주택매매절차

주택매매절차 17-컨틴전시 컨틴전시 (Contingency) (1) 컨틴전시란? 컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다. (2) 컨틴전시 리무브 컨틴전시 리무브(Contingency Remove)는 바이어가 100% 집 구입을 확정 하는 단계입니다. 즉, 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약...

주택매매절차 16- 주택 감정 미국 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 절차이며, 주택의 가치를 측정하는 작업입니다. 은행은 대출자의 신용(credit)과 주택 담보가치를 기반으로 모기지 대출을 내어줍니다. 은행이 대출자의 크레딧 스코어을 확인하는 것처럼 주택 가치를 판단하기 위해 하는 것이 바로 appraisal인 것이죠.   appraisal을 신청하면 전문 감정사가 주택을 조사하고 그 가치에 대한 보고서를 제출합니다. 은행은 감정사의 보고서에 따라 만약 이 집을...

주택매매절차 15-인스펙션 (Inspection)   인스펙션 (Inspection) (1) 디스클로저 셀러는 디스클로저(Disclosure)를 바이어에게 공개 합니다. 즉, 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려주는 과정이라고 볼 수 있습니다. (2) 홈 인스펙션 바이어는 그 Disclosure 내용을 모두 포함해서 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를...

주택매매절차 14-오퍼 가격 정하는 5가지 단계 오퍼 가격 정하는 5가지 단계 단계 #1 : 일단은 리스팅 가격을 무시한다. 리스팅 가격이 적정가가 아닐 수 있기 때문에, 일단 리스팅 가격은 무시한다. 리스팅 가격에 영향을 받아 비합리적인 가격을 쓰게 될수 있다. 단계 #2 : 객관적인 시세를 정한다. 이 집에 바이어들이 어떤 오퍼를 집어넣을지 예상해 보는 것이다. 그동안 내가 직접 본 집들에 대한 기억과, 부동산 에이전트가 정리 해준 자료를 바탕으로 감을 잡는다. 정확한...

주택매매절차 13-오퍼 쓰는 법   오퍼 쓰는 법 1. 숫자를 넘어서… (Go Beyond the Numbers) 리스팅 에이전트 입장에서 오퍼 10개를 받으면 그 중의 8개는 보통 딸랑 오퍼만 온다. 바이어가 어떤 사람들인지, 왜 집을 사는지, 마음을 바꾸지는 않을런지, 융자는 얼마나 자신이 있는지… 셀러와 리스팅 에이전트는 궁금하고 답답하다. 바이어측에서는 이러한 궁금증을 미리 풀어주는 것이 매우 중요하다. 여러가지 방법을 복합적으로 쓰지만, 그 중 빠지지 않는 것이...

주택매매절차 12-에스크로 오픈 (Escrow open) (1) 에스크로란? 오퍼가 수락(accept)되면 에스크로(escrow)를 오픈합니다. 에스크로란 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD(Earnest Moeny Deposit)라고 합니다.   한국에서 오픈된 에스크로 구좌(escrow accout)로 직접 송금(wire)하는 경우도...

주택매매절차 11-오퍼 가격 정하는 5가지 단계 오퍼 가격 정하는 5가지 단계 단계 #1 : 일단은 리스팅 가격을 무시한다. 리스팅 가격이 적정가가 아닐 수 있기 때문에, 일단 리스팅 가격은 무시한다. 리스팅 가격에 영향을 받아 비합리적인 가격을 쓰게 될수 있다. 단계 #2 : 객관적인 시세를 정한다. 이 집에 바이어들이 어떤 오퍼를 집어넣을지 예상해 보는 것이다. 그동안 내가 직접 본 집들에 대한 기억과, 부동산 에이전트가 정리 해준 자료를 바탕으로 감을 잡는다. 정확한...

주택매매절차 10-오퍼(offer) 오퍼(offer) (1) 오퍼 작성 및 발송 마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼(offer)를 작성하고 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락(accept)하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다. (2) 카운터 오퍼 셀러는 바이어의 오퍼에 대해 카운터 오퍼(SCO, Seller’s Count Offer)를 보내기도 합니다. 카운터 오퍼는 바이어가 보낸 계약 조건을 변경하여 셀러에게 유리하도록...

주택매매절차 9-집 찾기 (shopping for a home)    집 찾기 (shopping for a home) 사전 융자 승인을 받았다면, 이제 본격적으로 집을 찾기 시작하는데요. 미국에서는 집을 볼 때 오픈하우스(Open house)라는 것을 합니다. 셀러(seller) 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개하는...

주택매매절차 8-사전 융자 승인 (Pre-approval)    사전 융자 승인 (Pre-approval) 사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지론을 알아보는 단계입니다. 단, 이 때 주의할 점은 사전 융자 승인으로 나온 금액이 실제로는 100% 전부 나오지 않을 수도 있다는 점입니다. 그래서 사전 융자 승인을 받았더라도 어느정도 여유 자금을 준비해두는 것이 좋습니다. 그리고 가끔 사전 융자 승인을 받기 전에 집부터 찾는 분들이 있는데요. 집을 찾더라도...