by usezloan | Jun 9, 2021 | Financial study
융자지식80-집 명의 보험(Title Insurance)
집 명의 보험(Title Insurance)
집 명의 보험은 구입한 부동산의 예기치 못한 소유권 분쟁이 발생시, 또는 배상 등을 요구 시 부동산을 구입한 주인과 부동산을 담보로 돈을 빌려준 금융사를 보호하는 것입니다. Title Insurance를 오더 한다는 말은 타이틀 보험을 구매한다는 말과 같이 사용할 수 있습니다.
보통 Seller 가 Buyer 를 위해서 보험을 들어 줍니다. 경우에 따라서는 Buyer가 부담을 해야 하는 경우도 생기는데 은행 차압 주택을 구입하거나, ”Short Sale” 주택을 구입하는 경우에 Seller쪽에서 Title Insurance를 Buyer에게 부담을 요구하기도 합니다.
집 명의 보험은 단 한번으로 보험료를 지불하는데, 첫째가 은행보호조항(Lender’s Coverage), 둘째가 오너 보호 조항(Owner’s Coverage)으로 이 서류가 없으면 융자가 불가능합니다. 바이어가 원하면 오너 보호 조항을 삭제하기도 합니다. 그러나 이 조항이 없어도 다운페이먼트한 금액은 보호 받게 됩니다.
Title Insurance회사에서 보험증서를 발행 하기전에 Buyer가 구입하고자 하는 주택에 어떤 저당권이 설정이 되어 있는지, 현재 집소유주가 은행에 얼마의 Loan 이 남아 있는지, 재산세는 밀린것이 없는지 등을 Title Insurance 회사가 조사 하게 됩니다. 보험조항에는 더 많은 소소한 보호 조항들이 포함되어 있습니다.
상속자에 의한 손해배상, 잘못 등기로 일어나는 문제, Buyer가 새로 짓는 주택을 분양 받을 때 생길 수 있는 분쟁, 이웃과의 경계선 때문에 생긴 분쟁, 전기나 수도 등을 가설하는 Utility Company들이 내 주택 경계선 안으로 들어올 수 있는 권리, 가짜 주인행세, 위조증서/유언장, 시효 만료된 위임장, 잘못 해석된 유언 등에 관한 언급이 있습니다. 요즘에는 거의 모든 Title Insurance 보험증서를 ALTA(American Land Title Association) 라고 하는 보험증서로 발행하는 데 이 증서는 분쟁발생으로 인해 보험회사가 조사를 할 때에 혹시 누락이 됐던 부분이 있어 문제가 됐을 때도 보상을 해주는 조항이 있습니다. 그리고 타이틀 커미트먼트(Title Commitment)란 타이틀 회사가 클로징때 바이어를 위해 타이틀 보험을 제공하겠다는 약속을 하는 것을 의미합니다.
이 Title commitment 통해 매매 당사자와 랜더가 안심하고 클로징 때까지 매매를 진행할 수 있습니다.
by usezloan | Jun 7, 2021 | Financial study
융자지식79-융자서류 (Loan Document : 론닥)
융자서류 (Loan Document : 론닥)
모든 융자 조건이 충족되면, 은행에서는 론닥을 준비합니다.
여기에 포함된 중요서류로서 다음과 같습니다.
1.Promissory Note: 은행에 얼마의 돈을 어떤 이자율과 상환 조건으로 빌린다는 차용 증서.
2.Deed of Trust: 이렇게 돈을 빌리기 위해 집을 담보로 맡긴다는 담보 문서이고 “Power of Sale” 조항이 있어서 계약 불이행시 은행이 차압할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 차압 절차를 주관하는 제3의 중립 기관인 “Trustee”도 Deed of Trust에 지명되어 있습니다.
3.Impound Account: 재산세와 보험이 은행의 모기지 페이먼트에 포함되어 있어 Impound Account가 론닥에 관련 서류에 포함되어 있습니다.
4.Closing/Settlement Cost: CD에서 확인한 내용에 다시 한번 사인을 합니다.
5. Quitclaim Deed: 부부인 경우 한 사람의 이름으로만 집을 살 때, 타이틀에 올라가지 않는 배우자도 서명 공증해야 하는 일종의 권리 포기각서로 누구 이름으로 집을 사더라도 론닥에 서명을 할 때 부부는 함께 가서 서명해야 합니다.
서명된 서류를 공증해야하기 때문에 꼭 2개 이상의 ID를 확인하므로 반드시 지참해야 합니다. 하나는 운전 면허증을, 다른 하나는 크레딧 카드, 소셜카드 (Social Security Card), 여권( Passport) 등이 될 수 있습니다. 론닥 싸인 전후로 에스크로에서 바이어가 보내야 할 잔금이 있다면 송금을 해야 합니다. 크레딧이 있다면 에스크로에서 수표로 보내 줍니다.
by usezloan | Jun 7, 2021 | Financial study
융자지식78-융자 신청 서류
융자 신청 서류
계약이 성사되면 정식 융자 신청 서류를 작성, 제출해야 합니다.
은행이나 브로커에 따라 사전승인(Pre-Approval)하는 과정에서 이미 했을 수도 있으나 처음에는 약식으로, 융자가 시작될 때 정식으로 작성하게 됩니다. 바이어가 직접 작성하면 융자 신청이 정식으로 들어간 시점에서 융자가 나오는 시간까지는 통상 3주에서 30일 정도 필요합니다.
융자 신청서는 Uniform Residential Loan Application이라고 하고 1003번 폼이라도 합니다.
by usezloan | Jun 7, 2021 | Financial study
융자지식77-은행 리테일 렌더의 장점
은행 리테일 렌더가 갖고 있는 장점은 점보융자의 이자율이 특히 낮다는 것입니다.
점보융자, 즉 넌컨포밍 (Non-Conforming) 융자란 패니매나 프레디멕의 가이드라인에 부합되지 않는 융자로 이 두 기관을 거치지 않고 렌더가 직접 가지고 있거나 다른 투자자들에게 매각하는 융자를 말합니다.
by usezloan | Jun 7, 2021 | Financial study
융자지식77-융자 브로커의 장점
융자브로커의 장점
융자 과정을 오리지네이션, 심사, 펀딩으로 크게 나눌 때 오리지네이션만 하는 곳을 브로커, 심사와 펀딩까지 하는 곳을 렌더로 부릅니다.
렌더는 브로커를 통행서 상대하는 홀세일 렌더와 손님을 직접 상대하는 리테일 렌더(은행)로 나눠집니다.
브로커들은 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 낮은 이자를 드릴 수 있습니다. 브로커가 갖고 있는 다른 장점은 현재 진행 중인 융자를 렌더로부터 거절당했을 경우, 신속히 다른 렌더와 협의하여 신청한 융자를 성공시킬 수 있습니다. 또한 융자의 여러 가지 심사기준 중 한 두가지가 부족한 손님들에게도 융자를 받을 수 있도록 심사가 덜 까다로운 렌더를 찾아서 도와줄 수도 있습니다.
by usezloan | Jun 7, 2021 | Financial study
융자지식75-Seller Concession 이란 무엇입니까?
Seller Concession 이란 무엇입니까?
Seller가 바이어에게 지불하기로 동의한 Closing비용을 말합니다. 때로는 바이어가 판매자에게 특정 마감 비용에 대한 부담을 요구할 수 있습니다. 또 바이어가 주택 가격이 비싸다고 느끼거나 Closing비용을 충당하는 데 어려움이 있다고 생각하고 이 비용를 셀러에게 요청할 수 있습니다.
기존 대출에 Seller의 최대 계약금이 10% 미만인 경우 최대 판매자의 부담금은 3 %입니다. 계약금이 10-25 %인 경우 판매다(seller)는 구매 가격의 최대 6%까지 부담할 수도 있습니다. 계약금이 25 %를 초과하는 경우 최대 판매자 할인은 9 %입니다. VA론일 경우 4%, USDA와 FHA론일 경우 6%입니다. 이 부담을 대신하여 다음의 항목에 언급된 비용을 부담하기도 합니다.
– Property taxes, Title insurance.
– Loan origination fees, Inspection fee.
– Recording fees, Appraisal fee.
– Attorney’s fees 와 Points
Recent Comments