션 이후 최종 클로징까지 오랜 시간이 걸렸다면 실상 최종점검은 더욱 유의할 필요가 있다. 따라서 최종점검 전에 홈 인스펙션 보고서를 다시 한 번 읽어보고 보고서에 나열되지 않은 문제(Damage 혹은 Defect)들이 새로이 나타나지 않았는지 세심하게 살피는 열성이 필요하다.

보통 최종점검 체크리스트는 웹사이트에서 무료로 구할 수 있다. 다양한 종류의 체크리스트가 있는 바, 잘 살펴보고 적절한 체크리스트를 선정하여 사용할 것을 권한다. 만일 바이어가 관심 있는 항목이 없다면 체크리스트에 필요한 항목을 추가하여 사용하면 된다.

주택매매절차 18-집 보험 (Home Insurance)

by inpac01 | Aug 6, 2021 | Real Estate

주택매매절차 18-집 보험 (Home Insurance)

집 보험 (Home Insurance)

컨틴전시 리무브까지 되면 거의 집 구입을 확정하게 된 것입니다. 이제 집 구입이 결정되었기 때문에 집 보험(Home Insurance)을 미리 알아봐야 하는데요. 융자를 받으면 렌더가 클로징할 때 집 보험료 1년치를 미리 납부하라고 하기 때문에 미리 어떤 보험을 선택할지 결정해두는 것이 좋습니다.

미국 집 보험 이란?
미국 주택 구입할 때 가입하는 보험에는 2가지가 있습니다. 1) 홈 인슈런스(Home Insurance)라고 하는 집 보험과 소유권에 대한 2) 타이틀 보험(Title Insurance)인데요. 이중에서 홈 인슈런스는 바이어(Buyer)가 납부하며 매년 갱신됩니다.

미국 집 보험 추천 및 가입

미국 집 보험은 미래를 대비하기 위해 가입합니다. 집 구입 후 발생하는 피해를 보상 받기 위한 보험이죠. 적당한 보험료와 커버리지를 계산하여 홈 인슈런스에 가입하면 예기치 못한 재난과 사고로 부터 재산을 지켜줍니다.

미국 집 보험 커버 (Coverage)
1. 화재 피해
미국 주택은 대부분 목조이기 때문에 화재에 취약하죠. 그래서 화재에 대비한 보험은 필수입니다. 집에서 발생한 화재로 피해를 본 경우 홈 인슈런스로 피해를 보상받을 수 있습니다.

2. 도난 및 파손
집에 있는 물건이나 가구를 도난 당하거나 파손된 경우에도 집 보험으로 커버할 수 있습니다. 또한 보험 약정에 따라서 차 안에 있던 물건을 도난 당한 경우에도 집 보험으로 커버되기도 합니다.

3. 홍수, 지진
미국 연방재난관리청(FEMA, Federal Emergency Management Agency)에서는 홍수지역과 지진 발생 지역을 관리하고 있습니다. FEMA에서는 Earthquake Hard Maps와 Flood Zone Map을 인터넷에 공개하고 있습니다. 이 Zone 안에 위치한 주택은 홈 인슈런스에 홍수 보험과 지진 보험을 포함하여야 합니다.

4. 사고 및 책임
집으로 인해 발생한 제3자의 피해는 집 주인(홈오너)이 책임져야 합니다. 이를 Personal Liability라고 하는데요. 홈 인슈런스에는 집 안에서 발생한 사고로 인해 가족이 아닌 제3자(방문자)가 피해를 본 경우 이에 대한 손해를 커버해주기도 합니다.

미국 집 보험 항목
1. Dwelling Coverage
Dwelling Coverage는 가장 중요한 미국 집 보험 항목입니다. 집이 완전히 부서졌을 때 집 전체를 보상하는 것을 가정하죠. 따라서 커버가 되는 보상액은 집을 다시 지을 때 예상되는 자재비와 인건비를 반영합니다. 참고로 Dwelling Coverage는 재건축 비용만 고려하기 때문에 시가와 다를 수 있습니다.

건축업자라도 주택을 다시 짓는데 얼마가 들어갈지 예측하기 어렵습니다. 그래서 Dwelling Cost를 얼마로 할지 고민이 많이 되죠. 최근에는 홈 인슈런스 견적 사이트들이 있는데 이를 활용해보는 것도 괜찮습니다.

Home Insurance Cost Calculator (참고)
2. Personal property Coverage
Personal property Coverage는 집 안에 있는 가구나 개인 물품, 전자제품 등에 대한 커버리지 항목입니다. Dwelling Coverage의 20%~50% 정도로 책정되며, $1,000 정도 Deductible(디덕터블)이 걸려 있습니다.

Deductible은 보험사가 피해 보상을 하기 전에 가입자가 먼저 부담하는 비용을 의미하는데요. 따라서 $1,000 이하 물건에 대해 Personal property Coverage로 보상 청구(Claim)하는 것은 별로 실익이 없습니다.

가구나 가전 제품, 전자 제품은 구입 년도에 따라 감가상각한 금액으로 보상됩니다. 예를 들어 1년 전에 구입한 $2,000짜리 컴퓨터가 재난이나 사고로 못쓰게 되었다면 $2,000를 보상해주는 것이 아니라 중고가(ex. $1,000)로 보상해주는 것이죠.

3. Other structures Coverage
Other structure는 집 본체와 떨어져 있는 구조물을 의미합니다. 예를 들어 detached garage나 펜스, 수영장 등이 해당됩니다.

4. Loss of Use
재난이나 사고로 집이 크게 부서지면 다른 숙소나 호텔에 묵어야 합니다. 이렇게 다른 곳에서 지내면서 발생하는 비용을 커버해주는 항목이 바로 Loss of Use 항목입니다.

5. Water Backup Coverage
Sump Pump(섬프 펌프)는 지하실이 침수 되지 않도록 하죠. 그런데 Sump Pump가 고장나서 지하실 침수가 되는 사례가 많습니다. Water Backup Coverage는 이런 상황을 보상해주는 항목인데요. Sump Pump가 있는 집들은 Water Backup Coverage를 옵션으로 고려해봐야 합니다.

6. Water Damage
집에서 누수 피해가 발생했을 때 받을 수 있는 커버리지 항목입니다. 예를 들어 화장실 물이 역류하여 집 내부 워터 데미지를 입는 경우를 들 수 있습니다.

여기서 한가지 주의하실 점은 홍수, 해일, 허리케인, 하수역류, 수도관 파손 등 집 외부의 요인으로 발생한 워터 데미지는 보상해주지 않는다는 점입니다. 홍수는 Flood coverage가 따로 있어야 하며, 해일이나 허리케인 등도 별도 옵션을 선택해야 합니다.

미국 집 보험 종류
홈오너 보험 (HO Insurance)
미국 집 보험을 알아볼 때 보험사 에이전트로부터 HO-1, HO-3 같은 용어를 듣게 되죠. HO는 Homeowner의 약자이며, HO-1, HO-3는 보험증서 양식(policy form)을 의미하는데요. 어떤 종류가 있는지 알아두면 홈오너 보험 policy를 이해하는데 도움이 됩니다.

HO-1 (Basic Form)
HO-1은 홈오너 보험 종류 중에 가장 최소한의 커버리지만 보장하는 form입니다. 화재, 폭우 등 재난으로 인한 피해를 보장하나 약정되지 않은 손실은 보장하지 않습니다. (=limited coverage)

HO-2 (Broad Form)
HO-2는 HO-1이 보장하는 부분에 추가로 배수관 동결, 냉난방 시스템 등에 대한 피해 보상 등이 추가됩니다. 다만, HO-1과 같은 Limited Coverage 보험으로 명시된 부분 외에는 보상해주지 않습니다.

HO-3 (Special Form)
가장 대중적으로 많이 사용되는 집 보험 형태입니다. NAIC(National Association Insurance Commissioners, 전국 보험 커미셔너 협회)에서 가이드 하고 있는데요. Open peril(위험) Coverage가 적용됩니다. 따라서 Limited Coverage와 달리 어떤 형태의 위험에서든 집이나 부속 구조물이 받은 피해를 보상해줍니다.

NAIC 가이드 PDF 자료 참고
단, personal property(ex. 가구, 옷, 가전제품 등)는 policy에 기재된 peril 대해서만 20~50% 정도(홈오너 책임 반영)만 보상합니다. peril의 종류로는 화재, 번개, 폭풍, 해일, 폭발, 반달리즘, 비행기 추락, 도난, 낙하물, 눈 얼음 피해, 워터 데미지 등 III에서 지정한 16가지가 있습니다.

HO-4 (미국 집 렌트 보험)
HO-4(Renters Insurance policy)는 세입자 재산을 보호하는 표준 보험입니다. 앞서 III에서 지칭한 16가지 peril에 대한 피해를 보상하는데요. 단, 집주인(Landlord)의 재산(ex. rent unit)은 보호하지 않기 때문에 집 주인은 따로 홈오너 보험을 가입해야 합니다.

HO-6 (미국 콘도 보험)
HO-6(Condo Insurance policy) 콘도와 타운하우스 소유자를 위한 보험입니다. Walls-in Coverage라고도 하는데요. 16 종류 peril에 대해 Unit간 벽과 천장 및 바닥, 그리고 홈 오너의 personal property를 보상해주는 보험입니다.

참고로 콘도 빌딩과 공동 영역(common areas)에 대한 보험은 Loss Assessment로 따로 분리되어 있습니다.

미국 집 보험 납부
미국 집을 융자로 사면 대부분 집 보험을 들어야 합니다. 주택 구입자는 직접 보험회사에 보험료를 납부할 수도 있지만, 은행의 요청에 따라 에스크로 구좌에 납부하기도 하는데요.

은행에서 보험료와 재산세를 에스크로 구좌로 납부하는 이유는 미납에 따른 주택 소유권 문제를 예방하기 위함입니다. 클로징 할 때 1년 치 보험료나 재산세를 미리 받아두는 것도 같은 맥락이라고 볼 수 있습니다.

미국 집 보험 용어 정리
Personal Property : 개인 소유물
Contents Replacement : 피해를 받은 Personal Property를 새로 구입할 때 비용으로 보상하는 것
Loss of use : 집을 사용하지 못하는 경우 발생하는 비용 (ex. 호텔비 등)
Personal Liability : 개인 법적책임
Medical payment : 의료 비용 지불
Premium : 보험료 (약어 : PREM)
Annual Policy Premium : 연간 납부 보험료
Insurance Information Institute : 보험 정보 협회 (약어 : III)
Dwelling coverage : 집이 손괴된 경우 새로 짓는 비용, 보통 tax 계산용 집값 또는 건축 비용과 비슷함 (마일모아 집보험 글 참고)
Loss Assessment : HO-6(콘도 인슈런스)에 있는 커버리지로 HOA로 커버되지 않는 손해를 보상함
Deductible : 보험사가 피해액을 보상하기 전에 가입자가 먼저 내야하는 연간 고정 금액

주택매매절차 17-컨틴전시

by inpac01 | Jul 30, 2021 | Real Estate

주택매매절차 17-컨틴전시

컨틴전시 (Contingency)

(1) 컨틴전시란?

컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.

(2) 컨틴전시 리무브

컨틴전시 리무브(Contingency Remove)는 바이어가 100% 집 구입을 확정 하는 단계입니다. 즉, 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이 후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.

• Coningency란 무엇인가? (바이어의 권리, 리무브 전 확인 사항) 

컨틴전시 리무브는 보통 에스크로가 오픈 된 후 약 15~17일 후에 이뤄집니다. (론 컨틴전시 리무브는 20일 이후) 바이어는 컨틴전시 리무브에 싸인하기 전에 놓친 부분은 없는지 재차 확인해야 하는데요. 싸인 이 후에 계약을 취소하면 디파짓한 계약금을 돌려 받을 수 없기 때문입니다.

컨틴전시란 부동산 매매 계약에 있어 계약이 성공적으로 완결되기 전 바이어 또는 셀러가 계약서에 붙여 놓은 여러 조건들을 가리킨다. 컨틴전트(Contingent)는 우리말로 푼다면 ‘조건부 ~’ 또는’ ~을 하는 조건으로’ 정도의 뜻이다. 그래서 거의 모든 부동산 매매 계약은 조건부 계약이라고 볼 수 있다. 설사 부동산 매매 계약이 이루어져 에스크로에 들어갔다고 해도 컨틴전시가 만족되지 않는다면 바이어 또는 셀러가 계약을 파기할 수 있다.

보통 바이어 쪽에서 걸어 놓는 컨틴전시가 주를 이룬다. 계약마다 다르지만 보통 계약 체결 후 17일 이내 또는 21일 이내 이 조건들을 행사할 수 있다. 하지만, 서로 상의해서 그 기간을 더 짧게 또는 더 길게 설정할 수 있다.

가장 중요한 조건들 중 하나가 융자 컨틴전시이다. 일정 기간 바이어가 융자를 받을 수 없다면 계약을 진행해서 종결할 수 없다. 그래서 바이어는 부지런히 융자가 나올 수 있도록 융자 기관과 긴밀히 협력해서 되도록 빠른 시간 내에 융자 승인을 받아야 한다. 또한 감정 가격이 매매 가격으로 나오는지에 대한 감정 조건도 있다. 만약 감정 가격이 매매 가격보다 더 적게 나올 경우 바이어는 가격에 대한 재협상을 하거나 또는 이 컨틴전시로 계약을 파기할 수 있다.

둘째로, 주택 상태에 대한 컨틴전시이다. 매매 계약 후 바이어는 주택의 상태를 점검할 기회를 갖는다. 전문가의 도움으로 인스펙션을 했는데 보기와는 다르게 큰 문제가 있다면 계약을 파기할 수도 있다. 사소한 문제가 있다면 고쳐달라고 요청을 할 수 있는데 셀러와 바이어 사이에 서로 합의가 이루어져서 계약을 계속 진행할 수 있고 만약 서로 합의를 하지 못할 경우 계약 이행이 중단될 수 있다.

셋째로, 에스크로에 들어가면, 셀러가 주택의 상태와 가치에 영향을 미칠 수 있는 여러 내용을 일정 문서 등을 통해 바이어에게 고지한다. 셀러가 주택에 대한 정보들을 제때에 제공하지 않거나 중요한 사실을 의도적으로 숨기려고 한다면 이 조건으로 계약 해지가 가능하다.

넷째로, 콘도나 타운하우스처럼 HOA(Home Owners Association)가 있는 주택들은 HOA의 서류들을 살펴보아 어떤 고려 사항이 있는지 알아봐야 한다. 때때로 HOA 재정 문제로 융자가 나오지 않는 경우도 있고 여러 가지 까다로운 HOA의 규칙 때문에 재산권 행사에 제한이 있기 때문에 정해진 기간 내에 미리 살펴봐야 한다.
한편 셀러 입장에서도 컨틴전시가 있다. 즉 이사 갈 다른 주택을 찾아서 구입할 수 있을 경우에만 주택을 팔겠다는 조건이다. 컨틴전시 리스팅을 구매하려는 바이어들은 셀러가 본인이 원하는 주택을 찾지 못해서 에스크로 중간에 계약이 해지되는 경우도 종종 있다.

부동산 계약은 서로 컨틴전시 조항이 많이 있다. 성공적인 매매 종결을 위해서는 이런 컨틴전시를 잘 이해해야 한다. 컨틴전시의 의미와 그 영향을 충분히 전문가와 상의해서 문제없이 셀러는 주택을 성공적으로 팔고 바이어는 내집마련을 이루길 바란다.

Home Inspection Contingency

가장 보편적인 컨틴전시입니다.

어느 집이든 세세하게 살펴보면 문제가 있습니다. 인스펙션 후 각 문제에 따라 바이어는 셀러에게 고쳐달라고 하거나 내가 고칠테니 크레딧(돈)을 달라고 하는게 보통의 구매과정입니다. 

근데, 감당못할 큰 문제를 발견해서 셀러와 협상할 의지조차 없는 경우 당연히 바이어는 그 딜을 깨고 싶어질 것입니다. 그때 사용할수 있는 컨틴전시가 이것입니다. 

셀러마켓때 이 컨틴전시를 무리하게 리무브한 바이어들이 집에 곰팡이, 파운데이션문제, 플러밍문제, 전기문제 등 감당못할 문제를 발견하고도 딜을 깨지못해서 참 많이들 속을 썩히신걸로 압니다.

Loan contingency

바이어가 거는 contingency이며, 융자를 얻어 집을 얻는 바이어 분들은 이 contingency를 무조건 걸어 놓습니다. 내용은, “바이어가 융자를 얻기 위한 모든 절차를 다 진행했지만, 융자가 안 나와 계약을 이행을 못할 경우, 이는 바이어의 책임이 아니다”란 내용입니다. 

셀러들이 같은 값이면 cash buyer를 선호하는 이유는 여기에 있읍니다. Cash buy는 이 finance contingency가 없다는 말이거든요. 즉, 셀러 입장에서는 큰 불안감 하나를 줄일 수 있는 조건이기에 cash buyer를 선호하게 되는 것입니다.

Home sale contingency

간혹 바이어측에서 새로운 집의 구매금액을 구하기 위해 현재 소유한 부동산을 팔아야 하는 경우가 있읍니다. 이럴때 “집을 팔고 살까? vs 집을 먼저 사고 팔까?” 혹은 단기렌트아파트라도 들어갈까? 등등 고민을 하게 됩니다. 이것의 솔루션은 home sales contingency를 걸어 “바이어가 특정 부동산을 팔아야 사는 집의 클로징이 가능하다. 혹 바이어의 부동산이 팔리지 않아 셀러와 진행하는 계약을 이행 못 할 경우는 바이어의 책임이 아니다”에 대한 조건을 걸고, 동의를 구할 수 있습니다.

당연히 셀러 측에서는 제일 싫어하는 조건입니다. 어프레져컨틴전시, 인스펙션컨틴전시는 셀러도 수긍을 할 수 있지만, 홈 세일 컨틴전시는 가급적이면 피하는 조건입니다. 따라서 이 조건을 내야하는 바이어는 본인이 매력적인 바이어가 아니라는 점 알고 계셔야 하니 시장분위기에 따라 고려해보시길 바라고, 이 조건의 오퍼를 받은 셀러라면 무조건 no하기 전에 바이어의 집을 분석해보시고 결정하시길 추천드립니다. 

이 또한 cash buyer가 인기가 많은 이유 중 하나입니다.

Appraisal Contingency

Cash buyer가 아닌 이상, 집 구매는 바이어 셀러 그리고 모기지회사 3박자로 이루어집니다.

그러니 목돈을 빌려주는 은행(혹은 모기지 회사)이 어떤 시각에서보면 가장 serious한 입장이 아닐까 싶습니다. 은행은 보통 Comps를 돌려 집에 대한 추정가를 잡고, tax records를 참고하고, 감정사를 집으로 보내 실제 감정을 하는 등 다방면으로 집의 value를 감정해 냅니다. 이때 감정가가 asking가격보다 낮게 나오면 바이어는 셀러와 재협상을 통해 전부 받아내거나, 반반 부담하거나, 아니면 홀로 다운페이를 올려야 합니다. 

이때 협상이 원활히 진행되지 않으면 이 딜을 깨겠다는 컨틴전시로 이 또한 셀러들이 좋아하는 컨틴전시는 아닙니다.

위에 나열한건 일반적인 contingency 이지만, 상대방과 어떻게 합의하느냐에 따라 상당히 개인적인 contingency도 가능합니다. 즉, 원하시는 조건부는 모두 다 상대방에게 물어볼 수 있다는 이야기 입니다.

제가 겪어 본 contingency중 가장 기억에 남는 특별한 contingency는 “딸이 XX/XX까지 결혼해서 집에 부부 둘만 남을 경우에만 집을 판다” 였읍니다. 딸이 약혼을 한 상태였지만, 딸의 결혼이 혹시라도 깨져서 계속 큰 집이 필요할 경우엔 집을 못 판다는 조건이었습니다.

일반적이든 개인적이든 컨틴전시가 많으면 많을수록 각자의 재산을 보호받을수는 있지만, 피곤한 딜인건 맞습니다.

그러니 컨틴전시를 상세히 아셨다가 꼭 필요한 컨틴전시만 거는것을 추천드려요 

예를 들어 Inspection 컨틴전시를 걸지 않고 대신 offer넣기 전에 pre-inspected를 하는것 혹은 home sale inspection빼고 브릿지론같은걸 알아보는 것 등 생각을 전환해서 행동하는 것도 좋다고 생각합니다.

주택매매절차 16- 주택 감정

by inpac01 | Jul 22, 2021 | Real Estate

주택매매절차 16- 주택 감정

미국 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 절차이며, 주택의 가치를 측정하는 작업입니다. 은행은 대출자의 신용(credit)과 주택 담보가치를 기반으로 모기지 대출을 내어줍니다. 은행이 대출자의 크레딧 스코어을 확인하는 것처럼 주택 가치를 판단하기 위해 하는 것이 바로 appraisal인 것이죠.

appraisal을 신청하면 전문 감정사가 주택을 조사하고 그 가치에 대한 보고서를 제출합니다. 은행은 감정사의 보고서에 따라 만약 이 집을 팔아야 하는 경우 얼마 정도에 팔 수 있겠구나 하는 계산을 할 수 있게 되는 것입니다.

미국 주택 감정 시기

미국 주택 구입 절차 중에서 주택 감정은 거의 중반에 있습니다. 오퍼(offer)가 수락되고 에스크로(escrow)가 오픈되면, 본격적으로 모기지 절차가 시작되는데요. 렌더나 모기지 브로커에게 필요한 서류와 application을 제출한 후 어프레이절을 신청하게 됩니다.

미국 주택 감정 비용

1. 어프레이절 비용

어프레이절은 보통 1주일 정도 걸리며, 추가 비용을 지불하고 urgent하게 진행할 수도 있습니다. 비용은 $400~600 정도로 다양하며, urgent를 요청하면 추가로 $100~200 정도가 더 들 수도 있습니다.

2. 납부 시기

클로징 때 납부되는 다른 비용들과 달리 미국 주택 감정 비용은 바로 납부해야 합니다. 주택감정사는 은행 소속이 아닌 제 3자이기 때문에 오더(order)를 하려면 미리 수수료를 결제해야 하는데요. 직접 고용한 어프레이절이 아니라면, 모기지 브로커나 렌더가 크레딧 카드 정보를 받아 어프레이절 비용을 직접 납부하고 오더(order)를 주기도 합니다.

미국 주택 감정 방식

한국에도 감정평가사라는 직업이 있습니다. 한국 감정평가사는 부동산 가치를 평가할 때 비교방식, 원가방식, 수익환원방식 이렇게 3가지 방법을 사용하죠. 이를 감정평가 3방식이라고도 하는데요. 미국 주택 감정 방식도 이와 거의 비슷합니다.

1. 비교방식

우선, 물건의 가치는 거래되는 가격으로 따져볼 수 있습니다. 따라서 구입하려는 주택과 비슷한 크기, 유형, 특징을 가진 다른 주택의 거래 가격을 살펴보면 그 가치를 파악할 수 있는 것이죠. 보통 최근에 거래된 근처 비슷한 주택 (이를 comps라고도 합니다) 3개 정도의 거래 가격을 분석하여 판단합니다.

2. 원가방식

물건의 가치는 그 물건을 만들 때 들어간 비용(원가)으로 계산할 수도 있습니다. 이를 원가방식이라고 하는데요. 이 방식에 따르면 같은 크기 비슷한 주택이더라도 그 내부를 구성하는 자재나 가구, 리모델링 정도에 따라 가치가 달라집니다.

3. 수익환원방식

마지막으로 물건의 가치는 그 물건에서 생기는 미래 수익을 현재 가치로 환원하여 매길 수도 있습니다. 예를 들어 어떤 부동산이 매달 3,000달러 임대수입을 거두고 있다면, 건물 존속연한 동안 발생할 미래 수익(FV)을 현재 가치(PV)로 변환하여 가치를 산정할 수 있는 것이죠.

미국 주택 감정 결과

1. 감정 결과 반박

미국 주택 감정 결과는 보고서 형태로 나옵니다. 감정사가 판단한 근거가 명시되어 있으며, 문제가 있다면 이에 대해 반박을 할 수도 있습니다. 감정 결과는 100% 수학적으로 되는 것이 아니기 때문에 감정사에 따라 다를 수 있습니다.

2. 온라인 감정 평가

최근에는 Zillow나 Redfin에서도 주택 감정 가격을 보여주기도 하는데요. 아무래도 전문 감정사의 보고서보다는 신뢰도가 떨어질 수 밖에 없습니다. 따라서 온라인 감정 평가 결과는 참고용으로 알아두시면 됩니다.

그리고 요즘에는 코로나 사태로 인해 감정사가 현장 조사를 가는 것을 꺼린다고 합니다. 그래서 어프레이절을 waive(웨이브, 면제)하기도 하는데요. 그렇게 되면 온라인 상으로만 감정 평가가 진행되고 실제 감정가와 차이가 날 수도 있습니다.

3. 감정 결과에 따른 조치

감정 결과가 현재 거래하려는 가격보다 많이 나오면 상관 없으나, 적게 나오게 되면 애초 신청한 모기지 금액이 적어질 수 있습니다. 이런 경우 셀러(seller)와 가격 조정을 협상할 수도 있으며, 바이어(buyer)가 가격을 감당하지 못하는 경우 론 컨틴전시(Loan Contingency)에 따라 계약을 취소(cancel)하기도 합니다.

미국 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 절차이며, 주택의 가치를 측정하는 작업입니다. 은행은 대출자의 신용(credit)과 주택 담보가치를 기반으로 모기지 대출을 내어줍니다. 은행이 대출자의 크레딧 스코어을 확인하는 것처럼 주택 가치를 판단하기 위해 하는 것이 바로 appraisal인 것이죠.

appraisal을 신청하면 전문 감정사가 주택을 조사하고 그 가치에 대한 보고서를 제출합니다. 은행은 감정사의 보고서에 따라 만약 이 집을 팔아야 하는 경우 얼마 정도에 팔 수 있겠구나 하는 계산을 할 수 있게 되는 것입니다.

미국 주택 감정 시기

미국 주택 구입 절차 중에서 주택 감정은 거의 중반에 있습니다. 오퍼(offer)가 수락되고 에스크로(escrow)가 오픈되면, 본격적으로 모기지 절차가 시작되는데요. 렌더나 모기지 브로커에게 필요한 서류와 application을 제출한 후 어프레이절을 신청하게 됩니다.

미국 주택 감정 비용

1. 어프레이절 비용

어프레이절은 보통 1주일 정도 걸리며, 추가 비용을 지불하고 urgent하게 진행할 수도 있습니다. 비용은 $400~600 정도로 다양하며, urgent를 요청하면 추가로 $100~200 정도가 더 들 수도 있습니다.

2. 납부 시기

클로징 때 납부되는 다른 비용들과 달리 미국 주택 감정 비용은 바로 납부해야 합니다. 주택감정사는 은행 소속이 아닌 제 3자이기 때문에 오더(order)를 하려면 미리 수수료를 결제해야 하는데요. 직접 고용한 어프레이절이 아니라면, 모기지 브로커나 렌더가 크레딧 카드 정보를 받아 어프레이절 비용을 직접 납부하고 오더(order)를 주기도 합니다.

미국 주택 감정 방식

한국에도 감정평가사라는 직업이 있습니다. 한국 감정평가사는 부동산 가치를 평가할 때 비교방식, 원가방식, 수익환원방식 이렇게 3가지 방법을 사용하죠. 이를 감정평가 3방식이라고도 하는데요. 미국 주택 감정 방식도 이와 거의 비슷합니다.

1. 비교방식

우선, 물건의 가치는 거래되는 가격으로 따져볼 수 있습니다. 따라서 구입하려는 주택과 비슷한 크기, 유형, 특징을 가진 다른 주택의 거래 가격을 살펴보면 그 가치를 파악할 수 있는 것이죠. 보통 최근에 거래된 근처 비슷한 주택 (이를 comps라고도 합니다) 3개 정도의 거래 가격을 분석하여 판단합니다.

2. 원가방식

물건의 가치는 그 물건을 만들 때 들어간 비용(원가)으로 계산할 수도 있습니다. 이를 원가방식이라고 하는데요. 이 방식에 따르면 같은 크기 비슷한 주택이더라도 그 내부를 구성하는 자재나 가구, 리모델링 정도에 따라 가치가 달라집니다.

3. 수익환원방식

마지막으로 물건의 가치는 그 물건에서 생기는 미래 수익을 현재 가치로 환원하여 매길 수도 있습니다. 예를 들어 어떤 부동산이 매달 3,000달러 임대수입을 거두고 있다면, 건물 존속연한 동안 발생할 미래 수익(FV)을 현재 가치(PV)로 변환하여 가치를 산정할 수 있는 것이죠.

미국 주택 감정 결과

1. 감정 결과 반박

미국 주택 감정 결과는 보고서 형태로 나옵니다. 감정사가 판단한 근거가 명시되어 있으며, 문제가 있다면 이에 대해 반박을 할 수도 있습니다. 감정 결과는 100% 수학적으로 되는 것이 아니기 때문에 감정사에 따라 다를 수 있습니다.

2. 온라인 감정 평가

최근에는 Zillow나 Redfin에서도 주택 감정 가격을 보여주기도 하는데요. 아무래도 전문 감정사의 보고서보다는 신뢰도가 떨어질 수 밖에 없습니다. 따라서 온라인 감정 평가 결과는 참고용으로 알아두시면 됩니다.

그리고 요즘에는 코로나 사태로 인해 감정사가 현장 조사를 가는 것을 꺼린다고 합니다. 그래서 어프레이절을 waive(웨이브, 면제)하기도 하는데요. 그렇게 되면 온라인 상으로만 감정 평가가 진행되고 실제 감정가와 차이가 날 수도 있습니다.

3. 감정 결과에 따른 조치

감정 결과가 현재 거래하려는 가격보다 많이 나오면 상관 없으나, 적게 나오게 되면 애초 신청한 모기지 금액이 적어질 수 있습니다. 이런 경우 셀러(seller)와 가격 조정을 협상할 수도 있으며, 바이어(buyer)가 가격을 감당하지 못하는 경우 론 컨틴전시(Loan Contingency)에 따라 계약을 취소(cancel)하기도 합니다.

어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유(appraisal contingency)가 되기도 합니다.

감정절차는 빠르면 디파짓과 인스펙션 단계에 이루어지기도 하고, 늦어지면 인스펙션 후에 나오기도 합니다.

미국 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 절차이며, 주택의 가치를 측정하는 작업입니다. 은행은 대출자의 신용(credit)과 주택 담보가치를 기반으로 모기지 대출을 내어줍니다. 은행이 대출자의 크레딧 스코어을 확인하는 것처럼 주택 가치를 판단하기 위해 하는 것이 바로 appraisal인 것이죠.

appraisal을 신청하면 전문 감정사가 주택을 조사하고 그 가치에 대한 보고서를 제출합니다. 은행은 감정사의 보고서에 따라 만약 이 집을 팔아야 하는 경우 얼마 정도에 팔 수 있겠구나 하는 계산을 할 수 있게 되는 것입니다.

미국 주택 감정 시기

미국 주택 구입 절차 중에서 주택 감정은 거의 중반에 있습니다. 오퍼(offer)가 수락되고 에스크로(escrow)가 오픈되면, 본격적으로 모기지 절차가 시작되는데요. 렌더나 모기지 브로커에게 필요한 서류와 application을 제출한 후 어프레이절을 신청하게 됩니다.

미국 주택 감정 비용

1. 어프레이절 비용

어프레이절은 보통 1주일 정도 걸리며, 추가 비용을 지불하고 urgent하게 진행할 수도 있습니다. 비용은 $400~600 정도로 다양하며, urgent를 요청하면 추가로 $100~200 정도가 더 들 수도 있습니다.

2. 납부 시기

클로징 때 납부되는 다른 비용들과 달리 미국 주택 감정 비용은 바로 납부해야 합니다. 주택감정사는 은행 소속이 아닌 제 3자이기 때문에 오더(order)를 하려면 미리 수수료를 결제해야 하는데요. 직접 고용한 어프레이절이 아니라면, 모기지 브로커나 렌더가 크레딧 카드 정보를 받아 어프레이절 비용을 직접 납부하고 오더(order)를 주기도 합니다.

미국 주택 감정 방식

한국에도 감정평가사라는 직업이 있습니다. 한국 감정평가사는 부동산 가치를 평가할 때 비교방식, 원가방식, 수익환원방식 이렇게 3가지 방법을 사용하죠. 이를 감정평가 3방식이라고도 하는데요. 미국 주택 감정 방식도 이와 거의 비슷합니다.

1. 비교방식

우선, 물건의 가치는 거래되는 가격으로 따져볼 수 있습니다. 따라서 구입하려는 주택과 비슷한 크기, 유형, 특징을 가진 다른 주택의 거래 가격을 살펴보면 그 가치를 파악할 수 있는 것이죠. 보통 최근에 거래된 근처 비슷한 주택 (이를 comps라고도 합니다) 3개 정도의 거래 가격을 분석하여 판단합니다.

2. 원가방식

물건의 가치는 그 물건을 만들 때 들어간 비용(원가)으로 계산할 수도 있습니다. 이를 원가방식이라고 하는데요. 이 방식에 따르면 같은 크기 비슷한 주택이더라도 그 내부를 구성하는 자재나 가구, 리모델링 정도에 따라 가치가 달라집니다.

3. 수익환원방식

마지막으로 물건의 가치는 그 물건에서 생기는 미래 수익을 현재 가치로 환원하여 매길 수도 있습니다. 예를 들어 어떤 부동산이 매달 3,000달러 임대수입을 거두고 있다면, 건물 존속연한 동안 발생할 미래 수익(FV)을 현재 가치(PV)로 변환하여 가치를 산정할 수 있는 것이죠.

미국 주택 감정 결과

1. 감정 결과 반박

미국 주택 감정 결과는 보고서 형태로 나옵니다. 감정사가 판단한 근거가 명시되어 있으며, 문제가 있다면 이에 대해 반박을 할 수도 있습니다. 감정 결과는 100% 수학적으로 되는 것이 아니기 때문에 감정사에 따라 다를 수 있습니다.

2. 온라인 감정 평가

최근에는 Zillow나 Redfin에서도 주택 감정 가격을 보여주기도 하는데요. 아무래도 전문 감정사의 보고서보다는 신뢰도가 떨어질 수 밖에 없습니다. 따라서 온라인 감정 평가 결과는 참고용으로 알아두시면 됩니다.

그리고 요즘에는 코로나 사태로 인해 감정사가 현장 조사를 가는 것을 꺼린다고 합니다. 그래서 어프레이절을 waive(웨이브, 면제)하기도 하는데요. 그렇게 되면 온라인 상으로만 감정 평가가 진행되고 실제 감정가와 차이가 날 수도 있습니다.

3. 감정 결과에 따른 조치

감정 결과가 현재 거래하려는 가격보다 많이 나오면 상관 없으나, 적게 나오게 되면 애초 신청한 모기지 금액이 적어질 수 있습니다. 이런 경우 셀러(seller)와 가격 조정을 협상할 수도 있으며, 바이어(buyer)가 가격을 감당하지 못하는 경우 론 컨틴전시(Loan Contingency)에 따라 계약을 취소(cancel)하기도 합니다.

주택매매절차 15-인스펙션 (Inspection)

by inpac01 | Jul 16, 2021 | Real Estate

주택매매절차 15-인스펙션 (Inspection)

인스펙션 (Inspection)

(1) 디스클로저

셀러는 디스클로저(Disclosure)를 바이어에게 공개 합니다. 즉, 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려주는 과정이라고 볼 수 있습니다.

(2) 홈 인스펙션

바이어는 그 Disclosure 내용을 모두 포함해서 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.

(3) 터마이트 인스펙션

그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)입니다. 터마이트(Termite)란 집을 갉아 먹는 해충을 의미하는데요. 터마이트 피해는 미국에서는 발생하는 주택 피해 중에 상당수를 차지하고 있기도 합니다.

미국에서 처음 주택을 구입할 때 한국에는 없는 여러가지 생소한 절차들을 보게 되는데요. 그 중에 하나가 바로 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)입니다. 특히 홍수가 잦고 따뜻한 지역이라면 터마이트 인스펙션이 필수적인 절차이기도 하죠. 그래서 이 번 포스팅에서는 미국 주택 구입 시 터마이트 인스펙션 방법과 비용에 대해 정리해보고 몇 가지 주의사항도 같이 살펴봤습니다.

터마이트 인스펙션이란?

터마이트(Termite)는 흰개미를 의미합니다. (위키백과 참고) 이 곤충은 목재를 갉아먹기 때문에 건물에 심각한 피해를 줄 수 있는데요. 그래서 미국 일부 지역에서는 터마이트에 의한 피해가 토네이도 같은 자연재해보다 더 심각하게 나타나기도 합니다.

• 터마이트 피해 통계 자료 참고 (Termite Damage Statistics)

터마이트 인스펙션은 건물 내에 터마이트가 서식하는지 검사하는 것입니다. 미국에서 터마이트는 주택 내구성에 심각한 피해를 주기 때문에 특히 목재 주택을 매매할 때는 꼭 터마이트 인스펙션을 받길 권장합니다.

터마이트 인스펙션 방법 및 비용

1. 터마이트 인스펙션 업체

검사를 받으려면 우선 업체를 선정해야 하죠. 터마이트 인스펙션을 하는 업체는 주로 pest control을 하는 방역 업체입니다. 정밀 검사가 필요한 경우에는 터마이트만 전문으로 하는 업체를 찾기도 하는데요. 조지아나 알라바마에는 벌레박사라는 한인 터마이트 전문 업체도 있습니다.

쉽게 업체를 찾는 방법은 구글 검색창 “termite inspection + 지역명“으로 검색을 해보는 것입니다. 그리고 2~3곳 정도에 무료 견적 요청해보는 것이 가장 빨리 터마이트 인스펙션 업체를 찾는 방법이죠. 한인이 많이 있는 곳에는 한인 신문에 방역 업체 홍보가 많이 되고 있으니 이 부분을 참고하는 것도 괜찮은 방법이죠.

2. 터마이트가 있는지 어떻게 검사할까?

인스펙션 전문가는 우선 터마이트 흔적을 육안으로 찾아봅니다. 터마이트 서식 여부는 Mud Tubes 유무와 집 근처의 나무나 목재 펜스 상태로 확인할 수 있습니다. 일부 전문업체에서는 온도 카메라나 흡입기 등을 통해 벽 속의 터마이트도 확인하기도 하는데요.  터마이트 검사에 대한 자세한 내용은 아래 글을 한 번 참고해보세요.

• 참고글 : 터마이트 인스펙션할 때 실제로 검사하는 것은? (영문)

2. 터마이트 인스펙션 비용

터마이트 인스펙션 비용은 업체마다 조금씩 다르지만 대략 $75~$150 정도입니다. (참고글) 그리고 만약 터마이트 흔적이 발견되는 경우 터마이트 트리트먼트(Termite Treatment)를 받아야 하는데요. 이런 터마이트 방역 작업은 보통 $220~$880 정도 비용이 들어갑니다. (Termite Fumigation Cost 참고)

터마이트 인스펙션 보증

터마이트 인스펙션은 에스크로 클로징 요건으로 강제되는 것은 아니기 때문에 보통 셀러가 진행하는 경우가 많습니다. 가끔 바이어가 직접 비용을 내고 터마이트 인스펙션을 수행하는 케이스도 있는데요. 두 경우 모두 보증 계약을 잘 살펴야 합니다. 터마잇 인스펙션에 대한 보증을 Termite Bond라고도 하는데요. 이에 대해서는 다음 글을 참고해 보시길 바랍니다.

만약 터마이트 인스펙션 과정에서 터마이트 흔적이 발견되면 업체에서 조치를 하게 됩니다. 그리고 인스펙션 회사와 Termite Bond 같은 보증 계약을 하게 되는데요. 주로 1년 정도 기간의 보증서를 받게 되며, 만약 계약 기간 안에 터마이트가 발견되면 다시 터마이트 조치(Termite Treatment)를 해주겠다는 조건이 일반적으로 들어 있습니다.

터마이트가 심한 경우에는 집 전체에 텐트를 씌우고 Fumigation(방역)을 하기도 하는데요. 이 때는 2년 정도의 Warranty를 주기도 합니다.

주택매매절차 14-오퍼 가격 결정

by inpac01 | Jul 16, 2021 | Real Estate

주택매매절차 14-오퍼 가격 정하는 5가지 단계